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中國(guó)現(xiàn)在有將近 100 多個(gè)城市都在縮減，經(jīng)濟(jì)空間在縮減，人口在 縮減，出現(xiàn)了很多空心村，空心辦事處。整個(gè)中國(guó)的人口都在向東南沿 海地區(qū)壓縮，不光是空心村的問題，這個(gè)現(xiàn)象非常突出。 

特色小鎮(zhèn)和田園綜合體在這樣土地形勢(shì)和變革的重大背景下, 獲得土地的主要方式是來自農(nóng)村的存量土地。80%-90%做特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的土地來源于農(nóng)村集體用地 

中國(guó)土地有兩類，城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體用地。

集體產(chǎn)權(quán)的土地分成這么幾大類，

一是耕地，我們現(xiàn)在所說的承包地。承包地，基本農(nóng)田是一類，一般農(nóng)田是一類。

二是集體建設(shè)用地，大體上包括三大類，一是經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地;第二是農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)用地農(nóng)村的醫(yī)院、學(xué)校、村公所;

三是宅基地，宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地當(dāng)中份額比較大的一塊。四荒地、林地還有灘涂等，這類地也屬于集體土地。 

最新的政策，從三權(quán)分置到集體產(chǎn)權(quán)制度改革，宅基地、承包地、集體資產(chǎn)三個(gè)內(nèi)容現(xiàn)在同時(shí)推進(jìn)改革，最初 33 家試點(diǎn)，現(xiàn)在 100 多家試點(diǎn)。它的意義在哪兒呢？

土地為中心的集體資產(chǎn)如果產(chǎn)權(quán)不到人的話，解決不了市場(chǎng)交易問題。產(chǎn)權(quán)到了人，三權(quán)分置是農(nóng)村資源要素市場(chǎng)化的重大突破，沒有這個(gè)城市資本下去，比如說以前城市資本買宅基地住農(nóng)民房都不行的，為田園綜合體和特色小鎮(zhèn)獲得土地提供了政策、法律的礎(chǔ)。現(xiàn)在這類政策和法律從中央層面上剛剛推出來，中央文件已經(jīng)有了。但落實(shí)到銀行，落實(shí)到地方實(shí)施政 策還有一個(gè)滯后期，可能得一兩年才能到位。

1，承包地：如何轉(zhuǎn)讓，如何買賣

首先這些承包地最新政策是可以通過三權(quán)分置的辦法，把它的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣給你。

土地產(chǎn)權(quán)是集體的，承包的人必須是村集體的成員，他有權(quán)利承包一塊地，有的地方一畝，有的地方 3 分。這塊地除了產(chǎn)權(quán)承包權(quán)之外，又分出一個(gè)權(quán)利——經(jīng)營(yíng)權(quán)。我有權(quán)利承包你，但首先這些承包地最新政策是可以通過三權(quán)分置的辦法，把它的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣給你，但是經(jīng)營(yíng)權(quán)不能直接貸款，因?yàn)槟氵B產(chǎn)權(quán)都沒有，憑什么借錢。 

重慶的梁平縣農(nóng)戶承包地如何退出，作為民營(yíng)資本如何買。 

模式特點(diǎn)：整戶退出，集中使用。 

村里一共有 100 家， 大概 30 多戶想退出，由村集體把這 30 多戶退出來的土地拿過來，因?yàn)?你是城市投資者，你想拿下這些土地，和你直接交易。再一種是部分退 出，進(jìn)退聯(lián)動(dòng)，要不了那么多地，就要二三十畝，一共加起來涉及十戶， 二十戶，就和這二十幾戶和村集體搞定之后買下 

利用基本農(nóng)田有哪些限制，五不準(zhǔn)、五不得 

承包地分兩大類，基本農(nóng)田和一般農(nóng)田。

基本農(nóng)田五不準(zhǔn)，我的建議不要碰基本農(nóng)田，不要挑戰(zhàn)基本農(nóng)田的權(quán)威，否則這是比較找事。你要想干的事，“五不準(zhǔn)” 都禁止了。不得，不要超越土地利用規(guī)劃，不得改變土地性質(zhì)，不得以劣地?fù)Q好地，不得置換基本農(nóng)田。不能改變空間的位置，我們腦子里的特色小鎮(zhèn)不一定是一片土地上，中間有一個(gè)孤島也無所謂，要改變你的 審美，這個(gè)不是問題。有的人非要把這個(gè)搞成一個(gè)圈，這個(gè)未必?；巨r(nóng)田是在省國(guó)土廳，建議大家一定要高度注意。 

城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤，不得以劣地?fù)Q好地。不得置換基本農(nóng)田，拿地時(shí)一定要再看一下土地利用總體規(guī)劃，要以土地利用總體規(guī)劃定的性質(zhì)為準(zhǔn)，千萬不要以書記縣長(zhǎng)說的為準(zhǔn)。土地利用總體規(guī)劃十年一調(diào)，如 果前年剛批了怎么辦呢，以后再說，這個(gè)大家一定要搞清楚。

