最高法院｜抵押登記瑕疵裁判規(guī)則8條
 
陳枝輝
北京天同律師事務(wù)所

節(jié)選自《中國商事訴訟裁判規(guī)則·擔(dān)保卷》“抵押”主題下“登記瑕疵”部分內(nèi)容。
 
【規(guī)則摘要】

1.房管部門未經(jīng)法定程序，不得變更法院的執(zhí)行裁定
——法院制作的房屋所有權(quán)裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時即發(fā)生法律效力，房地產(chǎn)管理部門不得變更法院要求協(xié)助執(zhí)行事項。
 
2.抵押登記記載與抵押合同約定矛盾時，以登記為準(zhǔn)
——抵押物登記記載內(nèi)容與抵押合同約定不一致的，依《擔(dān)保法》司法解釋第61條規(guī)定，應(yīng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
 
3.已登記但未領(lǐng)取他項權(quán)憑證的，不影響抵押權(quán)效力
——登記管理機關(guān)對在建工程和相應(yīng)土地使用權(quán)進行抵押登記的行為，設(shè)定了他項權(quán)利，產(chǎn)生公示效果，具有公信力。
 
4.在建工程抵押登記后竣工領(lǐng)證未重登記的，仍有效
——登記部門對在建工程和相應(yīng)土地使用權(quán)進行抵押登記，當(dāng)事人嗣后領(lǐng)取權(quán)屬證書未辦理重新登記的，抵押仍有效。
 
5.抵押清單與他項權(quán)證中土地地址不符，抵押仍有效
——盡管抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單與他項權(quán)證中土地地址不符，但證據(jù)證明兩塊土地具有同一性的，抵押仍有效。
 
6.已預(yù)售房因房產(chǎn)登記部門失誤被抵押，與法院無關(guān)
——因登記部門原因?qū)е乱艳k理預(yù)售登記的商品房被保全查封并被執(zhí)行的，申請人不能要求確認(rèn)判決及執(zhí)行措施違法。
 
7.未實際發(fā)生擔(dān)保債務(wù)的抵押登記，可為第三人擔(dān)保
——抵押人用已登記生效但擔(dān)保債務(wù)并未發(fā)生的抵押登記證書為第三人債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，雖未重辦登記，仍為有效。

8.抵押登記的法律效力，不應(yīng)在執(zhí)行程序中直接認(rèn)定
——抵押合同本身是否有效，抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，均應(yīng)通過民事訴訟解決，而不宜在執(zhí)行程序中直接認(rèn)定。
 
【規(guī)則詳解】

1.房管部門未經(jīng)法定程序，不得變更法院的執(zhí)行裁定
——法院制作的房屋所有權(quán)裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時即發(fā)生法律效力，房地產(chǎn)管理部門不得變更法院要求協(xié)助執(zhí)行事項。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜典當(dāng)｜執(zhí)行｜協(xié)助執(zhí)行｜裁定過戶效力

案情簡介：2003年，依債權(quán)人孫某申請，執(zhí)行法院裁定將被執(zhí)行人貿(mào)易公司名下用于抵押的房產(chǎn)過戶至孫某名下。房管局依此為孫某辦理了房產(chǎn)證。2005年，因?qū)O某欠典當(dāng)行當(dāng)金，執(zhí)行法院裁定孫某用前述房屋抵償債務(wù)。房管局依此又為典當(dāng)行辦理了房產(chǎn)證。嗣后，因生效刑事判決認(rèn)定楊某編造理由，將實業(yè)公司房產(chǎn)登記為歸其所有的貿(mào)易公司名下并以該房產(chǎn)抵押貸款構(gòu)成犯罪。房管局依此又注銷了為典當(dāng)行頒發(fā)的房產(chǎn)證。典當(dāng)行不服提起行政訴訟。該案再審過程中，提出抗訴的檢察院提出應(yīng)通知有利害關(guān)系的實業(yè)公司參加訴訟。

法院認(rèn)為：①根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第5條第2款、第27條規(guī)定，本案中，執(zhí)行法院下發(fā)民事裁定在送達(dá)各方當(dāng)事人時即發(fā)生法律效力。②房管局已按執(zhí)行裁定為典當(dāng)行辦理了房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。雖在辦理上述變更手續(xù)、轉(zhuǎn)移登記中存在有孫某與典當(dāng)行簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，但該契約實質(zhì)內(nèi)容與執(zhí)行裁定并不矛盾，該契約亦未改變房管局應(yīng)依執(zhí)行裁定為典當(dāng)行辦理房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記的事實，故房管局以申報不實為由注銷該房產(chǎn)權(quán)證行政行為無法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。③楊某詐騙行為給實業(yè)公司造成損失，實業(yè)公司應(yīng)通過其他訴訟程序保護其權(quán)利，本案系基于典當(dāng)行認(rèn)為房管局具體行政行為侵犯其合法權(quán)利而提起的訴訟，實業(yè)公司與本案無利害關(guān)系，不應(yīng)通知其參加訴訟。

