這幾年國家和各級(jí)政府對(duì)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展高度重視，持續(xù)大力扶持，連續(xù)3年的中央一號(hào)文件都提及扶持休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展。據(jù)農(nóng)學(xué)谷不完全統(tǒng)計(jì)， 十八大以來，2015-2018年中央一號(hào)文件連續(xù)4年提出發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，從國務(wù)院到中央部委出臺(tái)的具體國家級(jí)文件即在16項(xiàng)以上。體現(xiàn)在具體政策方面，首先就是用地限制方面的放松和扶持。

隨著農(nóng)村土地、宅基地三權(quán)分置的推進(jìn)以及國家對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的重視和扶持，拿地條件有更加靈活和寬松的趨勢(shì)。

2016年中央一號(hào)文件明確：支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地、“四荒地”、可用林場(chǎng)和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。將休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃合理安排。

通常來講，休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中的種養(yǎng)或者配套設(shè)施，這些用原有的一般農(nóng)用地就可以，很多人關(guān)注的是“建設(shè)用地”。因?yàn)槿绻麍@區(qū)中要建房子，建設(shè)加工廠房、修建停車場(chǎng)、住宿、會(huì)議、展銷等各種建筑以及開發(fā)各種室內(nèi)經(jīng)營設(shè)施，通常都需要建設(shè)用地。

農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要分為三大類：農(nóng)村居民住宅用地（就是宅基地）、公益性公共設(shè)施用地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

建設(shè)用地，國家管得嚴(yán)，大家都感覺建設(shè)用地指標(biāo)不夠。

如何獲取建設(shè)用地？根據(jù)近年來的中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》等一系列文件：

政府招商用地、農(nóng)民宅基地、村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)及國家政策支持的土地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、旅游設(shè)施用地等，都可以用來作為休閑農(nóng)業(yè)的建設(shè)用地。

具體來說：

1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使得大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。

實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好資源，對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)（注：一般旅游用地的拿地價(jià)格比商業(yè)和住宅用地要低數(shù)倍以上！），有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

所以有句話說，“廢棄空心村是未來發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的最大資源?！?/strong>

十九大后，國家開始推出宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。實(shí)行宅基地“三權(quán)分置”，農(nóng)戶宅基地可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部有償退出和轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)可以在更大范圍內(nèi)有限期流轉(zhuǎn)（以往流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部），有利于盤活利用閑置、空閑土地，擴(kuò)大休閑農(nóng)業(yè)的土地來源。

怎么用？提醒一下：在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。碰到這種情況，谷風(fēng)老師不由得感慨一句：傻呵！這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

3、四荒地和國家政策支持的土地

2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜斜。

“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。對(duì)“四荒地”的承包，法律有一些特別規(guī)定。首先，承包期限、方式和承包費(fèi)的確定方式不同。

根據(jù)《土地承包法》第45條規(guī)定，以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定：以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。其次，承包人不受身份的限制。“四荒地”承包方不受區(qū)域、戶籍、單位和個(gè)人的限制。在同等條件下，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可以優(yōu)先承包。最后，承包“四荒地”后，承包方必須進(jìn)行治理。承包方在承包后，必須在3年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)治理，超過3年未進(jìn)行開發(fā)治理的，由發(fā)包方收回，另行發(fā)包，并給予原承包方適當(dāng)補(bǔ)償。另外，在開發(fā)治理時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍；質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

5、還有其他哪些方法拿地，作為旅游設(shè)施用地?

還有一些其他地，屬于國家在建設(shè)用地政策予以特殊支持的土地，可以作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

比如，舊礦區(qū)的生態(tài)恢復(fù)：關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地；礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。

生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

問題：如果在林地內(nèi)搭建木屋，需要國土審批嗎？

如前所述，如果嚴(yán)格按規(guī)定，草地和林地不經(jīng)過規(guī)定的法定程序，是不能擅自改變土地用途用來做建設(shè)或是設(shè)施用地的。

不過，在不破壞林地性質(zhì)的情況下也可以做些休閑農(nóng)業(yè)，比如不涉及建設(shè)用地指標(biāo)的特色樹屋，吊床、建設(shè)森林學(xué)校，建設(shè)森林營地，自然教育，林下養(yǎng)殖等等。

所以，這個(gè)問題稍微靈活，依據(jù)各個(gè)地方的理解和執(zhí)法力度而可能有不同。如果不放心，可以先咨詢一下當(dāng)?shù)氐牧謽I(yè)部門或農(nóng)業(yè)、國土部門。

其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)，原則上允許作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

以上4類用地，經(jīng)進(jìn)一步論證研究，提請(qǐng)相關(guān)主管部分批準(zhǔn)，可作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

6、其他方式（各種專項(xiàng)支持地）

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動(dòng)。

2017年12月7日頒布的《國土資源部 國家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》表示，土地利用總體規(guī)劃優(yōu)先安排農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，優(yōu)先做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園用地保障，給與地方一定彈性空間，允許鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃預(yù)留少量（不超過5%）規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，用于零星分散的單獨(dú)選址農(nóng)業(yè)設(shè)施、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施等建設(shè)。各地可以安排一定比例年度土地利用計(jì)劃，專項(xiàng)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對(duì)利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

2018年中央一號(hào)文件提出：“在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級(jí)政府通過村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地；預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)用于單獨(dú)選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施和休閑旅游設(shè)施等建設(shè)。對(duì)利用收儲(chǔ)農(nóng)村閑置建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，給予新增建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)?！边@個(gè)也表示對(duì)縣政府在開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)用地上的明文鼓勵(lì)，比較有利于具備較大規(guī)模和實(shí)力、可以和地方政府談?wù)猩添?xiàng)目的休閑農(nóng)業(yè)投資人。

2018年休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游有哪些新變化、新政策、新補(bǔ)貼、新調(diào)整？規(guī)劃運(yùn)營如何打造核心競(jìng)爭(zhēng)力？

5.26-28日相約北京，農(nóng)學(xué)谷商學(xué)院攜手協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、補(bǔ)貼評(píng)審專家和省市基層政府主管領(lǐng)導(dǎo)，還有多次成功申報(bào)補(bǔ)貼的農(nóng)莊主，手把手輔導(dǎo)大家把握鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下的政策大勢(shì)，和地方政府打交道的程序、方法和技巧，爭(zhēng)取土地與資金扶持的十個(gè)'錦囊妙計(jì)'......資金、建設(shè)及盈利眾多干貨，5月底歡迎走進(jìn)1805期休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)理人綜合必修課“機(jī)構(gòu)改革，2018年怎么拿地，拿補(bǔ)貼？

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