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一、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的18種情況 1.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán); 2.開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金; 3.開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務(wù)尚未清償完畢; 4.開發(fā)商沒有完成竣工備案工作; 5.開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證; 6.樓盤被法院查封; 7.開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù); 8.商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記; 9.開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收; 10.開發(fā)商不及時辦理"大確權(quán)"; 11.開發(fā)商不配合提供辦理"小房產(chǎn)證"的相關(guān)資料; 12.開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā); 13.房屋契稅尚未繳納; 14.公共維修基金尚未交付; 15.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格; 16.個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證; 17.房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理; 18.代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。 造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種： 第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1-12種。 第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。 第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。 第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。 二、應(yīng)對方法 (一)開發(fā)商原因造成的 勤于查詢 購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的"國有土地使用證"正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄"北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心"的網(wǎng)站進行查詢。 認(rèn)真查驗文件 簽約前可以查驗"國有土地使用證"，如果是"臨時使用證"或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定"開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》"。 簽好《購房合同》 《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。 1.關(guān)于初始登記 (1)建議范本 "出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。 買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。" (2)日期的確定 對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可。 2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記 (1)建議范本 "1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記： (1)雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。 (2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。) (3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫)。 2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。 買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。" (2)日期的確定 對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可。 不簽不合理的委托書 很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。 這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。"因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。 解約與索賠 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。 1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; 3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; 4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; 5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋。 (二)購房者本身原因造成的 對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。 對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證，購房者應(yīng)及時繳納，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(gòu)(人員)。 對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑"冤枉路"。 對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應(yīng)及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。 (三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的 可以向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。 (四)代辦人員原因造成的 可以解除委托合同，并向代辦人員或機構(gòu)要求賠償。
