上周,我們負(fù)責(zé)過戶的權(quán)證顧問 在西大街房管局,親眼所見 業(yè)主不賣了,買家暈倒了 買賣雙方正在辦過戶,業(yè)主后悔不賣了,買家聽聞后暈倒在房管局,被送上了120急救車。在房管局暈倒的買家不多見,但中途反悔的業(yè)主卻數(shù)不勝數(shù)。年后,我們的權(quán)證顧問、合作的律師事務(wù)所、中介,都陸續(xù)處理了非常多業(yè)主反水(即變卦,不遵守原約定,違約)的案例。 我“被違約”的女同學(xué) 同是西安買房人,卻各有各的悲慘遭遇。我一個女同學(xué)不幸也“被違約”了,經(jīng)她同意,把她的案例寫出來,給大家做個參考。 她家原本有一套房子,但那個房子附近沒有學(xué)校,因為娃快到上學(xué)年齡了,所以就湊了點錢想再買一套帶學(xué)區(qū)的,年后她在北郊花100萬買了套帶學(xué)區(qū)的二手房,3月初做的網(wǎng)簽,4月初的時候銀行已經(jīng)放貸了,5月初的時候她還了一次房貸。但不巧的是,在銀行放貸之前,業(yè)主痔瘡犯了做了個手術(shù),據(jù)說手術(shù)創(chuàng)口比較大,一個月內(nèi)都行動不便。她交了稅以后,就在家等著業(yè)主身體恢復(fù)好一點的時候去做轉(zhuǎn)移登記,沒想到等來的卻是業(yè)主不賣了的消息,據(jù)中介說那個小區(qū)的房子最近漲的有點多,同戶型的房子現(xiàn)在賣125萬左右了,所以業(yè)主反悔不想賣了。 煮熟的鴨子到嘴邊還能飛了,我同學(xué)氣的直跳腳,跑來找我。 我翻了她一眼問她為啥早不來找我,她悻悻地說:以為找中介買的房子,所有的事就只能由中介負(fù)責(zé)辦理。自以為是害死人! 我一邊罵她,一邊還得帶她去找律師。 //業(yè)主說不賣了,他真能這么干嗎? “我都還上貸款了,業(yè)主還能說不賣就不賣了?” 哎,居然問出這么天真的問題,真是白看我的朋友圈了。 律師上來就給了她一盆冷水:能!而且這是法律賦予業(yè)主的權(quán)利。 |物權(quán) 要說清楚這個得先給大家介紹一個法律名詞——物權(quán)。 網(wǎng)上隨便搜索一下都有物權(quán)的詳細(xì)解釋,但有點晦澀難懂。在二手房交易這個場景中,大家可以把物權(quán)簡單的理解為對房子的所有權(quán),雖然不那么準(zhǔn)確。 在房子沒有正式過戶到買家名下的時候,這套房子的物權(quán)仍然屬于業(yè)主,所以業(yè)主可以隨意處置。 //“那什么時候,才算正式過戶到我名下呢?” 按揭購買二手房過戶流程一共有7個步驟:①購審②網(wǎng)簽③面簽(全款不需要此步驟)④資金監(jiān)管⑤完稅⑥轉(zhuǎn)移登記⑦出證領(lǐng)證。只有7個步驟都做完了,才算是正式過戶到了買家名下。而我同學(xué),只做完了步驟①-⑤,雖然銀行都放款了,但是業(yè)主沒有出面配合進(jìn)行步驟⑥轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記的意思是,把這套房產(chǎn)從業(yè)主名下轉(zhuǎn)移到買家名下,這是過戶流程中非常關(guān)鍵的一個步驟,其實只要這個步驟做完了,業(yè)主就沒有反悔的機(jī)會了。因為辦理完步驟⑥,就不需要業(yè)主出面了,只需要等幾個工作日,新的房產(chǎn)證一出,這套房子就屬于買家了,物權(quán)也就轉(zhuǎn)到買家手里了。 說到這兒就不得不說一下,那些早早把全款都給了業(yè)主,卻到現(xiàn)在都沒辦過戶的人,在法律意義上房子還是原業(yè)主的,如果原業(yè)主沒底線,他可以把這套房子拿出去做抵押甚至再交易,一房二賣就這么來的。買房子畢竟不是買白菜,咱們還是不要把寶壓在人性上了,畢竟人性是經(jīng)不起考驗的。 //業(yè)主違約,我能要求“強(qiáng)制過戶”嗎? “我就差最后一步了,聽說可以強(qiáng)制過戶的?!?