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好友即可免費(fèi)領(lǐng)取---一梁好老師贈(zèng)送房地產(chǎn)企業(yè)整體項(xiàng)目三大稅負(fù)率測(cè)算（模版）

二 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算方法指引13831125227

所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須以政府審批部門的批復(fù)為依據(jù)，以批準(zhǔn)立項(xiàng)的獨(dú)立項(xiàng)目作為具體的核算對(duì)象。這是由于獨(dú)立項(xiàng)目的立項(xiàng)以及規(guī)劃審批工作，都是針對(duì)單獨(dú)的整體項(xiàng)目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容上，都有明確且獨(dú)立的具體要求。因此，在房產(chǎn)開發(fā)工作的進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際情況為基礎(chǔ)合理地進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，不能僅依據(jù)工程的不同標(biāo)段與批次，或是建筑的類型進(jìn)行核算對(duì)象的分類，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。

例如在規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目中，可能還會(huì)涉及較多的功能分區(qū)，為了防止核算造成不同功能區(qū)的平均化，保證其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必須直接按照功能區(qū)劃的不同展開核算工作，從獨(dú)立的核算對(duì)象中計(jì)算出具體的單位成本，滿足房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對(duì)于成本核算的要求。

3 對(duì)房產(chǎn)成本歸集方法的要求

在進(jìn)行財(cái)務(wù)的成本核算工作中，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本的總體賬目下分設(shè)土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)用等具體的明細(xì)科目，然后將這些具體的科目?jī)?nèi)容中再詳細(xì)的劃分三級(jí)科目。

在進(jìn)行三級(jí)科目的設(shè)立過程中，對(duì)于同一批復(fù)項(xiàng)目中的各個(gè)工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部核算、合理避稅、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求進(jìn)行準(zhǔn)確的分類核算，盡量與預(yù)算編制的規(guī)劃內(nèi)容保持一致性水平，便于展開土地增值稅清算。

在對(duì)發(fā)出存貨成本進(jìn)行確認(rèn)的過程中，應(yīng)以具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，在先進(jìn)先出法、平均加權(quán)法、個(gè)別計(jì)價(jià)法等方法的作用下完成［1］。對(duì)用途與性質(zhì)相似的存貨進(jìn)行成本確定的工作當(dāng)中，應(yīng)保持成本計(jì)算方法的統(tǒng)一；為特制的專項(xiàng)存貨進(jìn)行計(jì)算時(shí)，必須通過個(gè)別計(jì)價(jià)法對(duì)其存貨的實(shí)際成本進(jìn)行獨(dú)立的計(jì)算 因此，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨計(jì)算活動(dòng)中，必然要通過個(gè)別計(jì)價(jià)法，在功能區(qū)、批次內(nèi)容、房屋類型上對(duì)產(chǎn)品的具體初始成本進(jìn)行確認(rèn)，使成本核算的歸集方式符合土地增值稅清算的具體要求。

4 成本項(xiàng)目分配內(nèi)容上的要求從政策法規(guī)的角度，應(yīng)按照受益原則，選擇合理的方式，在利于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的前提下，對(duì)分期開發(fā)、同期開發(fā)的多項(xiàng)目、同項(xiàng)目的不同類型、共同成本、無法區(qū)分的間接成本等內(nèi)容，分別的分配至各個(gè)不同的成本對(duì)象。其中，土地征費(fèi)按照占據(jù)面積進(jìn)行分配、公共設(shè)施按其構(gòu)成比例進(jìn)行分配、借款按借款用途或各項(xiàng)目資金缺口等進(jìn)行分配、其余由開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況具體進(jìn)行分配操作即可。

受益原則，是以產(chǎn)品的受益水平對(duì)其成本費(fèi)用進(jìn)行分配計(jì)算。所以受益水平與消耗成本費(fèi)用較多的產(chǎn)品，相應(yīng)的承擔(dān)成本費(fèi)用也較高。在占地面積比例分配的基礎(chǔ)之上，采用受益原則對(duì)其他的成本進(jìn)行分配，有著較高的合理性水平，符合土地增值稅清算的降低成本要求。站在增值稅的立場(chǎng)上進(jìn)行分析，對(duì)其他成本分配方式進(jìn)行選擇的方法，需相應(yīng)的做大增值額度較高的項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本，以此實(shí)現(xiàn)為企業(yè)減少賦稅支出的效果。

在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中，土地出讓金、動(dòng)遷補(bǔ)償、契約稅、土地使用稅等，是構(gòu)成土地成本的主要內(nèi)容。如果項(xiàng)目開發(fā)中，產(chǎn)品的種類較為單一，可以直接采用土地成本總額度與可售面積對(duì)土地費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，然后分別對(duì)不同分期建設(shè)進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算。若是開發(fā)項(xiàng)目的綜合性較強(qiáng)，在出讓時(shí)有不同的價(jià)格

來源于：若愚說稅