1、整體分攤原則是誰受益誰分攤，具體分攤的原則稅局是有六個要求的：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目，計稅成本對象的確定原則如下：

• 可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

• 分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象進行核算。

• 功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

  （如果做的是商業(yè)，按照可否銷售原則來攤會所的成本，那商業(yè)的銷售面積非常少，攤的成本也相應少，這樣就會大虧，所以需選擇按照功能區(qū)分原則來攤。）

• 定價差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

• 成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

  （做商業(yè)時層高比住宅要高，同時地下室的廁所等要比普通住宅多，此時可選擇成本差異原則。另外，在山坡上做的產(chǎn)品和在平地上做的產(chǎn)品都不一樣，也需采用此種方式。）

• 權益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

  （用于代建、合作開發(fā)的分攤。）

2、成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。

成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

3、稅局在做土地清算時，有兩種情況，一種是整體清算，一種是分段清算。

一般實力較強的會采取整體清算，但多數(shù)企業(yè)都是采取后者。有可能做完第一期就會清算，稅局把控的原則會將第一期的清算結果作為第二期的參考，會適當降一點。如果能提供明確的成本提升依據(jù)，則可以按照忠于事實的原則，但同時也需注意利息分攤的影響。

4、如果財務賬已結轉(zhuǎn)，又出現(xiàn)項目成本支出增加的情況，稅局允許在每年的5月31號前的匯算清繳前，提供相應的發(fā)票依據(jù)，還允許調(diào)整。

針對這一點，31號文里明確規(guī)定可預提工程款的10%到應收賬款，便于調(diào)賬。

1、土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。

主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費（紅線外）、契稅、耕地占用稅、土地使田費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2、前期工程費：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)土的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝上程費等。

4、基礎設施建設費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出。

主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

6、開發(fā)間接費：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

1、在開工前合理劃分成本對象（6種劃分的原則）

劃分成本對象是計算計稅成本的首要步驟，計算成本首先要知道費用承擔者的界定，知道為誰計算。

2、歸集開發(fā)成本（六類科目和三類成本項目）

六類科目是指：土地及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費和開發(fā)間接費。

三類成本項目是指：

• 實際發(fā)生的開發(fā)成本；

• 4類預提費用：包括合同金額不超過10%的金額，中介機構鑒證后，按照預計造價預提的配套設施費，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費、按照土地整體預算成本分配的土地開發(fā)成本；

• 待攤費用：例如前期已經(jīng)完工的配套設施，后期應當負擔的部分。

3、分配共同成本（四種分配方法）

• 土地及成本必須按照占地面積來分攤，而一次性取得土地分期開發(fā)的土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務機關同意后，可按照土地整體預算來進行成本分配，待全部完工后再調(diào)整；

• 配套設施費可以按照建筑面積法來分攤；

• 貸款利息可以按照直接成本法或工程概算法進行分攤；

• 其余的共同成本分攤方法由企業(yè)自行確定。

4、確定完工標準（三種完工標準）

必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，只有完工年度才需要將開發(fā)成本結轉(zhuǎn)為銷售成本。新的文件繼續(xù)沿用了31號文件的三個完工標準即：竣備、投入使用和取得了初始產(chǎn)權證明。

5、單位工程成本

6、計算銷售成本

7、后續(xù)成本的二次調(diào)整