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歡迎您的關(guān)注訂閱和轉(zhuǎn)發(fā)分享 歡迎您輸入日期提取歷史消息 作者 ‖ 陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所 本文由微信公號天同訴訟圈授權(quán)轉(zhuǎn)發(fā)，微信號tiantongsusong，內(nèi)容源自天同碼系統(tǒng)整理成果，為“抵押”專題之中關(guān)于“抵押財(cái)產(chǎn)”12個裁判規(guī)則的民商事疑難問題。 1.房屋配套建筑及設(shè)備和改擴(kuò)建工程作為抵押物效力 ——改擴(kuò)建與裝飾工程不能成為抵押財(cái)產(chǎn)。承租人不享有對房屋及配套建筑處分權(quán)，該使用權(quán)不能作為抵押合同標(biāo)的。 2.享有長期管理權(quán)和出租權(quán)的用益物權(quán)抵押合同有效 ——當(dāng)事人在自愿、公平、等價有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的用益物權(quán)抵押合同，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。 3.以合作開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押所欠貸款應(yīng)為共擔(dān) ——以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款債務(wù)，不應(yīng)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債。 4.抵押合同不因系以查封落空的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押而無效 ——法院查封時因誤寫導(dǎo)致查封落空，不能據(jù)此否定嗣后以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押合同效力及登記時權(quán)利外觀無瑕疵事實(shí)。 5.房屋附屬設(shè)施屬于房屋組成部分應(yīng)與房屋一并抵押 ——消防、電梯、配電室等相關(guān)附屬設(shè)施，屬于房屋組成部分，應(yīng)與房屋一并抵押，不能單獨(dú)分割于房屋的整體之外。 6.以監(jiān)獄土地使用權(quán)為抵押擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定擔(dān)保合同無效 ——違反法律規(guī)定以監(jiān)獄土地提供抵押擔(dān)保的合同無效。債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人應(yīng)對債權(quán)人損失連帶賠償。 7.以國有劃撥土地抵押并登記但未審批的抵押權(quán)有效 ——以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，已辦理抵押登記而未辦理抵押審批手續(xù)的，并不影響抵押行為的效力。 8.抵押未經(jīng)評估的劃撥土地使用權(quán)并非一定抵押無效 ——抵押人為前一抵押權(quán)人提供借款擔(dān)保時，已出具了評估報告，國資局予以了確認(rèn)，第二次抵押時，無需重復(fù)評估。 9.法人分支機(jī)構(gòu)以名下房產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押有效 ——企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押，無需法人另行授權(quán)，該抵押設(shè)定行為應(yīng)為有效。 10.事后安裝的電梯應(yīng)視為抵押房產(chǎn)從物一并用于清償 ——抵押設(shè)定時，電梯雖未安裝，但抵押人無證據(jù)證明該電梯所有權(quán)屬于另一個主體，故電梯應(yīng)視為抵押不動產(chǎn)從物。 11.抵押權(quán)價值與抵押擔(dān)保范圍不一致時應(yīng)以前者為準(zhǔn) ——根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 12.抵押人可以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行設(shè)定抵押權(quán) ——抵押人以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行設(shè)定抵押借款，符合《擔(dān)保法》司法解釋第47條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。 規(guī)則詳解： 1.房屋配套建筑及設(shè)備和改擴(kuò)建工程作為抵押物效力 ——改擴(kuò)建與裝飾工程不能成為抵押財(cái)產(chǎn)。承租人不享有對房屋及配套建筑處分權(quán)，該使用權(quán)不能作為抵押合同標(biāo)的。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—配套建筑使用權(quán)—改擴(kuò)建工程 案情簡介：1999年，裝飾公司、房屋公司、娛樂公司與銀行簽訂《債務(wù)重組協(xié)議》，對裝飾公司所欠銀行2200萬元逾期貸款進(jìn)行債務(wù)重組，約定裝飾公司償還貸款，三公司共同承諾用裝飾公司和房屋公司投資組建的娛樂公司在中國酒城內(nèi)開發(fā)的“西南名商會所”項(xiàng)目的固定資產(chǎn)“流金歲月”西餐廳和“茵夢湖”城市溫泉商務(wù)套房的改擴(kuò)建裝飾工程及設(shè)備的價值作為抵押擔(dān)保。隨后，各方在省工商局辦理抵押登記。抵押合同的效力成為爭議焦點(diǎn)。 法院認(rèn)為：娛樂公司對中國酒城房屋和配套建筑的使用權(quán)系基于租賃關(guān)系產(chǎn)生，裝飾公司、房屋公司、娛樂公司非房屋所有人，不享有對房屋及配套建筑的處分權(quán)，該使用權(quán)不能作為抵押合同標(biāo)的。以租賃房屋和配套建筑使用權(quán)進(jìn)行抵押無效，抵押權(quán)未設(shè)立。