【問(wèn)題】《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！闭?qǐng)問(wèn)老師，我們公司是二手房東，一手房東開水費(fèi)發(fā)票給我們，我們開票給租戶。關(guān)于政策的疑問(wèn)：1. 收取的水費(fèi)、對(duì)外支付的水費(fèi)，是指含稅還是不含稅；2. 對(duì)外支付的水費(fèi)，包括自用和租戶用的，是否應(yīng)扣除租戶的水費(fèi)；3. 公司自己用的水費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅也不能抵扣嗎？水費(fèi)選擇簡(jiǎn)易征收，進(jìn)項(xiàng)稅額還可以抵扣嗎？

根據(jù)以上問(wèn)題梳理出物業(yè)管理服務(wù)中收取自來(lái)水水費(fèi)的增值稅三大誤區(qū)：

誤區(qū)一：向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)及對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)為不含稅價(jià)

此觀點(diǎn)錯(cuò)誤。正確觀點(diǎn)如下：

按照總局公告2016年第54號(hào)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。其中，收取的自來(lái)水水費(fèi)和對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)均為含稅價(jià)。

應(yīng)納稅額=（收取的自來(lái)水水費(fèi)含稅-對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)含稅）/（1+3%）╳3%

誤區(qū)二：對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)的扣除額為收取的自來(lái)水水費(fèi)

此觀點(diǎn)錯(cuò)誤。正確觀點(diǎn)如下：

 “以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額”，公告明確，此處扣除的是納稅人對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)。本案例中，“對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)”是指貴公司支付給一手房東的自來(lái)水水費(fèi)。比如公司于2018年8月向租戶收取水費(fèi)15000元，從一手房東取得增值稅普通發(fā)票，金額14000元。公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中收取的水費(fèi)應(yīng)納增值稅：(15000-14000)÷(1+3%)×3%=29.13元

誤區(qū)三：提供物業(yè)管理服務(wù)公司自用水費(fèi)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

此觀點(diǎn)錯(cuò)誤。正確觀點(diǎn)如下：

用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，如果公司有采用一般計(jì)稅方法的其它應(yīng)稅項(xiàng)目，其取得的自來(lái)水水費(fèi)的專用發(fā)票可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，對(duì)于兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額 ）÷當(dāng)期全部銷售額

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