除了基本農(nóng)田，剩下一般農(nóng)田這里做文章的機(jī)會(huì)就有了。 現(xiàn)在從國(guó)務(wù)院到中央一 號(hào)文件，很多文件都支持這一塊。首先有關(guān)基本農(nóng)田這些政策限制，可 以搞一些旅游建設(shè)用地，養(yǎng)生、旅游、養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng) 等等，這都可以。 但不能離題太遠(yuǎn)，你是為三產(chǎn)融合，和基本種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)融合。比如首小江老板養(yǎng)魚，這仍然是農(nóng)業(yè)，沒有問題。你搞工業(yè)，這個(gè)一般農(nóng)田也不行。 

在很多地方不是很了解，干的話有一個(gè)很大的變化，如果有了一些旅游設(shè)施用地，建設(shè)的東西進(jìn)去之后必須依法依歸按照建設(shè)用地管理。 這是什么意思，農(nóng)田，基本農(nóng)田是國(guó)家給你補(bǔ)貼。你在一般農(nóng)田上搞了 旅游設(shè)施，你得給地方政府交相應(yīng)的稅費(fèi)，因?yàn)槟闶前凑战ㄔO(shè)用地的方 法管理這個(gè)設(shè)施用地，這是他們之間的差別。農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地 的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。歸納一下，一般性 農(nóng)田當(dāng)中可以搞三產(chǎn)融合、農(nóng)業(yè)旅游的設(shè)施。搞完之后，用地按建設(shè)用 地管理。同時(shí)要解決占補(bǔ)平衡的問題，這是兩個(gè)核心點(diǎn)。利用政策彈性空間的小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障。 規(guī)避的方法有溫室大棚搞暖房，還有修建水泥柱子，有的把火車車箱四 根柱子頂起來變成一個(gè)住房，有的純粹是小木屋，四根柱子在空中。更有甚中搞的是四院地產(chǎn)，大棚地產(chǎn)，房車營(yíng)地地產(chǎn)，這些都是政策邊緣地帶和灰色地帶。稍微領(lǐng)導(dǎo)批示嚴(yán)抓，那就比較麻煩了。基本上是擦邊球，不確定性很大。

2，農(nóng)民宅基地：這是農(nóng)村建設(shè)用地主體，占農(nóng)村建設(shè)用地 90%多，它的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)買賣怎么操作 

有關(guān)宅基地國(guó)家政策非常 清楚，一戶一宅。無償分配，必須是集體經(jīng)濟(jì)成員，否則不能給。同時(shí) 你把宅基地賣給別人了，不能申請(qǐng)第二套。不能轉(zhuǎn)讓給城市居民，更不 能搞小產(chǎn)權(quán)房，作為房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)現(xiàn)在不受法律保護(hù)。 一月份總理召開國(guó)務(wù)院會(huì)議，允許利用農(nóng)村宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這對(duì)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體太重要了。 

案例：浙江桐廬——宅基地開發(fā)民宿引進(jìn)城市資本 

第一，確權(quán)頒證，你要拿的話先解決這個(gè)問題。

第二，農(nóng)民把宅基地流轉(zhuǎn)給村集體。 

第三，村集體通過流轉(zhuǎn)過來土地作為一個(gè)平臺(tái)注冊(cè)一家公司，引進(jìn)城市 資本，和你們合作共同開發(fā)民宿 

3，綜合類集體建設(shè)用地：如何解決空余宅基地、剩余宅基地的入市問題 

案例——貴州湄潭

貴州的湄潭。第一批試點(diǎn)當(dāng)中最成功的，這個(gè)地方基 本上農(nóng)民住房都是小二樓，因?yàn)檫@個(gè)地方是城關(guān)鎮(zhèn)，有很多二三層樓，連經(jīng)營(yíng)帶居住，空間很大，這樣的情況如何解決空余宅基地、剩余宅基 地的入市問題，怎么解決這個(gè)問題，他們探索了一個(gè)具體做法，將這類 居住與經(jīng)營(yíng)為一體的地類界定為綜合類集體建設(shè)用地，向股份經(jīng)濟(jì)合作社提出申請(qǐng)，要求分割登記入市。你買了之后，掏錢買了之后 一定要有法律基礎(chǔ)，是我的，才敢買。這個(gè)就創(chuàng)造了同一塊地方分了，住的歸住的，綜合類歸綜合類。

