民 事 代 理 詞

尊敬的審判員：

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，河北昌寧律師事務(wù)所指派我擔(dān)任***訴****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣合同糾紛一案的訴訟代理人，依法出庭參與訴訟。在庭審前，我仔細(xì)審查了證據(jù)材料，認(rèn)真查閱了有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)案件有了初步認(rèn)識(shí)。今天，又參加了法庭調(diào)查，通過(guò)這一系列的訴訟活動(dòng)，我對(duì)本案情況有了比較全面的了解，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見(jiàn)，懇請(qǐng)法官能予以采信：

一、雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效，且根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，在被告未與原告按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定簽署《商品房買(mǎi)賣合同》前，被告在向原告催收剩余購(gòu)房款時(shí)，原告有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。

1、原告與被告自愿、平等簽訂了合同編號(hào)為0000247、合同編號(hào)為0000248、合同編號(hào)為0000249；合同編號(hào)為0003950的《恒大翡翠華庭（恒祥家園）樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》，就原告購(gòu)買(mǎi)由被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）商鋪和房屋的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定，合同約定原告采取分期付款的方式支付購(gòu)房款，并約定原告須按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的時(shí)間和款項(xiàng)向被告支付相應(yīng)的首期房款，并簽署《商品房買(mǎi)賣合同》。（詳見(jiàn)第一組證據(jù)：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》）。該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，且沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效。

2、根據(jù)（**）冀***民初**號(hào)廊坊市安次區(qū)人民法院民事判決書(shū)，以及（**）冀**民終**號(hào)廊坊市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)確定的判決內(nèi)容。該法院判決，不僅僅證明原告為購(gòu)買(mǎi)廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-一期-七號(hào)樓-2-403與被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效，對(duì)原告為購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的其他房屋與被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的效力及履行，同樣具有參考作用。

3、根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》第2.3條和第3條的約定，原告在支付對(duì)應(yīng)的首期購(gòu)房款時(shí)，被告應(yīng)與原告簽署《商品房買(mǎi)賣合同》。原告按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定支付完畢相應(yīng)的定金和首期房款后，其中：

·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-10號(hào)商鋪-108（總價(jià)為：330162元），原告已按約定累計(jì)支付132065元購(gòu)房款；

·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-10號(hào)商鋪-113（總價(jià)為：330162元），原告已按約定累計(jì)支付132065元購(gòu)房款；

·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-12號(hào)商鋪-114（總價(jià)為：285674元），原告已按約定累計(jì)支付199972元購(gòu)房款；

·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-一期-七號(hào)樓-2-403（總價(jià)為：870578元），原告已按約定累計(jì)支付409870元購(gòu)房款和3019元的違約金。

但被告遲遲不與原告簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣合同》，導(dǎo)致，原告購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)法正常辦理網(wǎng)簽備案及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

因此，在被告未與原告按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定簽署《商品房買(mǎi)賣合同》前，原告有權(quán)對(duì)被告催收剩余的分期購(gòu)房款的行為行使先履行抗辯權(quán)。

二、原告在有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)的情形下，依然按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定支付對(duì)應(yīng)的購(gòu)房款，并主動(dòng)承擔(dān)逾期支付購(gòu)房款的違約金，已實(shí)際履行合同義務(wù)，且為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，在限購(gòu)政策發(fā)布后，原告又及時(shí)的辦理了購(gòu)房資格證明，被告卻拒不履行合同義務(wù)惡意違約，應(yīng)繼續(xù)全面履行合同。

1、原告按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定已支付了大部分的購(gòu)房款，原告也在積極的履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，雖然原告存在部分逾期支付購(gòu)房款的事實(shí)，但是造成該逾期事實(shí)的原因，被告存在不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。原告在接到被告催收分期購(gòu)房款通知后，雖然可以按照合同約定行使先履行抗辯權(quán)，但是為能順利的、合法的購(gòu)買(mǎi)到涉案房屋，仍按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定來(lái)到被告售樓處支付相應(yīng)的購(gòu)房款，但被告卻拒收該筆購(gòu)房款。

