文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　今年前三個季度已過，但房地產(chǎn)去庫存過程出乎大多數(shù)人意料——三四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企、房價持續(xù)低迷；一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現(xiàn)，但房價卻一路狂飆猛進。

為什么去庫存政策收效甚微？

　　國慶長假期間，北京、深圳、南京等全國19個核心城市重啟了限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策，這宣告了今年年初確定的房地產(chǎn)去庫存政策提前結(jié)束。事實上，今年年初中央確定的“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策本意，是降低三四線城市天量的商品房庫存。然而，今年前三個季度已過，但房地產(chǎn)去庫存過程出乎大多數(shù)人意料——三四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企、房價持續(xù)低迷；一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現(xiàn)，但房價卻一路狂飆猛進。為何房地產(chǎn)去庫存政策出現(xiàn)了事與愿違的局面？這需要從年初決策部門確定的去庫存路徑來探尋原因。

　　路徑一：新農(nóng)民工市民化消化庫存。決策部門希望通過戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化，擴大住房有效需求，來消化庫存。為此，安徽、河南、遼寧等許多省市都采取了購房補貼、鼓勵進城農(nóng)民甚至在校大學(xué)生購房的政策。在實際執(zhí)行中，這一政策短期內(nèi)的確支持了部分有購房意愿的農(nóng)民工加快購買決策，消化部分城市庫存商品房，但不可否認，大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，政府稅費補貼對于超出農(nóng)民工購買能力的房價來說無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求，金融機構(gòu)出于自身的風險偏好，對這些潛在購房需求的房貸發(fā)放也是避而遠之，最后的政策效果也就可想而知了。

　　路徑二：政府購買存量房用于公租房。該政策的本意是打通商品房與公租房的轉(zhuǎn)化渠道，然而，現(xiàn)實是由于商品房價格過高，加之地方政府財政收支壓力日益嚴峻，同時公租房等保障房在財務(wù)上不可持續(xù)，使得目前僅有上海長寧區(qū)、閘北區(qū)、松江區(qū)和鄭州、大連等城市成立了政府出資的公租房運營公司，但這些公司業(yè)務(wù)仍集中于再建公共租賃住房，實際購買商品房的案例極為少見，對于全國天量商品房庫存作用不大。

　　路徑三：鼓勵機構(gòu)和個人購買存量商品房用于租賃投資。該政策希望鼓勵發(fā)展租賃市場，拓寬居民家庭資產(chǎn)的投資渠道，增加居民的財產(chǎn)性收入，同時消化存量商品房。然而，現(xiàn)實是住房租賃市場的投資價值較低：一方面，三四線城市租賃市場欠發(fā)達，大多數(shù)居民的居住需求都基本得到滿足；另一方面，住房租賃市場的投資價值偏低，即便是在租賃市場較為發(fā)達的一二線核心城市，租售比普遍都高達1/500-1/1000，投資年化收益率僅為1%-2.5%，不及通貨膨脹率水平，機構(gòu)和個人的投資積極性之低也就不可避免。

　　路徑四：鼓勵房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，降價去庫存。降價去庫存無疑是較為理想的路徑，房企適當讓利，降低庫存規(guī)模。但不動產(chǎn)作為兼具投資和消費品屬性的大額資產(chǎn)，購房者“買漲不買跌”的投資心態(tài)濃厚。若房價發(fā)生普遍性降價，則很可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產(chǎn)企業(yè)消化庫存。另外，房地產(chǎn)業(yè)的兼并重組案例不多，主要原因在于有能力并購的大型房企和中小型房企的區(qū)域分工明確，多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)重點均在一二線核心城市，中小型房企則主要集中在本地域內(nèi)的房地產(chǎn)市場，二者幾乎是井水不犯河水，兼并重組的可能性自然也較小。

　　路徑五：取消限購政策。目前，北上廣深等一線城市仍維持著較為嚴格的限購政策，取消限購政策對于南京、蘇州、合肥、鄭州等區(qū)域中心城市、二線領(lǐng)先城市或人口凈流入城市的房地產(chǎn)去庫存效果極為明顯，大量社會資金在一線城市受到限制后，大規(guī)模流向這些二線城市，同時，由于二線核心城市的各類資源集中度高，對二線以下的三四線的資金也產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”。全社會資金涌入取消限購后的二線核心城市，使得這些城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)“漲價去庫存”的景象，這也是今年房地產(chǎn)泡沫最為顯著的特征。換句話說，社會資金的逐利和避險需求，使得放松限購政策進一步加劇了核心城市和三四線城市房地產(chǎn)市場的分化。

　　路徑六：降低房貸門檻和房貸利率。目前來看，這一政策的影響力超過以上所有政策，特別是按揭貸款利率的整體大幅下行，加劇了核心城市房價和三四線城市房價的進一步分化，其主要原因是金融機構(gòu)對不同城市的房貸資產(chǎn)風險偏好迥異。一方面，核心城市的房貸不僅有高達8折的利率折扣，而且貸款發(fā)放快、額度高，與之相反，三四線城市的房貸利率折扣較低，絕大多數(shù)貸款都是基準利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海兩市居民貸款余額分別為1.26萬億元和1.42萬億元，同比增幅分別為29.2%和21.8%，過去一年內(nèi)兩市占全國居民戶貸款余額的比例也從8.01%上升到8.83%。相應(yīng)地，三四線城市購房者獲得的銀行貸款支持比例勢必下降。

　　綜上所述，當前全國房地產(chǎn)市場去庫存的大體格局為：一線城市“漲價微庫存”、二線核心城市“漲價降庫存”、三四線城市“平價高庫存”。 作為沉默的大多數(shù)，三四線城市的庫存高企問題和去庫存壓力依然十分嚴峻。

　　在此情況之下，決策部門不得不重提分類調(diào)控、因城施策，推行權(quán)力清單、責任清單、負面清單制度。當前，新一輪的限購、限貸等政策已經(jīng)實施，但這些政策能否把資金引入到真正需要去庫存的三四線城市，前景依然不容樂觀。