拆遷與拆違二者之間存在什么關(guān)系、為什么征收拆遷中房屋有時(shí)會(huì)被認(rèn)定為“違建”，該如何擊破違建的認(rèn)定等問題，困擾著每個(gè)被拆遷人，在此，北京英淇律師事務(wù)所根據(jù)經(jīng)驗(yàn)為您解析其中的緣由。

什么是違建？什么是無(wú)證房屋？

違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”因此，在拆遷過程中，拆遷人對(duì)拆除違章建筑不予補(bǔ)償。

無(wú)證房屋一般是指沒有經(jīng)過登記，缺少合法證件的房屋。尤其是在農(nóng)村，并沒有對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行統(tǒng)一的審批手續(xù)，一段歷史時(shí)期內(nèi)，房屋建設(shè)審批、登記制度不完善導(dǎo)致了不少房屋變成了“無(wú)證房屋”，形成了歷史遺留問題。這種情況下，將無(wú)證房屋一概淪為違建，其實(shí)是不合理的。

無(wú)證房屋是不是違建不能用“一刀切”的方式來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，2008年1月1日施行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，明確了違建的概念，而對(duì)于違建的判斷，不僅僅要看是否符合法律規(guī)定，更多要尊重歷史情況、建筑當(dāng)時(shí)的條件、狀態(tài)等原因，來(lái)綜合判斷，其次，認(rèn)定違法建筑的法定依據(jù)應(yīng)該充分，在考慮歷史原因的前提下，適用法律應(yīng)遵循立法精神。

違建由誰(shuí)來(lái)認(rèn)定？

在拆遷征收領(lǐng)域，被拆遷征收人之違法建筑多為居民為解決居住困難而私自搭建的建筑物，或者農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓宅基地、承包地并在其上建造建筑物、構(gòu)筑物等情形。目前各級(jí)地方政府部門界定違章建筑的主要法律依據(jù)是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》。

但即便是沒有房產(chǎn)證的房屋也不能隨便認(rèn)定是違法建筑。判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地的城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。城管、拆遷征收部門、公安等都不能在拆遷過程中直接認(rèn)定房屋是違法建筑。

無(wú)證房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償考慮因素

可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。

1.嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。但無(wú)論被征收人的房屋是否屬于違建，對(duì)被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

2.房屋建造的時(shí)候是合法的，但沒有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

至于應(yīng)該補(bǔ)償多少，每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，政府部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T咨詢。如果有異議，可以申請(qǐng)行政裁決。

如果房屋真的屬于違建，盡快找拆遷方的違法點(diǎn)

如果你的房子確實(shí)屬于違建，從嚴(yán)格的法律意義上來(lái)說(shuō)，不但可以直接強(qiáng)拆，而且還可以對(duì)你處以罰款，所以，如果你找不到任何能夠證明房屋合法的文件，并且此時(shí)房屋已經(jīng)被認(rèn)定為違建，那么你就要將注意力轉(zhuǎn)移到拆遷方了。

面臨這種窘境，唯一能做的就是在房屋被強(qiáng)拆之前找到拆遷方的違法點(diǎn)，如果對(duì)方的拆遷程序違法，認(rèn)定違建程序違法，那么，你就可以后發(fā)制人，迫使拆遷方作出讓步，從而進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商，否則的話，就只能任由拆遷方宰割了。

必須提醒大家的是，征地拆遷活動(dòng)中，如果你的房子被認(rèn)定為違建，不要驚慌，更不要諱疾忌醫(yī)，第一時(shí)間與專業(yè)拆遷律師取得聯(lián)系，看一看是否有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取正常的補(bǔ)償，面對(duì)違法強(qiáng)拆切莫錯(cuò)過時(shí)機(jī)，避免不必要的損失發(fā)生。