一、基本案情：

1.開發(fā)項(xiàng)目“東方家園”于2006年6月12日在河池市發(fā)展和改革委員會(huì)登記備案；

2.旭日閣、東升閣兩幢商住樓為地下一層，地上八層結(jié)構(gòu);

3.“東方家園”商品房項(xiàng)目可售建筑面積：29901.10㎡，至2014年4月30日止，該項(xiàng)目已售建筑面積：29622.95㎡，銷售面積占建筑面積比為99.07％；

4.2014年4月23日，河池市地稅局直屬稅務(wù)分局向興達(dá)房地產(chǎn)公司送達(dá)河地稅直稅通[2014]29 號(hào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知內(nèi)容為興達(dá)房地產(chǎn)公司開發(fā)的東方家園、興達(dá)家園一期、興達(dá)家園二期房地產(chǎn)項(xiàng)目已符合土地增值稅清算條件，要求興達(dá)房地產(chǎn)公司在收到通知之日起90日內(nèi)提供有關(guān)清算資料，辦理土地增值稅清算手續(xù);

5.興達(dá)房地產(chǎn)公司在報(bào)送給河池市地稅局直屬稅務(wù)分局自行清算的東方家園房地產(chǎn)項(xiàng)目 《土地增值稅清算納稅申報(bào)主表 （二）》中自報(bào)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅825,657.44元；

 6.河池市地稅局直屬稅務(wù)分局于2014年9月17日完成 《東方家園項(xiàng)目土地增值稅清算審核報(bào)告》，于2014年9月22日作出河池稅直稅通【2014】111號(hào)  《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅金額和土地增值稅納稅審核結(jié)果一并通知興達(dá)房地產(chǎn)公司（補(bǔ)交繳土地增值稅金額964,739.84元）。 爭議金額139,082.4元占比17%！

 7.開發(fā)公司就 “東方家園”項(xiàng)目和工程施工方廣西河池城市建設(shè)公司產(chǎn)生糾紛而進(jìn)行民事訴訟，由法院經(jīng)法定程序指定有工程造價(jià)咨詢鑒定資質(zhì)專業(yè)機(jī)構(gòu)祥浩工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司，對“東方家園”項(xiàng)目工程造價(jià)問題進(jìn)行鑒定。

 8.工程造價(jià)做出鑒定 ：旭日閣、東升閣工程一層2，136，208.54元；旭日閣、東升閣工程負(fù)一層金額1，042，977.42元；旭日閣、東升閣工程二層至八層為4，175，236.75元；

 9.興達(dá)房地產(chǎn)公司土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，提交有關(guān)“東方家園”項(xiàng)目工程費(fèi)用票據(jù)及財(cái)務(wù)賬目等財(cái)會(huì)資料只表明其成本總額，未在該項(xiàng)目成本核算中獨(dú)立核算普通用宅和商鋪建安成本。

二、雙方爭議及法院判決。

爭議事項(xiàng)1：分期。

企業(yè)主張：整體分期

稅務(wù)認(rèn)定：整體分期

法院判定：整體分期

依據(jù) ：2006年6月12日在河池市發(fā)展和改革委員會(huì)登記備案【河發(fā)改登字（2006）20號(hào)】，備案項(xiàng)目名稱為東方家園，沒登記為分期開發(fā)項(xiàng)目，且立項(xiàng)后上訴人也以東方家園項(xiàng)目統(tǒng)一核算。

爭議事項(xiàng)2：成本分?jǐn)偡椒ā?/span>

企業(yè)主張：商鋪建安成本采用直接法。

稅務(wù)認(rèn)定：沒分開核算，按建筑面積分?jǐn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-size: 14px;">商鋪建安成本。

法院判定：建筑面積分?jǐn)?/span>

依據(jù) ：東方家園項(xiàng)目建造的房屋分普通住宅和商用房，其成本費(fèi)用財(cái)務(wù)核算時(shí)沒分別核算，上訴人申報(bào)土地增值稅時(shí)提交申報(bào)材料對相關(guān)扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用是混合核算，根據(jù)上述規(guī)定應(yīng)以普通住宅、商用房分別按建筑面積比分?jǐn)偂?/span>