2、原告按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定不僅支付了相應(yīng)的購(gòu)房款，還支付了相應(yīng)的違約金，并為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，在限購(gòu)政策發(fā)布后，又及時(shí)的辦理了購(gòu)房資格證明。種種行為均表明，原告為履行合同，實(shí)現(xiàn)合同目的做出的努力和行動(dòng)。

因此，原告已履行合同義務(wù)后，有權(quán)利要求被告全面履行協(xié)議約定。

三、對(duì)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》分期購(gòu)買(mǎi)的房屋不宜適用《合同法》167條規(guī)定的合同解除權(quán)，且雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)，應(yīng)繼續(xù)全面履行合同。

1、《合同法》第一百六十七條第一款規(guī)定，“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或解除合同”。第二款規(guī)定，“出賣人解除合同的，可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十八條規(guī)定，“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的‘分期付款’，系指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。分期付款買(mǎi)賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買(mǎi)受人利益，買(mǎi)受人主張?jiān)摷s定無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持”。依據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，分期付款買(mǎi)賣的主要特征為：一是買(mǎi)受人向出賣人支付總價(jià)款分三次以上，出賣人交付標(biāo)的物之后買(mǎi)受人分兩次以上向出賣人支付價(jià)款；二是多發(fā)、常見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間，一般是買(mǎi)受人作為消費(fèi)者為滿足生活消費(fèi)而發(fā)生的交易；三是出賣人向買(mǎi)受人授予了一定信用，而作為授信人的出賣人在價(jià)款回收上存在一定風(fēng)險(xiǎn)，為保障出賣人剩余價(jià)款的回收，出賣人在一定條件下可以行使解除合同的權(quán)利。

結(jié)合本案，1、被告從未將原告分期購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物交付原告；2、原告所分期購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物是用來(lái)居住的房屋，因此具有與以消費(fèi)為目的的一般買(mǎi)賣不同的特點(diǎn)；

綜上，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的分期購(gòu)買(mǎi)房屋的合同，與一般以消費(fèi)為目的分期付款買(mǎi)賣合同有較大區(qū)別。對(duì)案涉《認(rèn)購(gòu)書(shū)》不宜簡(jiǎn)單適用《合同法》第一百六十七條規(guī)定的合同解除權(quán)。

2、雙方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。原告和被告訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的是分期購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房。根據(jù)原告履行購(gòu)房款的情況，原告對(duì)其中所購(gòu)買(mǎi)的四套房屋均是按照約定支付完畢首期款，但被告卻不履行與原告簽署《商品房買(mǎi)賣合同》的義務(wù)，導(dǎo)致原告回款出現(xiàn)障礙，盡管如此，原告仍對(duì)其中兩套房屋履行完畢第二筆購(gòu)房款。另外，且在法院審理被告起訴原告解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》過(guò)程中，原告明確表示愿意履行付款義務(wù)。另，原告為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，在限購(gòu)政策發(fā)布后，又及時(shí)的辦理了購(gòu)房資格證明。因此，被告簽訂案涉《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合同目的能夠得以實(shí)現(xiàn)。

3、從誠(chéng)實(shí)信用的角度，《合同法》第六十條規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。鑒于雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上明確約定“該認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，具備合同法規(guī)定的基本要素，是有效并受法律保護(hù)的”，因此被告即使依據(jù)《合同法》第一百六十七條的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)首先選擇要求原告支付全部?jī)r(jià)款，而不是解除合同。

4、原告為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，所付出的努力和成本是巨大的，不僅賣掉了北京的住房，將所得款項(xiàng)支付給被告，另外，還借了高利貸來(lái)支付剩余購(gòu)房款，可以說(shuō)是傾注了全部的心血，真的很不容易。

綜上所述，原被告雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效，被告違反約定和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)。為保護(hù)原告的合法權(quán)益，特提出以上代理意見(jiàn)，供法庭判決時(shí)參考。

此致

廊坊市安次區(qū)人民法院

代理人：河北***律師事務(wù)所

律師：耿寶強(qiáng)