實務(wù)要點：房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)行法院確認(rèn)房屋權(quán)屬生效法律文書時，應(yīng)按照該法律文書確認(rèn)的權(quán)利人辦理房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。法院制作的房屋所有權(quán)裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時即發(fā)生法律效力，房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進行權(quán)屬登記時，當(dāng)事人的房屋權(quán)利應(yīng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時。房地產(chǎn)管理部門未經(jīng)法定程序不得直接變更法院要求協(xié)助執(zhí)行事項。

案例索引：內(nèi)蒙古包頭中院再審“某房管局與某典當(dāng)行等行政訴訟案”，見《房地產(chǎn)管理部門未經(jīng)法定程序不得直接變更人民法院要求協(xié)助執(zhí)行事項——包頭市房產(chǎn)管理局與包頭聚德鑫典當(dāng)有限責(zé)任公司及孫德鳳、瞿福亭注銷房屋所有權(quán)證行政侵權(quán)糾紛案》（王雪冰，內(nèi)蒙古包頭中院），載《全國法院再審典型案例評注（下）》（2011:761）。
 

 
2.抵押登記記載與抵押合同約定矛盾時，以登記為準(zhǔn)
——抵押物登記記載內(nèi)容與抵押合同約定不一致的，依《擔(dān)保法》司法解釋第61條規(guī)定，應(yīng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜抵押合同約定

案情簡介：1996年，實業(yè)公司以在建房地產(chǎn)向銀行借款并簽訂抵押借款合同。其后根據(jù)還款程度，雙方又3次減少抵押物面積并辦理了抵押物變更登記。實業(yè)公司嗣后以抵押物登記記載內(nèi)容與抵押合同約定不一致為由，抗辯認(rèn)為抵押借款合同不真實。

法院認(rèn)為：①實業(yè)公司以在建工程部分樓層作為抵押并辦理了登記，其后又根據(jù)實業(yè)公司還款情況，相應(yīng)減少了抵押物面積，辦理了抵押物變更登記。三次抵押登記是對同一抵押合同的變更登記，以上抵押變更是抵押合同雙方協(xié)議變更合同的行為，為有效變更登記。②根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第61條關(guān)于“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”的規(guī)定，抵押物以最后一次登記記載為準(zhǔn)，實業(yè)公司以該抵押期房對銀行借款合同項下的主債權(quán)提供的抵押擔(dān)保有效。

實務(wù)要點：抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定，應(yīng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

案例索引：最高人民法院（2011）民二終字第28號“某銀行與某百貨公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《抵押權(quán)行使的范圍及其訴訟時效——中國東方資產(chǎn)管理公司武漢辦事處與平安信托投資有限責(zé)任公司、中國平安人壽保險股份有限公司、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、北京王府井百貨商業(yè)物業(yè)管理有限公司和陸氏實業(yè)（武漢）有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長付金聯(lián)，代理審判員王濤、李相波），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·合同與借貸擔(dān)保卷（6）》（2012:483）。
 
 
3.已登記但未領(lǐng)取他項權(quán)憑證的，不影響抵押權(quán)效力
——登記管理機關(guān)對在建工程和相應(yīng)土地使用權(quán)進行抵押登記的行為，設(shè)定了他項權(quán)利，產(chǎn)生公示效果，具有公信力。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜在建工程｜他項權(quán)憑證

案情簡介：1998年至2001年，實業(yè)公司以名下國有土地使用證三次向銀行抵押借款共計9440萬元。土地房產(chǎn)局予以登記并加蓋土地、房屋抵押專用章，但土地使用權(quán)證上始終沒有已抵押的他項權(quán)利登記。期間，實業(yè)公司取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，但未重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。2004年，銀行訴請實業(yè)公司償還借款，并主張抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