/p> 要實施強(qiáng)制過戶,得: ① 起訴立案,拿到勝訴判決書,并且判決書里含有一項訴訟請求:請求過戶;【6個月內(nèi)審理完結(jié)】 ② 一審判決勝訴后,二審沒有上訴,判決書生效;【15天左右】 ③ 如果對方上訴,還需要二審,二審勝訴;【3個月內(nèi)審理完結(jié)】 ④ 二審判決書也就是終審判決書生效后,可以申請強(qiáng)制執(zhí)行; ⑤ 法院執(zhí)行立案后,執(zhí)行法官向房管局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書; ⑥ 執(zhí)行法官帶著協(xié)助執(zhí)行通知書、判決書、執(zhí)行裁決書,到房管局進(jìn)行執(zhí)行,才可以過戶?!酒谙?個月】 以上是申請強(qiáng)制過戶的步驟,還是在能勝訴的基礎(chǔ)上。 我同學(xué)追問律師什么情況能保證一定勝訴,律師只淡淡地回了一句:沒有能保證一定勝訴的案子。 買家能做的就是在交易過程中,盡可能多的保留證據(jù),比如收據(jù)、發(fā)票、憑證、錄音、截圖等等,并且保證自己沒有違約行為。 我粗略的算了一下,最順利的情況,要實現(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行也得一年左右。 再來看一下費用,涉及的費用包括訴訟費(根據(jù)房子價值計算)和律師費(少則幾千多則幾萬),雖然一審、二審階段的訴訟費,勝訴后可以要求對方承擔(dān),但自己得先墊付,執(zhí)行階段只有律師費,申請執(zhí)行沒有費用??傮w算下來費用也不少。 需要提示的是,就算在訴訟期間,業(yè)主仍然是完整的擁有這套房子的物權(quán)的,如果他在訴訟的過程中又把房子賣給買家B并且完成了過戶,那就算最后走到了強(qiáng)制執(zhí)行那一步,也沒有可執(zhí)行的房子了,因為房子的物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到買家B手里了,我同學(xué)就只能要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失了。 |債權(quán) 這里就得再解釋另一個概念——債權(quán),上面說了業(yè)主擁有物權(quán),而買家也就是我同學(xué),擁有的是債權(quán),通俗的說就是,我同學(xué)只有合同約定下要求業(yè)主把房子賣給自己的權(quán)利。 但在法律上,物權(quán)大于債權(quán)。如果出現(xiàn)上述的情況,雖然我同學(xué)先買了這套房子擁有了債權(quán),而買家B擁有的是這套房子的物權(quán)。所以即便買家B的購買時間晚于我同學(xué),但由于辦完了過戶手續(xù),擁有了這套房子的物權(quán),所以這套房子就會歸買家B。(如果沒有過戶的話,那就要看誰先取得判決書,這套房子最終會歸先取得判決書的一方。) 訴訟的過程中買家可以申請財產(chǎn)保全,這樣業(yè)主就不能動這套房子了,雖然申請保全措施交納的費用最多不超過5000元,但提出訴訟保全的人得提供標(biāo)的物同樣額度的擔(dān)保,而且好多時候法院要求擔(dān)保必須用現(xiàn)金,我同學(xué)的這個例子中,房子100萬,如果她要申請財產(chǎn)保全,那我同學(xué)就得提供100萬的擔(dān)保,需要湊錢交首付的我同學(xué)顯然承受不起。 強(qiáng)制執(zhí)行雖然能得到這套房子,但是要付出這么多時間精力,也還是需要一點勇氣。 //業(yè)主違約了,我能獲得多少賠償? “那如果不強(qiáng)制執(zhí)行,讓賣家賠我損失,我能得到多少,要是他不肯給我怎么辦?”她退而求其次了。 業(yè)主違約后,還不承擔(dān)違約責(zé)任,買家可以起訴業(yè)主,要求他承擔(dān)違約責(zé)任。 如果業(yè)主違約后主動承擔(dān)了合同中約定的違約責(zé)任,而買家有異議,買家也可以選擇起訴業(yè)主。 至于買家到底能獲賠多少,沒有確切的數(shù)字和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),一切都要看當(dāng)時簽訂的買賣合同,合同里對于業(yè)主違約責(zé)任是怎么約定的,買家就能獲得多少賠償。 下圖是她和中介、業(yè)主簽的合同里關(guān)于違約責(zé)任約定的截圖。 