4，增減掛鉤政策如何流轉(zhuǎn)土地

利用掛鉤政策 把農(nóng)民集中起來，把土地騰出來，完了之后可以跨區(qū)域流轉(zhuǎn)。

案例——四川的瀘縣 

亮點(diǎn)：

第一點(diǎn)：宅基地有償使用，有償退出，將來如果企業(yè)足夠大，你們和 、縣政府合作共同做這件事是可以的，縣政府也沒有錢，你們共同合作可 以獲得更多的利益。

第二點(diǎn)：允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，這就解決 了土地碎片化的問題。還有轉(zhuǎn)化入市，可以賣給省里，也可以賣給你，這是很大的突破。由縣政府操作，和鎮(zhèn)政府操作是不一樣的?？h政府操作對(duì)于比較大的企業(yè)，足夠大要和縣政府合作，整體操作就比較好。 像不是很大，中小的和鎮(zhèn)政府合作也可以。 

5，如何利用四荒地進(jìn)行特色小鎮(zhèn)與田園綜合體建設(shè)

這是農(nóng)村集體土地當(dāng)中很特殊的一種?，F(xiàn)在國(guó)家有專門政 策鼓勵(lì)支持城市資本購買承包、交易、流轉(zhuǎn)四荒地進(jìn)行開發(fā)，四荒地的 潛力非常大。雖然風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)在哪兒呢，交通不便、生態(tài)環(huán)境也不 是很好，但它的成本非常低。而且可能潛在價(jià)值非常大，這么低的成本 買上之后放個(gè)十年，長(zhǎng)不了 100 倍，增長(zhǎng) 30 倍也沒有問題。 

案例——左權(quán)縣田園綜合體，日月星生態(tài)莊園。 

這個(gè)老村荒了十多年，他幾乎是免費(fèi)，荒山野嶺也沒有人去。他拿下之后先做住宿，再就是做生活設(shè)施，再和旅游結(jié)合。所有小景點(diǎn)，所有設(shè)施，所有建筑全部用的是當(dāng)?shù)卦牧希刑厣?，?本又低人們看起來又稀罕，很多人過去就拿手摸原始的石板，因?yàn)槌鞘欣锏乃嗫粗筒蛔匀弧?/span>

它的收入，它的產(chǎn)出，它接待的人。建議你們有時(shí)間在 10 月份時(shí) 去這個(gè)方，太漂亮了。而且它最大的特點(diǎn)根本就沒法模仿，我們公司 做的田園綜合體到處都是，但這個(gè)獨(dú)一無二。它的自然環(huán)境，它的文化，它的建設(shè)是獨(dú)一無二的，當(dāng)你去了之后滿山遍野，紅衣小姑娘蹦蹦跳跳 跑，還有金黃的柿子。老鄉(xiāng)家里的辣椒、黃玉米，漂亮得不得了，拿起 照相機(jī)全部是景。 

它的低成本，成本很低，水平并不低。這叫原生態(tài)，它和袁家村屬于一個(gè)類型，內(nèi)生性特色小鎮(zhèn)和田園綜合體。比如袁家村，土地是我們 的，做菜是我媳婦，端菜是婆婆，掙的錢都是家的。反而大公司做的一 兩千萬，財(cái)務(wù)成本高得要命，都是給銀行賺了錢。這個(gè)案例可能是最好 的，這叫四荒地。可以告訴大家，現(xiàn)在四荒地在東南沿海地區(qū)和大城市 周邊已經(jīng)沒有了，而且價(jià)格也在揚(yáng)。 

6，空心村發(fā)展田園綜合體和特色小鎮(zhèn)也是特別重要一個(gè) 

案例——中國(guó)都著名的民宿，就是洋家樂 

大家都看到它的民宿文化，經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)。其實(shí)你不知道洋家樂是建立在空心村再開發(fā)基礎(chǔ)上，這是空心村再開發(fā)最成功的案例。整個(gè)就是一個(gè)廢舊村莊，浙江老百姓都進(jìn)了城， 覺得這破房子沒有意思，不好，結(jié)果人家開發(fā)出來了。

啟示：

第一：高科技需要高情感，這是前提。越現(xiàn)代化的 地方越需要高情感，高情感是什么，鄉(xiāng)愁，洋家樂正好滿足了這些高端 人才鄉(xiāng)愁的需要。

第二：傳統(tǒng)舊的古老的東西是有價(jià)值，越古越久越有 價(jià)值。我最近走了一圈，相當(dāng)多的地方政府書記縣長(zhǎng)后悔不跌，十多年前新農(nóng)村建設(shè)時(shí)拆掉大量的古村落，他們把搖錢樹樹根都挖出來了。人們要的是古的、老的、舊的，價(jià)值觀念一定要搞清楚，千萬不要在鄉(xiāng)村 搞田園綜合體，完全錯(cuò)了，越土越好，土的掉渣更好。

第三，滿足人們 精神心理需求是最高級(jí)的休閑產(chǎn)品。第四，原生態(tài)產(chǎn)品最受高端消費(fèi)者 的青睞。