三、土地增值稅清算成本分?jǐn)偡椒?/span>的稅務(wù)認(rèn)定。

1、分開核算的政策依據(jù)：

①上訴人從始至終以“東方家園”作一個(gè)核算對象混合財(cái)務(wù)核算，沒分清或分?jǐn)?/strong>應(yīng)歸集于普通住宅、商用房成本和費(fèi)用，沒分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商用房增值額。

②“東方家園”項(xiàng)目建造的房屋為普通住宅和商鋪兩種類型，其財(cái)務(wù)核算和土地增值稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)成本中六項(xiàng)成本均為項(xiàng)目總成本，財(cái)務(wù)核算上沒分別核算，只通過民事訴訟判決六項(xiàng)成本中的建筑安裝工程成本，其他開發(fā)成本中五項(xiàng)成本沒分別核算。

2、輔助資料：民事訴訟判決工程結(jié)算造價(jià)僅標(biāo)注不同樓棟間的工程造價(jià)，并未區(qū)分普通住房、非普通住房及商用房工程造價(jià)金額。

3、分?jǐn)偡椒?/span>：會(huì)計(jì)核算對開發(fā)成本六項(xiàng)成本都沒分開核算普通住宅和商鋪兩種類型，只在土地增值稅清算時(shí)對開發(fā)成本計(jì)算，但同時(shí)使用面積分?jǐn)偡ê统杀局苯臃謹(jǐn)偡?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-size: 14px;">兩種。

4、分?jǐn)偡椒ㄍ?/strong>原則：國稅發(fā)【2009】91號(hào) 第21條第6款規(guī)定：“同一類事項(xiàng)，應(yīng)采取相同會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

5、不認(rèn)可雙重標(biāo)準(zhǔn)：

①建筑安裝工程費(fèi)與其他五項(xiàng)費(fèi)用同屬同一類扣除項(xiàng)目，應(yīng)采用同樣處理方法。

②興達(dá)房地產(chǎn)公司自行計(jì)算東方家園項(xiàng)目土地增值稅，在分?jǐn)偲胀ㄗ≌蜕啼伋杀緯r(shí)，對同一類別扣除項(xiàng)目采取不同處理方法，即對商鋪建筑安裝工程費(fèi)采取直接扣除法，對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用五項(xiàng)費(fèi)用采用建筑面積分?jǐn)偡?/span>，與現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定不符。

③上訴人因民事訴訟判決工程結(jié)算造價(jià)，認(rèn)定其建筑安裝成本可分清，按分清計(jì)算土地增值稅，明顯違背會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15條規(guī)定“同一企業(yè)不同時(shí)期發(fā)生的相同或相似的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)采用一致的會(huì)計(jì)政策……。”和稅收法律法規(guī)規(guī)定。

四、案例總結(jié)：

事項(xiàng)1：分期管理方面。①根據(jù)當(dāng)?shù)胤制跇?biāo)準(zhǔn)報(bào)建； ②會(huì)計(jì)核算要根據(jù)分期核算； ③分期核算不等于核算對象。

事項(xiàng)2：成本核算對象管理方面。①根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅法關(guān)于核算對象確定原則核算；②簽合同協(xié)議時(shí)，能直接歸屬成本對象的，最佳方案分別簽署合同協(xié)議，做不到分開簽合同協(xié)議的，在合同結(jié)算時(shí)，盡可能分別注明根據(jù)結(jié)算依據(jù)，分別注明結(jié)算金額，作為結(jié)算依據(jù)。

五、成本核算的基本程序。

確定成本核算對象----歸集開發(fā)成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)支出（稅法口徑）”和“預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費(fèi)用”）----確定成本分?jǐn)偡椒?/strong>----在成本對象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本（包括：“固定資產(chǎn)”；“開發(fā)產(chǎn)品”）---銷售成本。

六、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象管理。

（1）單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。

（2）對開發(fā)規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項(xiàng)目，可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開發(fā)項(xiàng)目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對象。在此基礎(chǔ)上，同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè)，還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對象。

（3）不能對外經(jīng)營或銷售的配套設(shè)施不作單獨(dú)成本核算對象，先作過渡性成本對象將發(fā)生的成本費(fèi)用歸集，然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆?jì)入能對外經(jīng)營銷售的成本核算對象。

（4）成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對象同時(shí)開發(fā)，應(yīng)由成本部門在成本支付時(shí)注明屬哪個(gè)成本核算對象，以便財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確核算。（于仁德 ）