依《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)在財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。本案中，雙方簽訂前述抵押合同后，在省工商局登記，本案設(shè)備抵押履行了法定登記手續(xù)，應(yīng)為有效，資產(chǎn)公司依法享有抵押權(quán)。娛樂公司對租賃房屋的改擴(kuò)建與裝飾部分，屬于使用人對房屋添附行為。依最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第86條規(guī)定，非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。可見，在他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，非產(chǎn)權(quán)人與財(cái)產(chǎn)所有人有約定的依約定，無約定又不能拆除的，原財(cái)產(chǎn)所有人取得所有權(quán)。本案中，娛樂公司對租賃房屋的改擴(kuò)建及裝飾工程若拆除即喪失經(jīng)濟(jì)價值，不能脫離原房屋獨(dú)立存在，亦不能單獨(dú)折價或變賣實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，娛樂公司不經(jīng)房屋所有人同意無權(quán)對其處分，且租賃合同亦未約定房屋所有人在收回出租房屋時對裝修部分予以補(bǔ)償，故改擴(kuò)建與裝飾工程不能成為抵押財(cái)產(chǎn)。改擴(kuò)建與裝飾工程抵押無效，抵押權(quán)未設(shè)立。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定，在他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，非產(chǎn)權(quán)人與財(cái)產(chǎn)所有人有約定的依約定，沒有約定又不能拆除的，原財(cái)產(chǎn)所有人取得所有權(quán)。故改擴(kuò)建與裝飾工程不能成為抵押財(cái)產(chǎn)。承租人非房屋所有人，不享有對房屋及配套建筑的處分權(quán)，該使用權(quán)不能作為抵押合同的標(biāo)的。 案例索引：最高人民法院(2008)民二終字第55號“某資產(chǎn)公司與某工程公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司成都辦事處與四川泰來裝飾工程有限公司、四川泰來房屋開發(fā)有限公司、四川泰來娛樂有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長裴瑩碩，代理審判員朱海年、宮邦友），載《最高人民法院公報·裁判文書選登》（2008:390）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010：374）；另見《財(cái)產(chǎn)混同時判斷公司之間是否存在人格混同的重要標(biāo)準(zhǔn)》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011：492）；另見《關(guān)聯(lián)企業(yè)人格混同的法人人格否認(rèn)》（裴瑩碩、李曉云），載《人民司法·案例》（200902：6）。 2.享有長期管理權(quán)和出租權(quán)的用益物權(quán)抵押合同有效 ——當(dāng)事人在自愿、公平、等價有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的用益物權(quán)抵押合同，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—用益物權(quán)抵押—長期管理權(quán)、出租權(quán) 案情簡介：1995年10月，實(shí)業(yè)公司向銀行借款，并約定以其享有的商貿(mào)城長期管理權(quán)、出租權(quán)作為抵押。因到期未償，銀行起訴。 法院認(rèn)為：案涉擔(dān)保合同標(biāo)的即實(shí)業(yè)公司對商貿(mào)城享有的長期管理權(quán)、出租權(quán)系用益物權(quán)。《擔(dān)保法》關(guān)于“抵押和抵押物”規(guī)定中，用以抵押的財(cái)產(chǎn)一般是抵押人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。實(shí)業(yè)公司非商貿(mào)城所有權(quán)人，對該不動產(chǎn)無處分權(quán)。其抵押給銀行的，僅系商貿(mào)城的長期管理權(quán)和出租權(quán)。但該權(quán)利屬能給權(quán)利人帶來利益的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，行使權(quán)利的結(jié)果完全能夠達(dá)到保證債務(wù)履行的目的。將這種用益物權(quán)用于抵押，《擔(dān)保法》雖未明文規(guī)定許可，但亦未明文禁止，且商貿(mào)城的所有權(quán)人對因該抵押引起的用益物權(quán)轉(zhuǎn)移表示同意。這種情況與《擔(dān)保法》第34條關(guān)于“依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地使用權(quán)”可以抵押的規(guī)定相類似。依《民法通則》第4條、第7條以及第55條的規(guī)定，實(shí)業(yè)公司與銀行在自愿、公平、等價有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的用益物權(quán)抵押合同，意思表示真實(shí)，既不違反法律規(guī)定，亦不損害國家、社會公共利益和其他人的合法權(quán)益，應(yīng)為有效合同，故判決實(shí)業(yè)公司償還銀行借款本息，逾期不履行的，以其抵押的商貿(mào)城的用益物權(quán)折價或以拍賣、變賣該用益物權(quán)所得價款抵押償付銀行。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：當(dāng)事人在自愿、公平、等價有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的用益物權(quán)抵押合同，意思表示真實(shí)，既不違反法律規(guī)定，也不損害國家、社會公共利益和其他人的合法權(quán)益，應(yīng)為有效合同。 