房產(chǎn)證糾紛該怎么解決 房產(chǎn)證糾紛概述 法院在進行房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)時，房產(chǎn)證被視為最重要的依據(jù)。有些單位或個人出于逃債或減繳契稅等目的，以親屬或員工的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方?jīng)]有形成書面協(xié)議，日后一旦產(chǎn)生糾紛，真正的產(chǎn)權(quán)人不受法律保護。即使雙方存在協(xié)議，如房產(chǎn)登記和房產(chǎn)證書無法撤銷，真正的房屋產(chǎn)權(quán)人也很難得到法律保護。不過，畢可超律師認(rèn)為，房管部門辦理房產(chǎn)證只需對形式要件進行審查，對房屋取得過程無需也無義務(wù)進行審查，法院在進行房屋確權(quán)時，只以房管部門所登記的房產(chǎn)證作為確權(quán)的依據(jù)，在房管部門登記符合法律規(guī)定、房產(chǎn)證無法撤銷的情況下，忽視了房產(chǎn)取得的過程，仍以房產(chǎn)證為準(zhǔn)進行確權(quán)，這等于是放棄了民事審判的權(quán)利。 房產(chǎn)證糾紛的解決 (一)開發(fā)商原因造成的 勤于查詢 購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進行查詢。 認(rèn)真查驗文件 簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。 簽好《購房合同》 《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。 1.關(guān)于初始登記 (1)建議范本 “出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。 買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付?！?span lang="EN-US"> (2)日期的確定 對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可。 2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記 (1)建議范本 “1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記： (1)雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。 (2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。) (3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫)。 2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。 買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。” (2)日期的確定 對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。 (3)退房違約金的確定 不超過100%即可。 不簽不合理的委托書 很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。 這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！币虼耍还苜彿咳耸欠裎蟹康禺a(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。 解約與索賠 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。 1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人; 3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; 4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; 5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; 6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋。 (二)購房者本身原因造成的 對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。 對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證，購房者應(yīng)及時繳納，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(gòu)(人員)。 對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。 對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應(yīng)及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。 (三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的 可以向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。 (四)代辦人員原因造成的 可以解除委托合同，并向代辦人員或機構(gòu)要求賠償。 延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時效 案情介紹： 被告認(rèn)為：原告購買房屋享有的是物權(quán)，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權(quán)利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護。 原告認(rèn)為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。 法院認(rèn)為：合同明確約定了如因被告的責(zé)任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強制保護。 案例分析： 1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權(quán)請求權(quán)，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權(quán)屬證書前，并未取得房屋物權(quán)。被告認(rèn)為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據(jù)的。 2、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起算。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責(zé)任自