可以看到,違約責(zé)任的第2條對業(yè)主違約部分的約定,翻譯成白話就是:如果業(yè)主不賣了: ①業(yè)主退還買家交的定金;②再賠和定金金額一樣多的違約金給買家;③給中介交房價3%的中介費。 這套房子成交價是100萬,她一共交了5萬定金,那業(yè)主承擔(dān)的全部違約責(zé)任就是把5萬定金全部還給她,再賠她5萬違約金,另外給中介3萬,業(yè)主此次違約一共需要付8萬塊錢,而我同學(xué)只能收到5萬元的賠償。 “5萬?這么少!那我為了買這套房子花了那么多中介費、過戶服務(wù)費、按揭服務(wù)費、交通費、通訊費、誤工費他不賠我嗎?還有,要不是他中途毀約,我就能順利的以100萬買下這套房子了,事情發(fā)生到現(xiàn)在都2個多月了,現(xiàn)在的房價已經(jīng)不是2個月前的房價了,業(yè)主毀約不賣了,我還得重新找房子,房價漲的這部分,又怎么算呢?” 律師指著她的買賣合同說:這里并沒有寫明你的這些損失,法官很難支持,一般只能酌情判一點。 事情已經(jīng)發(fā)生了,如果我同學(xué)還是要買房子的話,無論怎么選,都逃不脫要再多花金錢和時間。如果業(yè)主不賣是因為覺得賣虧了,而她又急需這套房子,那大概和業(yè)主坐下來,好好談?wù)剝r,也是一種選擇,畢竟業(yè)主再去找新的買家、付違約金也挺麻煩。 她已經(jīng)回家冷靜去了,網(wǎng)簽有效期只有3個月,她3月初做的網(wǎng)簽,到6月初的時候網(wǎng)簽就過期了,到時候又是麻煩,我還不知道她會怎么選。 雖然我們強(qiáng)烈鄙視業(yè)主中途毀約這種沒有契約精神的行為,但說到底,現(xiàn)在西安的二手房市場是賣方市場,出售的一方更強(qiáng)勢,買家的選擇真的不多。 而且在這樣的合同下,賣家的違約成本real很低。 我同學(xué)的例子中業(yè)主毀約后,再以125萬賣出去,漲的25萬中只要拿出8萬付違約金,還能剩下17萬,得到這17萬,業(yè)主只需要輕輕地說一句我不賣了,他為什么不呢?至于給別人帶來的一系列麻煩,才不是他會考慮的。 所以說,事后處理遠(yuǎn)不如事前預(yù)防。 //想提高違約成本,怎么做? 弱勢一方的買家想要避免這種情況,最根本的辦法就是提高業(yè)主的違約成本。 面對合同,不是只有簽或者不簽的選擇,我們還有增刪修改的權(quán)利。 鄭重的提示近期要買房子的朋友,仔細(xì)看一下買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任部分的約定,如果覺得違約責(zé)任不夠,可以協(xié)商加碼,比如: ① 提高違約金的金額(一般最高為總房款的30%,超出太多的話,法院也不會支持的。) ② 在違約責(zé)任里要求業(yè)主承擔(dān)買家的實際損失,比如中介費、過戶服務(wù)費、按揭服務(wù)費、交通費、通訊費、誤工費等等。 ③ 在違約責(zé)任里,要求業(yè)主承擔(dān)交易期間房價上漲導(dǎo)致的買家潛在的經(jīng)濟(jì)損失。 如果業(yè)主有潛在違約的可能,估計看到這些條款就壓根不會跟你簽了,也算是提前排除了違約風(fēng)險。 不過在提高業(yè)主的違約成本的同時,買家也是一樣的。 順便說一句,不論什么合同,別嫌麻煩,起碼認(rèn)真看清楚里面的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。不要人家說這兒這兒這兒簽名字按手印,連看都不看就照簽照按的。無數(shù)事實驗證過了,當(dāng)時省掉的一個小麻煩,事后總會加倍變成大麻煩找回來。 最后得再說一下,過戶得趁早,尤其是在西安目前的市場狀況下,不要給業(yè)主留下任何猶豫的時間。 我們也接到不少咨詢是因為買家自己拖節(jié)奏,造成的業(yè)主反水。 工作忙,沒時間請假去刷首付,業(yè)主不賣了; 業(yè)主催買家過戶,買家馬上要出差,想等出差回來再過,出差一個月回來,業(yè)主不賣了…… 上面這些情況,過戶通都有辦法解決: 請假不方便可以找過戶通權(quán)證顧問做好規(guī)劃,保證做到讓你只出面幾個小時; 要出差了,可以找過戶通提前辦委托…… 過戶通的解決辦法總比問題多! 比起業(yè)主翻臉后你要付出的時間成本和金錢,來過戶通找小艾咨詢辦理可真的要劃算多啦! |
|