案例索引：最高人民法院（1999）經(jīng)終字第347號“銀行與某實(shí)業(yè)公司抵押合同糾紛案”，見《匯通支行訴富利達(dá)公司用益物權(quán)抵押合同糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（1995—1999：636）。 3.以合作開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押所欠貸款應(yīng)為共擔(dān) ——以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款債務(wù)，不應(yīng)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—合作開發(fā)—合同主體 案情簡介：2008年，開發(fā)公司以土地使用權(quán)折價300萬元，與投入500萬元的實(shí)業(yè)公司合作開發(fā)住宅項(xiàng)目。實(shí)業(yè)公司依約以自己名義向銀行貸款200萬元，并以前述土地使用權(quán)抵押。訴訟中，實(shí)業(yè)公司主張其投資應(yīng)為700萬元，應(yīng)對2000萬元的項(xiàng)目權(quán)益享有70%的份額。 法院認(rèn)為：案涉以土地使用權(quán)作抵押的200萬元融資，此部分風(fēng)險并非完全由一方當(dāng)事人而是由合作項(xiàng)目來承擔(dān)，即在貸款進(jìn)入項(xiàng)目且物化到項(xiàng)目情況下，出名方不還，則必然執(zhí)行案涉項(xiàng)目土地，此時實(shí)際上是項(xiàng)目承擔(dān)融資償還不能的風(fēng)險。實(shí)業(yè)公司在僅出名貸款，而最終風(fēng)險由項(xiàng)目來承擔(dān)情況下，主張案涉項(xiàng)目融資歸其所有，顯然違反合作開發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險共擔(dān)原則，故案涉200萬元款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為基于項(xiàng)目融資的投入，在當(dāng)事人未約定情況下，該款項(xiàng)不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人投資。同時，基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)單方負(fù)債，應(yīng)屬項(xiàng)目負(fù)債，由合作開發(fā)方對外承擔(dān)連帶責(zé)任，對內(nèi)根據(jù)風(fēng)險與收益平衡原則進(jìn)行分擔(dān)。故本案項(xiàng)目共同投資為800萬元，開發(fā)公司和實(shí)業(yè)公司分別根據(jù)其投資300萬元、500萬元對項(xiàng)目權(quán)益享有37.5%、62.5%份額，判決開發(fā)公司給付實(shí)業(yè)公司1250萬元，雙方對項(xiàng)目負(fù)債承擔(dān)連帶責(zé)任，對內(nèi)按37.5%、62.5%比例分擔(dān)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益時，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，亦不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人投資；基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。 案例索引：見《以合作開發(fā)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)抵押所取得的貸款的歸屬》（仲偉珩，最高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201204/52：133）。 4.抵押合同不因系以查封落空的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押而無效 ——法院查封時因誤寫導(dǎo)致查封落空，不能據(jù)此否定嗣后以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押合同效力及登記時權(quán)利外觀無瑕疵事實(shí)。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—抵押效力—查封財(cái)產(chǎn)—查封落空 案情簡介：1997年，依信用社申請，法院對開發(fā)公司31#土地使用權(quán)下發(fā)執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知。1998年，開發(fā)公司以30#土地使用權(quán)向銀行抵押貸款并辦理登記。嗣后，銀行以國土資源和房屋管理局就法院函詢出具的復(fù)函證明開發(fā)公司在案涉區(qū)域只有一宗土地30#，執(zhí)行法院裁定查封31#系誤寫為由，主張銀行因以查封財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，應(yīng)為無效。 法院認(rèn)為：根據(jù)另案執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知，其查封標(biāo)的均系開發(fā)公司31#土地，信用社僅以國土資源和房屋管理局就法院函詢出具的復(fù)函證明逕行認(rèn)定30#土地系查封土地，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。即使另案法院查封時本意確實(shí)在于查封30#土地，但因誤寫導(dǎo)致查封落空，亦不能以此為由否認(rèn)開發(fā)公司與銀行所簽抵押協(xié)議及辦理相關(guān)抵押登記時所涉房產(chǎn)上面并無被法院查封的事實(shí)，故應(yīng)認(rèn)定銀行享有對30#抵押土地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：法院查封時因誤寫導(dǎo)致查封落空，不能以此為由否定嗣后以查封落空財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押合同效力。 