小區(qū)已經(jīng)入住近7年了，房產(chǎn)證卻遲遲沒辦下來。昨日，某小區(qū)3-9號7棟樓的業(yè)主們告訴記者，更讓他們郁悶的是，房產(chǎn)證還沒辦下來，小區(qū)開發(fā)商卻已經(jīng)申請破產(chǎn)了，這可讓小區(qū)300余戶居民著了急。 10月31日上午，記者聯(lián)系到了該小區(qū)8號樓的業(yè)主趙先生。他向記者出示了一份與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同書。記者在合同上看到，第十五條雖然明確注明“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”。但“90”日的字眼雖然清晰，但明顯有被刀片刮過的痕跡。對此，趙先生稱，當(dāng)時買房時是從同學(xué)的親戚家轉(zhuǎn)過來的，因為不懂，當(dāng)時也沒仔細(xì)問。數(shù)字是何時涂改的，也已經(jīng)無從查起。到后來，開發(fā)商雖然承諾辦房產(chǎn)證，可一年年過去了，到現(xiàn)在還沒辦下來。趙先生無奈的說，小區(qū)7棟樓，共300余戶居民都如此?！皢栴}關(guān)鍵在于房產(chǎn)證辦不下來，落戶、孩子入學(xué)以后都是問題”。 說到這兒，不少小區(qū)居民也開始一一向記者倒起心中的苦水。5號樓的劉女士告訴記者，因為沒有房產(chǎn)證，現(xiàn)在孩子落戶成了難題，盡管前前后后不知跑過相關(guān)部門多少次，但還是沒有進展?！斑@樣一來，孩子以后上學(xué)等問題也肯定解決不了”。 “不僅如此，沒有房產(chǎn)證，要想以后轉(zhuǎn)讓、出賣房子，肯定也不好辦?！奔易?span lang="EN-US">7號樓的張大爺憤恨的說，普通市民一家人攢一輩子錢買個房子，開發(fā)商這樣做太讓人痛恨了。 除此以外，當(dāng)年交房后，小區(qū)居民每戶還附繳了3000元的燃?xì)獍惭b費用，到現(xiàn)在，卻遲遲未用上燃?xì)狻?span lang="EN-US"> 而多年來，小區(qū)房產(chǎn)證沒辦下來，小區(qū)業(yè)主也曾多次找開發(fā)商及相關(guān)部門，不料卻被告知開發(fā)商已于2008年申請破產(chǎn)了。 隨后，記者跟隨小區(qū)業(yè)主聯(lián)系到了住建局相關(guān)工作人員，他們表示，該小區(qū)之所以這么多年遲遲沒辦下房產(chǎn)證來，主要問題在于小區(qū)所在地塊仍屬于集體土地。這樣一來，相關(guān)部門自然無法驗收、確權(quán)，也肯定辦不了房產(chǎn)證。而奎文建設(shè)局也表示，現(xiàn)在正在解決這一問題，為市民辦理房產(chǎn)證。
商品房買賣合同一旦簽訂購買方和出售方都應(yīng)受此合同約束，《合同法》規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此《商品房買賣解釋》也規(guī)定：商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。根據(jù)其他相關(guān)法律與行政法規(guī)的規(guī)定，對于商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)是以辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 推薦閱讀： 開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任 對于出賣人逾期辦證行為民事責(zé)任的具體承擔(dān)規(guī)定，主要包括：當(dāng)事人在商品房買賣合同中隊逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當(dāng)事人的約定認(rèn)定及處理。黨和私人之間對此未作約定，或約定不明確的可以從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已經(jīng)支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。《商品房買賣解釋》18條也規(guī)定了對出賣人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 具體責(zé)任形式為： 1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定; 2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形; 3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。 已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。 值得思考的是： 由于登記機關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償?筆者認(rèn)為：對買受人損失應(yīng)當(dāng)堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 【房產(chǎn)證糾紛】關(guān)于延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時效解析 作者：佚名 來源：中顧法律網(wǎng) 【房產(chǎn)證糾紛】關(guān)于延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時效 房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。 2002年5月27日，原告王某和被告大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購買位于大連市沙河口區(qū)中山路的某大廈住宅樓402號房;被告須于2002年8月30日將驗收合格的房屋交付給原告使用，并應(yīng)于房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責(zé)任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，自該一年屆滿之次日起由出賣人承擔(dān)每日已收房款萬分之一的違約賠償金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款，被告亦按時將房屋交付給原告使用。被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無法辦理《房屋所有權(quán)證書》。直到2006年4月20日，被告才給原告開具結(jié)算發(fā)票并通知可以辦理《房屋所有權(quán)證書》。2007年3月19日，原告向法院起訴，要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。 被告認(rèn)為：原告購買房屋享有的是物權(quán)，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權(quán)利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護。 原告認(rèn)為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。 法院認(rèn)為：合同明確約定了如因被告的責(zé)任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強制保護。 案例分析： 1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權(quán)請求權(quán)，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權(quán)屬證書前，并未取得房屋物權(quán)。