針對這一問題，我們就分?jǐn)偡椒?、各地法?guī)案例解析及常見問題答疑進(jìn)行綜合梳理，形成土地增值稅清算“成本分?jǐn)偂睂ｎ}，在此分享給大家。 本文我們重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成、分?jǐn)傇瓌t及核算建議，并梳理了中央及各地關(guān)于土地增值稅清算成本分?jǐn)偟姆椒罢叻ㄒ?guī)。 首先，我們按照土地增值稅清算的框架，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由取得土地的成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩大部分組成，如下圖： 在確定各要素分?jǐn)傇瓌t前，需要先搞清楚以下兩個(gè)問題： （一）關(guān)于土地增值稅清算單位問題 規(guī)劃部門為主，結(jié)合發(fā)改委、建設(shè)部門的相關(guān)項(xiàng)目資料+分期。一句話，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定。不唯證照。 （二）清算單位中的清算對象問題 220號規(guī)定三分法。 187號二分法。 規(guī)程規(guī)定不同類型分別清算。 不同分法，影響土地增值稅額。 細(xì)分對企業(yè)不利。 二分法：普通住宅、非普通與非住宅，遼寧執(zhí)行二分法。 三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江蘇執(zhí)行三分法。 四分法：普通住宅、非普通、非住宅、別墅。青島執(zhí)行四分法。 國家與省沒有統(tǒng)一規(guī)定的，各地自行處理。 國稅發(fā)2007年132號文：土地增值稅清算鑒證規(guī)則規(guī)定：普通、非普通二分法進(jìn)行審核。 國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本要素間的基本分?jǐn)傇瓌t如下：（1）取得土地的成本/土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t： 土地成本包括土地出讓金和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。應(yīng)用占地面積法和建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?，且?yīng)注意以下細(xì)節(jié)。 ·分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以按占地面積分?jǐn)偂?/p> ·對同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p> ·對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p> （2）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t：可售建筑面積法、占地面積法。 （3）建筑安裝工程費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā?/p> 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算，我們有以下幾點(diǎn)建議供參考：1、根據(jù)核算指引中成本核算對象的確定原則，合理確定成本核算對象，可參考項(xiàng)目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項(xiàng)目分期等情況，將成本核算對象分為以下部分： （1）可售部分：住宅、公寓、寫字樓、可售商鋪、可售地下車位、按銷售處理的回遷房等； （2）自持部分； （3）公共配套部分； （4）其他：無償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等。其中，公共配套部分及無償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等作為過渡成本核算對象。即先做為單獨(dú)的成本歸集對象，歸集匯總后再在其他成本核算對象間分配。 2、成本核算應(yīng)在日常工作中完成，即應(yīng)做好日常成本臺帳的編制，每月成本臺帳的數(shù)據(jù)應(yīng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)核對一致，并定期與成本部核實(shí)，為成本分配提供可靠的依據(jù)； 3 、對于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項(xiàng)無合同成本支出，由成本部依據(jù)合同及相關(guān)文件結(jié)合實(shí)際情況，協(xié)助財(cái)務(wù)部明確其受益對象和分配原則。在合同的審批過程中，由成本部在經(jīng)濟(jì)合同審批表中標(biāo)明成本支出的受益對象及對應(yīng)科目；對于無合同成本支出，由成本部在成本支出審批單中標(biāo)明成本支出的受益對象及對應(yīng)科目，以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期對賬。 4、要求財(cái)務(wù)部和成本部定期核實(shí)每個(gè)合同的結(jié)算值或最新預(yù)估值。對于應(yīng)繳未繳的政府行政事業(yè)性收費(fèi)（如報(bào)批報(bào)建費(fèi)等）以及尚未簽訂合同但已經(jīng)發(fā)生的成本，應(yīng)預(yù)估金額，避免出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、甩項(xiàng)，且核實(shí)結(jié)果須經(jīng)財(cái)務(wù)部、成本部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)； 5、對于入伙項(xiàng)目，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用，并經(jīng)成本部、財(cái)務(wù)部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。 6、成本核算應(yīng)遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整過程，不得缺省過渡核算對象，直接在最終成本核算對象之間分配以簡化分配過程。 下面我們通過一則案例說明成本分?jǐn)偡椒▽ν猎龆惖挠绊?/strong>某房企分兩期開發(fā)項(xiàng)目，一期主要為普通住宅，二期主要為別墅，則土地成本按各業(yè)態(tài)占地面積分配，一期普通住宅土地增值稅預(yù)清算增值率為22%，則可選擇的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？ 將土地成本按各期項(xiàng)目可售建筑面積分配，則普通住宅項(xiàng)目比別墅項(xiàng)目總可售建筑面積大，分配的土地成本也會(huì)更多，整體的增值率則會(huì)下降，有可能享受20%免稅優(yōu)惠政策。 假設(shè)是另一種情況：按土地成本按各期項(xiàng)目總可售建筑面積分配，而普通住宅項(xiàng)目的增值率達(dá)47%，別墅項(xiàng)目的增值率達(dá)51%，那我們又應(yīng)該要如何降低非別墅項(xiàng)目的增值率？ 將土地成本按業(yè)態(tài)產(chǎn)品土地面積分配？可行，但需測算，因?yàn)槠胀ㄗ≌?xiàng)目的增值率達(dá)47%，如果增加分配給別墅項(xiàng)目的土地成本，降低其增值率，則相當(dāng)于減少分配給普通住宅項(xiàng)目的土地成本，提高普通住宅項(xiàng)目的增值率，普通住宅項(xiàng)目的增值率如超過50%，土地增值稅稅負(fù)不降反增。 所以成本分?jǐn)偡椒ㄟx擇的不同，造成對項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)亦有所差異，我們需要提前測算及重點(diǎn)關(guān)注。同時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否有關(guān)分?jǐn)偡椒ǖ囊?guī)定出臺，注意成本分?jǐn)傄?guī)劃方法的可行性。 例如： 在廣州，不同清算單位的土地成本按各清算單位占地面積比分?jǐn)?，不允許按建筑面積分?jǐn)?，像上面的例子里，需要選擇按建筑面積分?jǐn)偡椒?，我們有什么解決方法嗎？ 我們可以看穗地稅函[2012]198號的規(guī)定：對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位；但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。所以我們應(yīng)注意將兩期項(xiàng)目選擇同樣的清算時(shí)點(diǎn)，將其作合并為一個(gè)清算單位，就可選擇按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｇ逅銜r(shí)點(diǎn)的選擇也是一項(xiàng)重要的規(guī)劃因素。 基于以上幾點(diǎn)，我們對土地增值稅清算中央及各地的成本分?jǐn)偡椒ǖ南嚓P(guān)稅收政策進(jìn)行梳理匯總，如下表： |
|
|
