我公司是一家新成立的物業(yè)公司，預(yù)計(jì)每月可向業(yè)主收取自來(lái)水水費(fèi)收入約8萬(wàn)元（含稅價(jià)），其對(duì)應(yīng)成本約6萬(wàn)元（含稅價(jià)）。

請(qǐng)問(wèn)：我公司應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？

【答復(fù)】

對(duì)于貴公司的情況，可以按以下兩種模式處理：

模式一：轉(zhuǎn)售處理

如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開(kāi)具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅。具體又分為兩種方式：

（一）簡(jiǎn)易計(jì)稅的處理方式

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào))文件規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接收方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。”

由于轉(zhuǎn)售水是按照簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅，進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣，全額計(jì)入相關(guān)的成本。會(huì)計(jì)處理如下：

（1）收到業(yè)主水費(fèi)

借：現(xiàn)金/銀行存款    80000

     貸：其他業(yè)務(wù)收入  77669.90          [80000÷（1+3%）]

          應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅    2330.10        (77669.90×3%）

（2）支付自來(lái)水公司水費(fèi)

借：其他業(yè)務(wù)成本   60000

    貸：銀行存款     60000

（3）差額征稅，稅額沖減成本

借：應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅     1747.57   [60000÷（1+3%)×3%]

      貸：其他業(yè)務(wù)成本         1747.57

月應(yīng)繳納增值稅=(80000-60000)÷(1+3%)×3%=582.52元。

（二）一般計(jì)稅處理

物業(yè)公司一般納稅人采用一般計(jì)稅方式，按正常轉(zhuǎn)售處理時(shí)，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。會(huì)計(jì)處理如下：

（1）收到業(yè)主水費(fèi)

借：現(xiàn)金/銀行存款　 80000　

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　70796.46   [80000÷（1+13%）]

   應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）9203.54  （70796.46×13%）

（2）支付自來(lái)水公司水費(fèi)

借：其他業(yè)務(wù)成本　　58252.43

　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1747.57　[60000÷（1+3%）×3%]

     貸：銀行存款　　60000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）　7455.9

　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅　　7455.9

月應(yīng)繳納增值稅=9203.54-1747.57=7455.97元。

模式二：代收代付

如果物業(yè)公司代收水費(fèi)同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方），將發(fā)票開(kāi)具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

如果物業(yè)管理企業(yè)代收的水費(fèi)在收到款項(xiàng)時(shí)向消費(fèi)者開(kāi)具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)付給實(shí)際提供方的，不作為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅銷售額，不繳納增值稅。

物業(yè)管理公司向提供方或消費(fèi)者收取的手續(xù)費(fèi)收入，按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。會(huì)計(jì)處理如下：

（1）收到業(yè)主水費(fèi)

借：現(xiàn)金/銀行存款　　80000

  貸：其他應(yīng)收款　　60000

其他業(yè)務(wù)收入——手續(xù)費(fèi)收入　　18867.92  [（80000-60000）÷（1+6%）]

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）　　1132.08   （18867.92×6%）

（2）支付自來(lái)水公司水費(fèi)

借：其他應(yīng)收款　　60000

　　貸：銀行存款　　60000

月應(yīng)納增值稅額=1132.08元。

如果業(yè)主對(duì)其所支付手續(xù)費(fèi)不要發(fā)票，則需作無(wú)票收入處理。

需要注意的是，物業(yè)管理企業(yè)的代收轉(zhuǎn)付行為，不得向消費(fèi)者開(kāi)具增值稅發(fā)票，同時(shí)，其接收的增值稅發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或作為費(fèi)用列支，否則，將視為增值稅的轉(zhuǎn)售行為。

綜上，我們提供的兩種處理方式，需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，選擇處理。

最好的關(guān)注源于溝通，學(xué)習(xí)的目的在于應(yīng)用！