被告認(rèn)為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據(jù)的。 2、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起算。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責(zé)任自2002年8月30日交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，被告的違約行為發(fā)生在2003年8月31日，即本案訴訟時效期間應(yīng)從2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起訴，是否已經(jīng)過訴訟時效呢?被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無法辦理《房屋所有權(quán)證書》，由此產(chǎn)生違約金是一個持續(xù)的狀態(tài)，會隨著時間的延長而增長。也就是說，被告的違約行為一直延續(xù)到2006年4月20日止。但是，由于原告遲至2007年3月19日才起訴被告要求其支付延期辦證違約金，此后，原告也未舉證證明在起訴日前向被告主張過權(quán)利。所以，自起訴日的前兩年之內(nèi)的違約金請求權(quán)未超過訴訟時效，自起訴日的前兩年之前的違約金請求權(quán)已超過訴訟時效。被告違約責(zé)任期間為2003年8月31日起至2006年4月20日止，法院對2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金予以支持，對2003年8月31日起至2005年3月18日止的違約金請求權(quán)不予支持是正確的。 【房產(chǎn)證糾紛】開發(fā)商沒有按時辦理房產(chǎn)證怎么辦 房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。 案例介紹： 房產(chǎn)證一直是購房者最為關(guān)心的問題之一。目前，由于開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證，買房人怎樣確定追究開發(fā)商違約的時間起點，開發(fā)商又應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任呢? 律師分析： 由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。 在目前開發(fā)商處于強勢的大趨勢下，買房人難免會遇到麻煩，如何維護自己的合法權(quán)益不受侵害?律師建議購房者理智地對待出現(xiàn)的糾紛，采用最合理的方式達到解決問題的目的，拿不準(zhǔn)的地方最好提前咨詢一下相關(guān)專業(yè)人士。 對很多人來說，辛辛苦苦一輩子，最大消費可能就是買一套房。但是，在買房這件大事上，卻常存在著各種各樣陷阱和糾紛，比如房產(chǎn)證難辦、房子質(zhì)量有問題、合同面積與實際面積不符甚至物管公司亂收費等等。 記者近日收集一些案例，希望有更多購房者能從中得到啟示，避開這些陷阱。同時購房者也應(yīng)知曉自己權(quán)益，在合法權(quán)益受到侵害時，要懂得積極維權(quán)。 案例1購房一年多仍難辦房產(chǎn)證 趙先生：我是東城區(qū)錦華凱欣名苑(學(xué)府一號)業(yè)主，購房已1年多了，現(xiàn)在想辦理房產(chǎn)證，卻發(fā)現(xiàn)樓盤居然未確權(quán)。每次詢問開發(fā)商時，他們總是含糊其辭、百般推脫，真是讓人氣憤。不知道他們提交了資料給房管局沒有，也不知道什么時候能確權(quán)，好讓我們辦理房產(chǎn)證? 東莞市房管局：經(jīng)了解，開發(fā)商辦理確權(quán)相關(guān)資料基本齊全，但還欠規(guī)劃驗收和實測面積。房管局辦事人員已催促開發(fā)商盡快完成以上相關(guān)資料辦理，申報商品房確權(quán)手續(xù)。有關(guān)該樓盤確權(quán)進度，業(yè)主可致電學(xué)府一號。 案例2 “按套計價”面積誤差不用賠 張先生：近期在辦理房產(chǎn)證時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供戶型丈量圖上標(biāo)注的建筑面積比合同上的面積小幾平方米(在3%以內(nèi))。 銷售合同上有面積差別處理條款，即面積不符應(yīng)適當(dāng)賠償，但同時該條款上也注明：“如按套購買，條款無效?！庇龅竭@種情況，應(yīng)如何處理? 購房合同第五條“面積確認(rèn)及面積差異處理”中已明確寫明“當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用于本條約定”。因此，如果當(dāng)事人選擇的是按套計價的，則不適用于本條約定。 案例3 合同面積與實際面積不符 蔣先生：我在豐泰城買了一套房子，價格是按套內(nèi)面積算的，合同上面積為65.93平方米，近日我收到豐泰地產(chǎn)的面積差異補款通知書，上面寫明我房子面積實測為70.34，超過合同面積的6.69%，開發(fā)商要我補款。請問我是否需要向開發(fā)商補款呢? 房管局：購房合同面積確認(rèn)及面積差異處理條款分三種情況：1、差異值在0.6%內(nèi)的，雙方不作任何補償;2、差異值在0.6%～3%的，雙方按合同約定的單價多退少補;3、差異值在3%以上的，購房人可選擇多退少補或退回所購商品房。而蔣先生所述的情況應(yīng)按照第3條來處理。 案例4 排污管與排廢管共用排污口 一名不愿具名業(yè)主：深業(yè)·御泉山高層洋房洗手間里，排污管和排廢管最后都通過一個排污口排出，即馬桶的排糞便和洗手盆、淋浴排廢共用一個排污口。這樣污水排放管冒出的臭氣很容易從下水道等溢出來，造成房間惡臭;生活污水中含有的堿性、油性物質(zhì)也很容易和糞便結(jié)合，生成硬結(jié)物，堵塞排污管道。 就此問題，部分業(yè)主代表曾向深業(yè)物業(yè)提出了要求在洗手間增加一根排廢管的意見。但深業(yè)地產(chǎn)回復(fù)稱，由于設(shè)計原因，已無法在原有基礎(chǔ)上增加一根排廢管了，而且深業(yè)在深圳都是這樣設(shè)計的，符合國家有關(guān)規(guī)定。 住建局：由于現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》(GB50015-2003)未將 針對社會反映較多的住宅工程質(zhì)量通病問題，住建局已制定《住宅工程質(zhì)量通病防治手冊》，自2011年1月1日起實施，其中明確將“衛(wèi)生間應(yīng)采用生活污水和生活廢水分流的排水系統(tǒng)”列為必須嚴(yán)格執(zhí)行的地方性標(biāo)準(zhǔn)。 案件基本情況： 申請人：邱×× 被申請人：匯統(tǒng)房地產(chǎn)有限公司 審理機構(gòu)：濟南仲裁委員會 仲裁請求：賠償違約金及其他經(jīng)濟損失78347.68元 仲裁結(jié)果：被申請人匯統(tǒng)房地產(chǎn)于裁決生效之日起十日內(nèi)向申請人支付賠償款：77451.48元 仲裁裁決書編號：(2005)濟仲裁字第002號 以下是本律師在庭審當(dāng)中發(fā)表的代理詞： 一、被申請人不能按合同約定時間辦理房產(chǎn)證已經(jīng)構(gòu)成違約。 