自（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）文件發(fā)布，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是一件感到很欣慰的事情。對(duì)于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，需要迎接新的挑戰(zhàn)，賬務(wù)處理和納稅申報(bào)成為了財(cái)務(wù)人員熱議的話題。

文件規(guī)定：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

一、小規(guī)模納稅人

案例：2017年1月，甲物業(yè)管理公司收到自來(lái)水公司開(kāi)具的普通發(fā)票的價(jià)稅合計(jì)10.3萬(wàn)元，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)5萬(wàn)元，水費(fèi)10.3萬(wàn)元、電費(fèi)20.6萬(wàn)元。

物業(yè)公司賬務(wù)處理：

（1） 收到自來(lái)水公司開(kāi)具的發(fā)票，支付水電費(fèi)時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 10.3

貸：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金/應(yīng)付賬款 10.3

（2） 向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)并開(kāi)具發(fā)票：

借：銀行存款 35.90

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 34.85

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 0.75

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 0.3

計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：（5+ 20.6+10.3-10.3）/（1+3%）*3%=0.75萬(wàn)元

關(guān)于水費(fèi)差額征收納稅申報(bào)表的填寫(xiě):

（1）填寫(xiě)增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）附列資料第2列本期發(fā)生額填寫(xiě)10.3萬(wàn)元，第3列本期扣除額10.3萬(wàn)元。

（2）填寫(xiě)增值稅納稅申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）附列資料第5列“全部含稅收入（適用3%征收率）10.3萬(wàn)元”

二、 增值稅一般納稅人

案例：2017年3月，乙物業(yè)管理公司收到自來(lái)水公司開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的價(jià)稅合計(jì)11.7萬(wàn)元，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)5萬(wàn)元，水費(fèi)22萬(wàn)元、電費(fèi)23.4萬(wàn)元。（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅）

物業(yè)公司賬務(wù)處理：

（1）收到自來(lái)水公司開(kāi)具的發(fā)票，支付水電費(fèi)時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 10

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1.7

貸：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金/應(yīng)付賬款 11.7

（2）取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，先認(rèn)證再做轉(zhuǎn)出處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）1.7

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 1.7

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1.7

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）1.7

（3）向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)并開(kāi)具發(fā)票：

借：銀行存款 50.4

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 44.19

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 3.68

應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅 0.3

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2.23

計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：

5/(1+6%)*6%+23.4/(1+17%)*17%+(22-11.7)/1.03*3%=0.28+3.4+0.3=3.98萬(wàn)元

關(guān)于水費(fèi)差額征收納稅申報(bào)表的填寫(xiě):

（1） 填寫(xiě)增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）第12行（3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）和第3列“銷(xiāo)售額”19.47萬(wàn)元，第4列銷(xiāo)項(xiàng)稅額萬(wàn)2.53萬(wàn)元、。

（2） 填寫(xiě)增值稅一般納稅人申報(bào)表附件（一）第12行（3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）和第12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”11.7萬(wàn)元。