▌編前語(yǔ)：

我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采取登記成立主義，即以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。同時(shí)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同效力原則上自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力，除非法律另有規(guī)定或當(dāng)事人有特別約定。

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的是不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂并生效后，一方基于各種原因未辦理抵押登記，當(dāng)債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，抵押擔(dān)保人與債權(quán)人即對(duì)抵押物產(chǎn)生爭(zhēng)議。

本文摘取最高法院案例5個(gè)裁判觀點(diǎn)，共同研討。

▌1、中華人民共和國(guó)最高人民法院(2017)最高法民再335號(hào)

關(guān)于周紅武、楊小峰、趙力簽訂的《抵押借款協(xié)議》的效力及天益公司、趙力的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

周紅武、楊小峰、趙力三方簽訂的《抵押借款協(xié)議》約定，楊小峰向周紅武借款，以趙力所有的金鼎花園31套房屋作為抵押擔(dān)保。該合同中關(guān)于用案涉房屋作抵押，擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意思表示清楚，因此抵押合同成立。實(shí)際上趙力只是與天益公司簽訂了案涉房屋的認(rèn)購(gòu)書，其并未取得案涉房屋所有權(quán)甚至物權(quán)期待權(quán)。趙力以未取得所有權(quán)的房產(chǎn)為楊小峰提供擔(dān)保的行為屬無(wú)權(quán)處分，現(xiàn)房屋所有人天益公司對(duì)在案涉房屋上設(shè)定抵押權(quán)的行為不予認(rèn)可，各方亦未辦理抵押登記，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條之規(guī)定，該抵押合同無(wú)效，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未設(shè)立。

關(guān)于趙力責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“主合同有效而擔(dān)保合同無(wú)效，債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的二分之一?！庇捎谥芗t武、楊小峰、趙力簽訂的《抵押借款協(xié)議》中的房屋抵押部分無(wú)效，趙力應(yīng)對(duì)周紅武的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任,而非連帶清償責(zé)任。基于趙力未上訴、未申請(qǐng)?jiān)賹彽那闆r，本院對(duì)趙力應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的比例及范圍不作調(diào)整。一審、二審法院判決“趙力對(duì)上述借款、利息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用在提供擔(dān)保的30套房屋價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任”，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

▌2、中華人民共和國(guó)最高人民法院(2017)最高法民申2375號(hào)

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第三款關(guān)于第三人撤銷之訴的實(shí)體條件為有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤，且損害第三人的民事權(quán)益。鑫隆公司主張?jiān)撜{(diào)解書所依據(jù)的《和解協(xié)議書》是該案當(dāng)事人之間惡意串通，虛構(gòu)債務(wù)，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，損害鑫隆公司的合法利益，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。經(jīng)審查，鑫隆公司與曹宏鈺簽訂《抵押合同》，約定曹宏鈺以6套房產(chǎn)提供擔(dān)保，但未辦理抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，鑫隆公司對(duì)該6套房產(chǎn)的抵押權(quán)并未設(shè)立，其對(duì)曹宏鈺僅享有普通債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。在(2014)鄂宜昌中民一初字第00025號(hào)案件中，曹宏鈺因與高后遠(yuǎn)的借款合同糾紛而與高后遠(yuǎn)達(dá)成和解協(xié)議，對(duì)雙方之間的債務(wù)進(jìn)行確認(rèn)，并以房產(chǎn)進(jìn)行抵償。雖然曹宏鈺對(duì)于和解協(xié)議第三條涉及的6套房產(chǎn)已與鑫隆公司簽訂了抵押合同，但因尚未辦理抵押登記，并不享有優(yōu)先權(quán)，高后遠(yuǎn)起訴查封該房產(chǎn)并達(dá)成和解協(xié)議，不違反法律禁止性規(guī)定。鑫隆公司主張曹宏鈺與高后遠(yuǎn)惡意串通，虛假訴訟，阻止鑫隆公司辦理抵押登記，但未提交相應(yīng)證據(jù)予以證明，故鑫隆公司以對(duì)曹宏鈺享有的普通債權(quán)主張調(diào)解協(xié)議侵害其民事權(quán)益沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

▌3、中華人民共和國(guó)最高人民法院(2017)最高法民終40號(hào)