被申請人一再強調(diào)，之所以沒有按時辦理房產(chǎn)證，是因為申請人沒有及時將辦證需要的材料交給被申請人，言外之意“只要你按時把有關(guān)材料交給我們，我們早就把房產(chǎn)證給你辦下來了”。但實際情況并非如此。 首先，申請人已經(jīng)履行了交納辦證所需費用及文件材料的義務(wù)。 申請人要特別提請仲裁庭注意，申請人向仲裁庭提交的被申請人出具的“辦理房產(chǎn)證登記表”上，清楚的記載了申請人的合同編號、戶型結(jié)構(gòu)、房屋總價款、契稅數(shù)額、工本費數(shù)額等事項，而且登記表的備注1寫明：“接到我公司通知后持本人身份證到市房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證”，這句話完全可以證明辦房產(chǎn)證所需的材料都已準(zhǔn)備齊全，申請人只需等被申請人的通知到房管局領(lǐng)房產(chǎn)證即可。而且，申請人提供的證據(jù)表明，申請人已按合同約定向被申請人交納了辦理房產(chǎn)證所必需的8000多元的費用。跟交納8000多元錢相比，提交身份證復(fù)印件等材料無疑只是舉手之勞，很難想象，在申請人孩子要上學(xué)、急需用房產(chǎn)證去辦理落戶手續(xù)的情況下，申請人會不去做這樣簡單的事情，這從情理上是講不通的。事實上，申請人已按約定向被申請人提交了辦證所需的所有材料，但被申請人只向申請人出具了辦證費用的收據(jù)，對于收到的其他材料則沒有出具收據(jù)。而收到文件材料后不出具收據(jù)是所有開發(fā)商的慣常做法，決不能因此得出申請人沒有遞交這些材料的結(jié)論。而且，被申請人雖然聲稱是因申請人沒有交全材料導(dǎo)致無法辦證，但卻沒有提交任何證據(jù)，而申請人提交的證據(jù)卻可以基本證明申請人已完全履行了約定義務(wù)，根據(jù)“證據(jù)優(yōu)勢規(guī)則”，應(yīng)當(dāng)做出有利于申請人的認(rèn)定。 其次，被申請人不能辦理房產(chǎn)證的真正原因是其自身的手續(xù)不全。 依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及《山東省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》及濟南市房管局的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)由被申請人首先進行初始登記，并取得房屋所有權(quán)證(以每幢樓為單位)，此時的房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們習(xí)慣上將其稱為“大房產(chǎn)證”。只有開發(fā)商取得“大房產(chǎn)證”以后，房產(chǎn)管理部門才會受理為買受人辦理小房產(chǎn)證的申請。這就意味著被申請人應(yīng)當(dāng)在申請人提交辦理小房產(chǎn)證的材料之前完成這項工作，否則，不管申請人有沒有交齊材料，被申請人都在事實上無法履行為申請人辦證的義務(wù)。因此，我們認(rèn)為，仲裁庭應(yīng)當(dāng)首先去調(diào)查被申請人有沒有取得大證、什么時候取得的大證，而不應(yīng)當(dāng)先調(diào)查申請人有沒有提交材料或者有沒有提交全部的材料，否則，就犯了一個邏輯性的錯誤。那么，被申請人有沒有按時取得大房產(chǎn)證呢?申請人在仲裁庭上多次要求被申請人解釋這一問題，但被申請人一直拒絕解釋。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，負(fù)有履行義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)舉證證明自己是否履行了義務(wù)，由于辦理大房產(chǎn)證是被申請人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，所以，既然被申請人提供不出證據(jù)來證明自己已經(jīng)取得了大證，那就只能認(rèn)定其在開庭前沒有取得大房產(chǎn)證。事實上，被申請人沒有及時取得大房產(chǎn)證在匯統(tǒng)花園幾乎是人盡皆知，而這，也正是被申請人一直無法為包括申請人在內(nèi)的廣大的匯統(tǒng)花園的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的真正原因。 綜上所述，申請人已經(jīng)按照合同約定交納了辦證費用及其他材料，被申請人無法為申請人辦理房產(chǎn)證的原因是其自身手續(xù)不全，被申請人的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
【房產(chǎn)證糾紛】解析逾期拿不到房產(chǎn)證問題 房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。 商品房買賣合同履行過程中出現(xiàn)逾期辦證的原因是復(fù)雜的，從目前來看，至少存在以下幾種原因:一是出賣人的原因，例如出賣人沒有繳清土地出讓金等有關(guān)費用、在施工中擅自改變規(guī)劃無法通過驗收、辦證工作拖延推托等;二是買受人的原因，例如買受人自己經(jīng)過催促也不同意辦證或拖延移交需要自己提供的辦證資料等;三是合同外第三人的原因，例如政府有關(guān)部門進行測繪造成逾期、出賣人在約定期限內(nèi)遞交了辦證資料而登記機關(guān)造成逾期等;四是不可抗力造成的逾期。 根據(jù)我國現(xiàn)行的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認(rèn)定出賣人構(gòu)成逾期辦證違約責(zé)任。 在確定是出賣人原因的前提下，相關(guān)司法解釋中明確界定了出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的幾種情形:(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的。 商品房出賣人逾期辦證行為構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的從其約定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 追究商品房出賣人的逾期辦證違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)注意訴訟時效。按照《民法通則》關(guān)于一般訴訟時效為兩年的規(guī)定，買受人必須在違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù)，否則將無法追究出賣人的違約責(zé)任。 解決逾期辦證問題，通常有四種途徑:和出賣人協(xié)商、向消費者協(xié)會投訴、仲裁和訴訟。 和出賣人的協(xié)商可以在購房時進行，對逾期辦證的問題簽訂一個盡可能詳細(xì)的補充協(xié)議，這類特別約定將來可以優(yōu)先適用，也可以在出賣人出現(xiàn)逾期辦證行為后進行協(xié)商，爭取達成共識，但是要注意盡量采用書面形式，保留和收集有關(guān)證據(jù)，在協(xié)商無效的情況下將有利于其他途徑的展開。 購房人選擇仲裁途徑的，應(yīng)該以雙方存在仲裁協(xié)議為前提，同時要注意的是由于仲裁機構(gòu)和法院系統(tǒng)沒有隸屬關(guān)系，相關(guān)司法解釋對仲裁機構(gòu)并不具有約束力，仲裁庭只是參照有關(guān)規(guī)定進行裁決。 |
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