法院認(rèn)為：①案涉抵押登記，均有抵押登記機關(guān)頒發(fā)的“房地產(chǎn)地抵押登記表”，且該登記表中分別加蓋有“土地房產(chǎn)局國有土地抵押權(quán)專用章”、“土地管理局國有土地使用權(quán)專用章”，并在該抵押登記機關(guān)的登記文件中記載，應(yīng)認(rèn)為登記管理機關(guān)對在建工程和相應(yīng)的土地使用權(quán)進行抵押登記的行為已完成，設(shè)定了他項權(quán)利，具有公信力，并產(chǎn)生公示的效果。②本案在建工程抵押手續(xù)完備，惟一瑕疵是基于當(dāng)時開發(fā)區(qū)特殊情況，未辦理他項權(quán)利證書，但該瑕疵不足以影響在建工程抵押的效力，應(yīng)認(rèn)定抵押成立并生效。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》雖規(guī)定在建工程設(shè)定抵押后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，須重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，但因該辦法屬于部門規(guī)章，《擔(dān)保法》的法律位階高于該部門規(guī)章，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用，故本案抵押登記有效，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)。

實務(wù)要點：登記管理機關(guān)對在建工程和相應(yīng)的土地使用權(quán)進行抵押登記的行為，設(shè)定了他項權(quán)利，產(chǎn)生公示的效果，具有公信力。抵押權(quán)人在特定歷史條件下因當(dāng)時房地產(chǎn)部門通常慣例未獲得他項權(quán)利登記憑證，或嗣后當(dāng)事人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書未辦理重新登記的，均不導(dǎo)致原登記行為無效。

案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第61號“某銀行與某實業(yè)公司等確認(rèn)抵押權(quán)糾紛案”，見《抵押權(quán)等他項權(quán)利的成功設(shè)定與是否消滅的認(rèn)定——中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業(yè)有限公司、北京全國棉花交易市場棉花配送有限公司確認(rèn)抵押權(quán)糾紛案》（審判長裴瑩碩，審判員朱海年、宮邦友），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:534）。
 
 
4.在建工程抵押登記后竣工領(lǐng)證未重登記的，仍有效
——登記部門對在建工程和相應(yīng)土地使用權(quán)進行抵押登記，當(dāng)事人嗣后領(lǐng)取權(quán)屬證書未辦理重新登記的，抵押仍有效。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜在建工程｜重新登記

案情簡介：1998年至2001年，實業(yè)公司以名下國有土地使用證三次向銀行抵押借款共計9440萬元并辦理了登記。期間，實業(yè)公司取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，但未重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。2003年，實業(yè)公司因另案訴訟導(dǎo)致案涉房地產(chǎn)被法院查封。2004年，銀行訴請實業(yè)公司償還借款，并主張抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

法院認(rèn)為：①案涉抵押均包括在建工程已完工部分以及土地使用權(quán)的抵押，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。②根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第2款規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。實業(yè)公司在房產(chǎn)登記機關(guān)辦理了房產(chǎn)證后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅，故在土地使用權(quán)抵押并未解除，且抵押物未滅失情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。該房產(chǎn)被查封后，抵押人客觀上也無法繼續(xù)重新辦理房產(chǎn)抵押登記，故對在建工程完工后未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定繼續(xù)辦理房產(chǎn)抵押登記，抵押人不存在主觀過錯。故本案抵押登記有效，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)。

實務(wù)要點：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅，故在土地使用權(quán)抵押并未解除，且抵押物未滅失情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。登記管理機關(guān)對在建工程和相應(yīng)的土地使用權(quán)進行抵押登記后，抵押人以當(dāng)事人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后未辦理重新登記主張抵押不成立的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第61號“某銀行與某實業(yè)公司等確認(rèn)抵押權(quán)糾紛案”，見《抵押權(quán)等他項權(quán)利的成功設(shè)定與是否消滅的認(rèn)定——中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業(yè)有限公司、北京全國棉花交易市場棉花配送有限公司確認(rèn)抵押權(quán)糾紛案》（審判長裴瑩碩，審判員朱海年、宮邦友），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:534）。
 
 
5.抵押清單與他項權(quán)證中土地地址不符，抵押仍有效
——盡管抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單與他項權(quán)證中土地地址不符，但證據(jù)證明兩塊土地具有同一性的，抵押仍有效。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜土地使用權(quán)｜地址標(biāo)注

案情簡介：2004年，開發(fā)公司為經(jīng)銷公司向銀行借款2300萬余元提供抵押擔(dān)保。抵押合同所附抵押清單標(biāo)注的抵押土地位于“烏魯木齊市建設(shè)路8號”，土地他項權(quán)證中顯示該宗土地位于“天山區(qū)建設(shè)路”，并注明了地號和圖號。開發(fā)公司據(jù)此認(rèn)為與約定抵押物不具有關(guān)聯(lián)性，故銀行不應(yīng)享有抵押權(quán)。

