■ 文 | 鄧元杰

自2016年10月初的房地產(chǎn)有史以來最嚴厲的限購、限貸、限買以來，迄今已經(jīng)一年半多了。搞到現(xiàn)在，很多一二線城市的房價屬于“倒掛”，也就是新房的價格比周邊二手房低。

按說在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子應(yīng)該很難過才對。但如果我們看那些地產(chǎn)巨頭2017年的年報和今年一季報就會發(fā)現(xiàn)，事實并非如此。很多地產(chǎn)股的日子很好。

下表顯示了萬招保金、綠地控股、恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國去年和今年一季度的情況。

從表中可以看出，2017年，所有房地產(chǎn)巨頭的利潤增速，都快于營收增速。

那么，為什么越控制房價，房地產(chǎn)巨頭的利潤越高呢？

在嚴厲限購限貸的時代，房地產(chǎn)商又是怎么實現(xiàn)營收和利潤高速增長的？這個一定要結(jié)合宏觀環(huán)境。

首先，2017年全國房地產(chǎn)銷售面積繼續(xù)增長。

2017年商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，雖然增速下降，但仍然是增長的。

其次，在去杠桿的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司正在日益分化，拿地和銷售都向頭部集中。

按銷售額來衡量，目前我國房企TOP5是碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利，TOP6到10的是綠地、中海、龍湖、華夏幸福、綠城。

雖然在去杠桿的環(huán)境下，所有公司都更難得到低息資金，但巨頭們資源雄厚，還是相對容易一些，實在不行可以在海外發(fā)美元債。因此巨頭們更容易得到資金，資金成本也相對較低，更容易拿地、建房和銷售，利潤也更高。因此這些房地產(chǎn)巨頭的業(yè)績和前景基本不用擔心。

第三，三四線城市的房價大幅上漲，一二線城市的偏遠地區(qū)熱銷，給巨頭們提供了充足的利潤。

由于一二線房價大漲向三四線蔓延，去年三四線房價也有明顯上漲。而一二線雖然限購限貸，但城市化仍然在進行之中，新房供應(yīng)少，買盤反而相對較多。隨著城市擴大，偏遠地區(qū)不偏了，房價和市中心相比也比較便宜，這位房地產(chǎn)商提供了巨額利潤。而市中心的房子由于限價，價格也出現(xiàn)了倒掛，富豪們紛紛搶購，極大緩解了地產(chǎn)商的資金壓力。

而隨著我國M2繼續(xù)增長，人們繼續(xù)涌入大城市，以及新房供應(yīng)速度的逐漸減慢，國家又強力壓制價格，所以進入2018年以來，一二線城市的新盤頻頻出現(xiàn)“秒光”。

買1000多萬的房子還要瘋搶，有錢人很多啊?；蛘哒f，社會的貧富差距很大。有錢人已經(jīng)有了幾十套房子，他們每個月的租金可能在百萬左右，這樣積攢一段時間，換個城市買房非常輕松。

房屋銷售面積、新開工面積、施工面積的增速，2017年都在減少，如下所示。

可以看出，它們的增速已經(jīng)降為個位數(shù)。進入2018年，趨勢還在繼續(xù)。今年1~2 月的商品房和住宅的新開工面積，分別同比增長 2.9%和5.0%，較去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2 月的商品房和住宅的施工面積，分別同比增長1.5%和1.8%。更嚴重的是竣工面積，今年1~2 月的商品房和住宅的竣工面積分別同比下降12.1%和17.1%。

如果看看住宅累計開工但還沒有銷售的庫存情況，恐怕更為嚴峻。

可以看出，去庫存確實很有效果。這個趨勢在2018年得到延續(xù)，現(xiàn)在三四線城市的去化周期18個月左右，二線城市10個月，而一線城市甚至不足兩個月！

這正是人們瘋狂在一二線搶房的原因。

在這種情況下，房地產(chǎn)巨頭們相比于其市值的庫存越多，尤其在一二線的庫存越多，則公司的前景越光明。在執(zhí)行“住房不炒”、大力提供長租房方面，也更有實力。