降低土增稅的8大技巧

雨送黃昏xzj 2022-03-12

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合并申報(bào)不同稅率項(xiàng)目

有地產(chǎn)人問，為什么他們公司要合并申報(bào)一期二期項(xiàng)目。其實(shí)，不只是合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項(xiàng)目也是常見的稅籌方式。

#登山哥公司，開發(fā)兩棟高層住宅，項(xiàng)目整體取得一個(gè)立項(xiàng)審批文件、每棟樓分別獨(dú)立取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證(共兩個(gè)規(guī)證）。經(jīng)分析，兩棟高層均符合普住的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)卣咭?guī)定清算單位劃分按照規(guī)證或是立項(xiàng)均可。該項(xiàng)目收入成本情況如下表所示：

做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項(xiàng)目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項(xiàng)目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項(xiàng)目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計(jì)，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個(gè)簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價(jià)對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價(jià)對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時(shí)，做高售價(jià)，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時(shí)，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。

但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

#企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。

#產(chǎn)業(yè)鏈公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報(bào)披露中，可窺一斑。

建房方式籌劃法

利用代建房：

2018年的時(shí)候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。

合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。

實(shí)操中，最常用的稅籌方式，就是在成本分?jǐn)倳r(shí)引入直接成本法。

所謂直接成本法，可以簡單理解為：將直接歸屬于計(jì)稅成本對象的，直接歸集到特定對象，不必采取建筑面積法、占地面積法等進(jìn)行二次分?jǐn)?。這樣可以將成本直接歸集于指定業(yè)態(tài)當(dāng)中，從而避免將成本分?jǐn)傊疗渌驮鲋禈I(yè)態(tài)當(dāng)中。對應(yīng)到實(shí)際場景中譬如：

1）商業(yè)外墻為玻璃幕墻，住宅外墻粉刷涂料，因此玻璃幕墻成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；

2）商城使用的是扶梯，住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開，因此分別歸屬各自的電梯成本；

3）高層住宅是精裝交付，別墅是毛坯交付。因此可以將精裝成本直接歸集于高層住宅業(yè)態(tài)為了更好地理解這個(gè)籌劃思路，可以用一個(gè)案例進(jìn)行說明：

#登山哥開發(fā)住宅項(xiàng)目，其中，僅高層為精裝修，且精裝修合同單獨(dú)簽訂，合同結(jié)算總額2億元。

▲籌劃前：

▲籌劃后

從兩個(gè)表的數(shù)據(jù)對比可以看出：籌劃后比籌前稅金下降了3千萬，以上測算還未考慮籌劃后普住能夠適用免稅的情況，如能適用普住免稅則稅負(fù)率下降幅度更大。在實(shí)操中，只要能夠提供充分依據(jù)證明成本收益對象能夠明確劃分，多數(shù)地區(qū)均可以適用此項(xiàng)方法。

在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)然，選擇除“占地面積法”和“建筑面積法”之外的分?jǐn)偡椒?，必須符合?dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的政策特別規(guī)定，且得到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的審核認(rèn)定后方能使用。

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來自：雨送黃昏xzj > 《土地增值稅事宜》

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