最高人民法院在2003年5月7日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》對商品房買賣合同糾紛案件審理作了許多突破性的、具體的新規(guī)定，將會對中國房地產(chǎn)業(yè)界產(chǎn)生巨大、深遠(yuǎn)的影響。

　　一、《解釋》具有溯及力，凡是1995年1月1日以后訂立的商品房買賣合同均應(yīng)適用

　　《解釋》將于2003年6月1日起施行，同時《解釋》第二十八條規(guī)定："《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（該法從1995年1月1日起施行）施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。"因此《解釋》可以追溯到1995年1月1日，凡是在這一時間之后訂立的商品房買賣合同案件，只要法院沒有在2003年6月1日前作出生效判決，均適用該《解釋》。

　　因?yàn)椤督忉尅房梢宰匪莸?995年，許多原來因?yàn)闆]有具體法律依據(jù)和勝訴把握而觀望等待的購房業(yè)主將會依據(jù)《解釋》的有利條款采取訴訟手段，商品房買賣合同糾紛案件預(yù)計將有很大增長。

　　二、銷售廣告可以成為合同內(nèi)容，具有法律約束力

　　在通常情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料如果沒有寫入合同，就沒有法律效力，不產(chǎn)生合同約束力。但《解釋》第三條明確規(guī)定：開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此根據(jù)《解釋》，開發(fā)商的售房廣告、宣傳資料如果有不實(shí)或虛假的說明、承諾，開發(fā)商將可能承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、五種情形法院可判決開發(fā)商雙倍返還購房款

　　在《解釋》出臺前，法律實(shí)踐中對商品房買賣是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法雙倍返還的懲罰性賠償規(guī)定尚存爭議，但《解釋》的出臺完全肯定了雙倍返還的懲罰性賠償原則，并明確規(guī)定了五種具體情形：

　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　?。ǘ┦巧唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　?。ㄈ┦怯喠⒑贤瑫r，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　?。ㄋ模┦窃谟喠?a href="http://www./htfb" target="_blank">合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　?。ㄎ澹┦怯喠⒑贤瑫r，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　由此五種情形導(dǎo)致業(yè)主無法取得房屋，或商品房買賣合同被確認(rèn)無效、被撤銷、被解除時，業(yè)主除可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　可見《解釋》大大加重了開發(fā)商的責(zé)任，如果開發(fā)商存在以上五種欺詐情形，將會非常的不利。

　　四、業(yè)主以房屋質(zhì)量問題退房可獲法院支持

　　根據(jù)《解釋》的規(guī)定，不管房屋是否經(jīng)過驗(yàn)收合格、是否已經(jīng)交付業(yè)主使用，只要房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，業(yè)主要求退房和賠償損失的，法院都應(yīng)予支持。另外即使房屋的主體結(jié)構(gòu)沒有質(zhì)量問題，但有其它嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的，業(yè)主同樣有權(quán)要求退房和賠償損失。這就要求開發(fā)商更加全面的嚴(yán)把房屋質(zhì)量關(guān)，不僅要確保房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，還要保證許多原來看似次要的細(xì)節(jié)質(zhì)量問題，如滲水、隔音不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)、異味等，否則如達(dá)到嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用的，將可能導(dǎo)致退房和索賠。

　　五、開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買房人催告后三個月內(nèi)仍未交房的，買房人有權(quán)解除合同

　　根據(jù)《解釋》的規(guī)定，如開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買房人催告后三個月內(nèi)仍未交房的，買房人有權(quán)解除合同，除可退房外，還可要求賠償。當(dāng)然雙方另有約定的除外。

　　同時買房人行使解除權(quán)也是有時間限制的。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，從買房人有權(quán)解除合同時(即開發(fā)商逾期交房之日起的三個月后)起，如開發(fā)商催告的，買房人應(yīng)當(dāng)在催告之日起三個月內(nèi)解除合同；如開發(fā)商沒有催告的，買房人應(yīng)當(dāng)在有權(quán)解除合同之日起一年內(nèi)解除合同，否則過了以上期限，買房人再要求解除合同的，法院將不予支持。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真甄別買房人以逾期交房為由解除合同的要求是否超過期限，如超期的可依法駁回其退房要求。

　　六、違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的確定

　　開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過份高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬元，而違約造成的實(shí)際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時《解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　如果雙方?jīng)]有明確約定的，《解釋》的規(guī)定可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　?。ㄒ唬?逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　?。ǘ?逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　?。ㄈ?由于開發(fā)商的原因，買房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　七、由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任

　　《解釋》第十八條規(guī)定由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

　?。ǘ┥唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　?。ㄈ?商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　《解釋》第十九條同時規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人在以上辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同和賠償損失。

　　以上是《解釋》中對開發(fā)商有較大影響的規(guī)定的要點(diǎn)釋義?！督忉尅烦雠_目的就是為了加強(qiáng)對處于弱勢地位的購房消費(fèi)者的合法權(quán)益的保護(hù)，并制裁某些開發(fā)商違背誠信原則和違法經(jīng)營的行為，所以《解釋》對開發(fā)商規(guī)定了較重的責(zé)任，如果開發(fā)商繼續(xù)違法經(jīng)營、違規(guī)操作，其法律成本將大大增加，既不經(jīng)濟(jì)，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此貴司應(yīng)利用《解釋》出臺施行的契機(jī)，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作，糾正不當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式，塑造誠實(shí)信用、守法經(jīng)營的企業(yè)形象。并根據(jù)《解釋》及其它相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理遺留問題，防止損失的擴(kuò)大。