法院認(rèn)為：①開發(fā)公司與銀行所簽抵押合同已辦抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)合法有效。②盡管抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單中標(biāo)注的抵押土地與他項權(quán)證書中顯示該宗土地坐落地點不同，但開發(fā)公司認(rèn)可在建設(shè)路上，該公司只有8號一宗地產(chǎn)，故應(yīng)認(rèn)定抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單中所列土地與土地他項權(quán)證書表明的土地具有同一性。開發(fā)公司應(yīng)以該抵押財產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

實務(wù)要點：盡管抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單中標(biāo)注的抵押土地與他項權(quán)證書中顯示該宗土地坐落地點不同，但證據(jù)證明兩塊土地具有同一性的，抵押人應(yīng)以該抵押的土地使用權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第20號“某銀行與某開發(fā)公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《抵押清單中標(biāo)注的抵押土地地址與土地他項權(quán)利證書中顯示該宗土地地址不符問題的處理——新疆博石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市中山路支行、新疆天成汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長付金聯(lián)，審判員張樹明，代理審判員王濤），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:542）。
 
 
6.已預(yù)售房因房產(chǎn)登記部門失誤被抵押，與法院無關(guān)
——因登記部門原因?qū)е乱艳k理預(yù)售登記的商品房被保全查封并被執(zhí)行的，申請人不能要求確認(rèn)判決及執(zhí)行措施違法。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜執(zhí)行｜抵押有效

案情簡介：1996年，信用社通過與開發(fā)公司以物抵債取得后者預(yù)售房產(chǎn)并辦理了預(yù)售備案登記。1998年，開發(fā)公司以前述房產(chǎn)為償還中行信用證墊款提供抵押擔(dān)保，房管局因未實行電腦聯(lián)網(wǎng)，有關(guān)商品房預(yù)售登記情況不能及時溝通而辦理了抵押登記。1999年12月，法院判決對前述抵押房產(chǎn)，中行享有優(yōu)先受償權(quán)。1999年8月，因與農(nóng)行借款合同糾紛，法院依申請保全查封了信用社房產(chǎn)并向房管局送達(dá)了民事裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書。信用社以前述法院判決抵押權(quán)生效及保全查封裁定違反法定程序申請確認(rèn)違法。

法院認(rèn)為：①法院依農(nóng)行申請作出保全裁定，并向房管部門送達(dá)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，程序合法。法院審理中行與開發(fā)公司等信用證墊款糾紛一案中，因開發(fā)公司隱瞞事實真相，將已預(yù)售登記抵債給信用社的房產(chǎn)重復(fù)申請辦理抵押手續(xù)，房管部門未盡審查責(zé)任予以辦理了抵押登記，庭審中各方當(dāng)事人均未對房地產(chǎn)抵押合同的真實性及合法性提出異議，故法院據(jù)此判決抵押權(quán)成立并未違反法定程序。②造成信用社經(jīng)過預(yù)售登記的商品房被另行辦理抵押登記的原因，系房管局沒有實行電腦聯(lián)網(wǎng)，有關(guān)預(yù)售房登記情況未能溝通，信用社請求確認(rèn)法院保全措施的執(zhí)行程序違法并造成其財產(chǎn)損失的理由不能成立，故裁定對執(zhí)行措施不予確認(rèn)違法，駁回信用社請求確認(rèn)判決違法的申請。

實務(wù)要點：因房地產(chǎn)登記管理原因?qū)е律暾埲艘艳k理預(yù)售登記的商品房被保全查封并被執(zhí)行，申請人據(jù)此請求確認(rèn)判決及執(zhí)行措施違法的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2003）確復(fù)字第4號“某銀行申請確認(rèn)執(zhí)行違法案”，見《盤錦市合作銀行申請確認(rèn)重慶市高級人民法院國家賠償案》（審判長羅少華，審判員姜華，代理審判員左紅），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)·案例評析》（200401/13:129）。
 
 
7.未實際發(fā)生擔(dān)保債務(wù)的抵押登記，可為第三人擔(dān)保
——抵押人用已登記生效但擔(dān)保債務(wù)并未發(fā)生的抵押登記證書為第三人債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，雖未重辦登記，仍為有效。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜再次擔(dān)保｜不動產(chǎn)抵押公示

案情簡介：1997年，園藝場以土地使用權(quán)為房產(chǎn)公司向銀行貸款提供抵押擔(dān)保并辦理抵押登記手續(xù)，但該擔(dān)保債務(wù)并未實際發(fā)生。園藝場又以該未限定債務(wù)人的抵押登記證書為工貿(mào)公司向銀行的貸款提供擔(dān)保，但未重新辦理抵押登記手續(xù)。

