我們國家宅基地政策很復雜，總結(jié)歸納下來有幾個要點：

    第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。

    第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。

    第三，排他性原則，就是這個東西只有本村集體經(jīng)濟組織成員有資格獲得宅基地，而且是無償?shù)?，房子你蓋掏錢，地白給你。

    但是關(guān)鍵點在哪里？最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個人有使用權(quán)，因為房地不可分離，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護的。

新政策：宅基地政策的重大調(diào)整

    政策逐漸在探索宅基地三權(quán)分置，三權(quán)分置的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經(jīng)營。中央1號文件已經(jīng)說了，國務(wù)院常務(wù)會議通過了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？

    這個政策已經(jīng)非常寬了，看你會用不會用，不是張三的宅基地買下來建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過來以后，和政府合作，把它集中到一個地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個村子，一個村子搞30多畝，這個村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個地方，你的土地就拿下了，這個空間特別大，但是操作技巧需要高一點，政策沒有問題。

案例：浙江桐廬通過宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙

    宅基地重要的用途有兩類：一是利用空心房做民宿；二是利用宅基地集中起來做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿，這就是為什么將來要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。

    浙江桐廬做的很好，發(fā)展民宿可以按照這個辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問題。

案例：四川省瀘縣

    四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，瀘縣這個項目，宅基地通過改革專門有一套宅基地的措施，最后這個縣長講，在瀘縣有一個項目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個示范縣可以騰出1萬多畝土地，這些空置出來的土地，對于發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、田園綜合體、鄉(xiāng)村民宿具有很大的發(fā)展空間。

探索宅基地的的使用方式

    第一，宅基地有償使用、有償退出，本來是無償?shù)模歉愠蛇@樣，法定無償，但是節(jié)約有獎，超占有償，退出補償，跨去有償。

    第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來宅基地有兩個，一是不準轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說嚴格限制城市資本購買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。

    第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個指標可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個指標是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬畝土地，入市可以獲得7億收入。

    有幾點可以解決你關(guān)心的最核心問題：第一，允許城市資本下來購買宅基地三權(quán)當中最后那個權(quán)，就是經(jīng)營權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。

購買四荒地：風險與機遇

    仍然是政策界定的四荒地概念，千萬不要拿學者規(guī)定的四荒地概念來操作，因為有政策含義，政策說這個是四荒地那就是四荒地。具體去當?shù)赝恋夭块T查證土地性質(zhì)。

案例：購買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園

    左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營疙道村，老支書陳拉成及5個兒女投入全家身價，用10年時間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開始運營起來了。

    所有特色材料、所有建筑形態(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。

    就地取材，既突出了特色，又降低了成本。

潛力巨大，埋藏金礦的四荒地

    四荒地法律規(guī)定承包周期為50年，在國家政策支持鼓勵城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問題，它的優(yōu)點是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問題是基礎(chǔ)設(shè)施差，山西有一個老板10年前大規(guī)模進山買四荒地，做了一個生態(tài)莊園，發(fā)展特色窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施，太有特色了，購買四荒地就是購買未來。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。

集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：

四川雙流港龍工業(yè)園的案例

    在集體土地上搞一個產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來的企業(yè)進來全部是租賃，不賣，要的就是這個平臺，要長久盈利，外來企業(yè)也高興，因為廠房成本降低到最低，四川黃龍港就是這樣一個案例。利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項目綜合體，形成產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。

案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)

    空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。洋家樂如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復自然。

    裸心谷，整個莫干山的洋家樂幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說山西，山西有1000多個高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。現(xiàn)在已經(jīng)成為全國的標桿性產(chǎn)品。

新政策：改革政府單一供地模式，利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房

    改變由政府單一供地模式，主要是推進這個方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。

    集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴格限制。

    但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無法融資。項目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟組織，這個集體經(jīng)濟組織，除了北上廣、長三角、珠三角集體經(jīng)濟組織有一定實力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機會，建議你們和集體經(jīng)濟組織合作共同開發(fā)。

案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)

    最大優(yōu)勢是，在北京如此缺地、價格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開發(fā)模式可能是未來集體土地和集體經(jīng)濟組織合作開發(fā)的典型案例。