本案中，建行分宜支行與江鋰科技于2013年3月29日簽訂的《最高額抵押合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。《最高額抵押合同》中約定的抵押物除案涉房屋外，還包括產(chǎn)權(quán)證號(hào)為分鄉(xiāng)國(guó)用(2009)第028號(hào)，分鄉(xiāng)國(guó)用(2013)第016號(hào)、第017號(hào)的土地使用權(quán)。協(xié)議簽訂后，雙方于2013年4月2日在分宜縣房產(chǎn)交易所辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，建行分宜支行取得鈐房他證分宜字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書，該證明書內(nèi)“附記”中除載明房權(quán)證號(hào)外，還對(duì)上述土地證號(hào)進(jìn)行了記載。建行分宜支行上訴主張，根據(jù)分宜縣當(dāng)時(shí)關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的辦公流程，對(duì)于附著有建筑物的土地，土地管理部門不負(fù)責(zé)辦理抵押登記，而由房屋管理部門統(tǒng)一辦理，出具抵押他項(xiàng)權(quán)證，在他項(xiàng)權(quán)證上載明土地使用權(quán)證號(hào)、收存抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證原件，即視為辦理了土地使用權(quán)抵押登記。且即使未辦理土地使用權(quán)抵押登記，但已依法辦理了房屋抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，抵押的效力及于房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。江鋰科技辯稱，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條雖規(guī)定“一并抵押”，但并未規(guī)定無(wú)須辦理抵押登記，案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，不發(fā)生抵押效力，且該土地使用權(quán)證已因置換被注銷，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)不享有抵押權(quán)。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)未作明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十二條規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門……?！?/strong>二審?fù)徶?，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)辦理案涉土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府未明確規(guī)定具有地上定著物的土地使用權(quán)抵押登記的辦理部門。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第六十條“以擔(dān)保法第四十二條第(二)項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力”之規(guī)定，本案中，分宜縣房產(chǎn)交易所在頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載土地證號(hào)的行為，具有對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記的效力，足以產(chǎn)生公示的法律效果。

本案中，《最高額抵押合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中約定的抵押物明確包括案涉土地使用權(quán)在內(nèi)，雙方當(dāng)事人對(duì)該土地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)均有明確預(yù)期。即使案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”之規(guī)定，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)亦享有抵押權(quán)。一審判決以未辦理抵押登記為由，判令建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有不當(dāng)，本院予以糾正。

就案涉土地使用權(quán)證已被注銷是否影響建行分宜支行行使抵押權(quán)一節(jié)，根據(jù)本案已查明的事實(shí)，江鋰科技與江西江鋰新材料科技有限公司之間的《資產(chǎn)置換協(xié)議》，系2016年10月14日簽訂，發(fā)生在建行分宜支行的土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定之后，且該置換行為未經(jīng)建行分宜支行同意，江西江鋰新材料科技有限公司亦未代為清償債務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，江鋰科技置換案涉土地使用權(quán)及嗣后注銷土地使用權(quán)證的行為，不具有對(duì)抗建行分宜支行的效力，不影響建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)抵押權(quán)的行使。

▌4、中華人民共和國(guó)最高人民法院(2017)最高法民申560號(hào)

本院經(jīng)審查認(rèn)為，蘇州建興公司主張本案擔(dān)保未辦理抵押登記、《借款合同》未附抵押房產(chǎn)清單及擔(dān)保方股東會(huì)決議等，因此其對(duì)本案借款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件未成就。但是，根據(jù)原審查明的事實(shí)，案涉《借款合同》并未對(duì)蘇州建興公司承擔(dān)本案擔(dān)保責(zé)任約定前提條件?！督杩詈贤返谖鍡l保證條款中，第一項(xiàng)約定的是抵押擔(dān)保，即蘇州建興公司同意用其句容分公司的房產(chǎn)做抵押為本案提供連帶責(zé)任擔(dān)保;第四項(xiàng)約定的是保證擔(dān)保，即蘇州建興公司愿為本合同項(xiàng)下借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。該兩種擔(dān)保方式相互獨(dú)立，擔(dān)保人未辦理抵押登記手續(xù)，影響的是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不影響擔(dān)保人基于保證條款的約定而應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任。因此，原審判決基于案涉《借款合同》簽訂后，王燦已經(jīng)履行了該合同約定的付款義務(wù)，以及《借款合同》第五條第四項(xiàng)中保證條款的約定，判決蘇州建興公司對(duì)本案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，有事實(shí)和合同依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。

▌5、中華人民共和國(guó)最高人民法院(2016)最高法民再335號(hào)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第一百八十七條的規(guī)定，案涉兩份抵押擔(dān)保合同自成立時(shí)生效，但因抵押物未辦理抵押登記，抵押權(quán)尚未設(shè)立，李曉中未取得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)。但依據(jù)《抵押擔(dān)保合同》第5條的約定，百盛公司承諾如鄭敬輝逾期歸還借款及相關(guān)利息費(fèi)用等，百盛公司在該土地的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)一切擔(dān)保責(zé)任，包括賠償因百盛公司違約而給李曉中造成的任何損失。李曉中據(jù)此請(qǐng)求百盛公司對(duì)本案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，理由充分，因此，一審判決百盛公司應(yīng)依約在上述抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)鄭敬輝的上述債務(wù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，并無(wú)不當(dāng)。