法院認(rèn)為：①法律法規(guī)并不禁止抵押人用同一抵押物為多個債務(wù)設(shè)置抵押擔(dān)保，多次抵押的后果是抵押權(quán)人根據(jù)設(shè)定抵押權(quán)的先后順序受償。園藝場以土地使用權(quán)為房產(chǎn)公司向銀行借款提供抵押，并辦理抵押登記手續(xù)，在該抵押擔(dān)保的房產(chǎn)公司債務(wù)并未實際發(fā)生的情況下，園藝場提出用已登記生效的抵押擔(dān)保合同為另一筆債務(wù)即工貿(mào)公司的債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，由于前述抵押登記書中并未限定債務(wù)人，在抵押合同主體和標(biāo)的物均未發(fā)生變更，且未用該抵押物為第三人設(shè)定擔(dān)保的情況下，抵押權(quán)人銀行持有效的抵押登記證書繼續(xù)對上述抵押土地享有抵押權(quán)。②盡管未重新辦理抵押登記，銀行行為未違反不動產(chǎn)抵押公示制度，亦未妨害第三人的合法權(quán)益，其抵押權(quán)的取得并無不當(dāng)，依法應(yīng)受到法律保護，故銀行可就案涉抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)。

實務(wù)要點：法律法規(guī)并不禁止抵押人用同一抵押物為多個債務(wù)設(shè)置抵押擔(dān)保。抵押人用已登記生效但擔(dān)保債務(wù)并未發(fā)生的抵押登記證書為第三人債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，盡管未重新辦理抵押登記，但該行為未違反不動產(chǎn)抵押公示制度，亦未妨害第三人的合法權(quán)益，債權(quán)人取得抵押權(quán)并無不當(dāng)，應(yīng)受到法律保護。

案例索引：最高人民法院（2002）民二終字第225號“某銀行與某園藝場等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國農(nóng)業(yè)銀行南寧市邕江支行與南寧市朝陽園藝場等欠款擔(dān)保糾紛上訴案》（審判長姜偉，代理審判員錢曉晨、楊征宇），載《民商審判指導(dǎo)與參考·裁判文書選登》（200302/4:250）。
 
 
8.抵押登記的法律效力，不應(yīng)在執(zhí)行程序中直接認(rèn)定
——抵押合同本身是否有效，抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，均應(yīng)通過民事訴訟解決，而不宜在執(zhí)行程序中直接認(rèn)定。

標(biāo)簽：抵押｜登記瑕疵｜執(zhí)行｜案外人異議｜實體異議

案情簡介：1997年，生效法律文書就包裝公司與實業(yè)公司互負(fù)債權(quán)債務(wù)案作出判決。1999年12月，為償還貸款，包裝公司將其名下房產(chǎn)抵押給銀行并辦理了登記。2000年，根據(jù)執(zhí)行法院委托，會計師事務(wù)所核算結(jié)果是截至2000年8月，雙方債務(wù)互抵后，包裝公司尚欠實業(yè)公司370萬余元。執(zhí)行法院以包裝公司逃避債務(wù)為由，裁定撤銷抵押登記行為并以該抵押物抵償包裝公司欠實業(yè)公司債務(wù)。銀行提出異議。

法院認(rèn)為：①包裝公司欠銀行貸款真實，且抵押設(shè)立時，包裝公司并不欠實業(yè)公司的債務(wù)，相反，有證據(jù)表明包裝公司還是實業(yè)公司的債權(quán)人，故不存在包裝公司逃避債務(wù)的問題，執(zhí)行法院認(rèn)定該抵押行為系在執(zhí)行中轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)缺乏依據(jù)。②另外，包裝公司將土地及附著物抵押給銀行的抵押合同本身是否有效，銀行是否享有優(yōu)先受償權(quán)，均應(yīng)通過民事訴訟解決，登記機關(guān)登記行為的效力也應(yīng)通過行政復(fù)議或行政訴訟解決，執(zhí)行法院在執(zhí)行中直接認(rèn)定房地產(chǎn)登記管理中心的登記行為無效的做法不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

實務(wù)要點：抵押登記的效力不宜在執(zhí)行程序中直接認(rèn)定。

案例索引：最高人民法院執(zhí)行工作辦公室《關(guān)于中奧（珠海）塑料包裝有限公司執(zhí)行申訴一案的復(fù)函》（2002年1月17日〔2001〕執(zhí)監(jiān)字第80號）“中奧（珠海）塑料包裝有限公司與珠海王子實業(yè)有限公司、中國銀行珠海信托咨詢公司執(zhí)行糾紛案”，見《中奧（珠海）塑料包裝有限公司執(zhí)行申訴案》（黃金龍，最高院執(zhí)行局），載《執(zhí)行工作指導(dǎo)·案例分析》（200401/9:89）。