案例索引：最高人民法院（2012）民提字第69號“某銀行與某開發(fā)公司等信用證墊款合同糾紛案”，見《抵押合同不因系以查封落空財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押而無效——中國銀行股份有限公司遼寧省分行與大連銀行股份有限公司等信用證墊款合同糾紛案》（審判長劉敏，代理審判員趙柯、杜軍），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例（2012）·合同與借貸擔(dān)?！罚?013：508）。 5.房屋附屬設(shè)施屬于房屋組成部分應(yīng)與房屋一并抵押 ——消防、電梯、配電室等相關(guān)附屬設(shè)施，屬于房屋組成部分，應(yīng)與房屋一并抵押，不能單獨(dú)分割于房屋的整體之外。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—附屬設(shè)施—整體抵押 案情簡介：1999年，實(shí)業(yè)公司借張某名義向開發(fā)公司購買商城。同年，實(shí)業(yè)公司向銀行貸款7000萬余元，張某以名下商城房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保并辦理了登記。2008年，因逾期未償，銀行申請拍賣抵押房地產(chǎn)。開發(fā)公司以商城附屬配套設(shè)施應(yīng)歸其所有為由，要求返還附屬設(shè)施價款。 法院認(rèn)為：消防、電梯、配電室等相關(guān)附屬設(shè)施，屬于房屋組成部分，具備相關(guān)配套附屬設(shè)施的房屋才能正常使用，否則房屋就不具備應(yīng)有的作用和功能，故相關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)與房屋一并轉(zhuǎn)讓和抵押，不能單獨(dú)分割于房屋整體之外。限于案件審理范圍，生效判決不可能將其列入判決主文，案涉抵押房產(chǎn)應(yīng)包括上述附屬設(shè)施。開發(fā)公司以商城附屬配套設(shè)施應(yīng)歸其所有為由，要求返還附屬設(shè)施價款的請求不成立。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：消防、電梯、配電室等相關(guān)附屬設(shè)施，屬于房屋的組成部分，應(yīng)與房屋一并轉(zhuǎn)讓和抵押，不能單獨(dú)分割于房屋的整體之外。 案例索引：最高人民法院（2011）執(zhí)監(jiān)字第82號“中國農(nóng)業(yè)銀行昆明市官渡區(qū)支行與云南策裕集團(tuán)有限公司、昆明富亨房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司執(zhí)行申訴案”，見《“房地一體”在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的適用——昆明富亨房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司執(zhí)行申訴案評析》（喬宇，最高院執(zhí)行局），載《執(zhí)行工作指導(dǎo)·案例分析》（201201/41：67）；另見最高人民法院（2003）民一監(jiān)字第369號“某銀行與某實(shí)業(yè)公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國農(nóng)業(yè)銀行昆明市官渡區(qū)支行與昆明策裕集團(tuán)有限公司等借款擔(dān)保合同糾紛再審案——對遺漏了應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人的認(rèn)定和處理》（董華，最高人民法院），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)·案例評析》（200602/20：83）；另見“合同糾紛案件勝訴后判決無法執(zhí)行，原告又向第三人提出侵權(quán)訴訟的，是否屬于重復(fù)訴訟”，見《新型疑難民商事案件受理問題（下）》（阿依古麗、王勝全、李偉、劉小飛，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·案件受理》（200602/13：67）。 6.以監(jiān)獄土地使用權(quán)為抵押擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定擔(dān)保合同無效 ——違反法律規(guī)定以監(jiān)獄土地提供抵押擔(dān)保的合同無效。債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人應(yīng)對債權(quán)人損失連帶賠償。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—監(jiān)獄土地—無效擔(dān)保賠償責(zé)任 案情簡介：1996年，監(jiān)獄下屬企業(yè)機(jī)械廠以國有土地使用權(quán)為鋼管廠向銀行貸款2300萬元提供抵押擔(dān)保，并經(jīng)省監(jiān)獄管理局批準(zhǔn)，同時在土地管理局辦理了抵押登記。 法院認(rèn)為：根據(jù)《監(jiān)獄法》第9條“監(jiān)獄依法使用的土地、礦產(chǎn)資源和其他自然資源以及監(jiān)獄的財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)，任何組織或者個人不得侵占、破壞”和最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第3條“國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。因此給債權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)擔(dān)保法第五條第二款的規(guī)定處理”的規(guī)定，機(jī)械廠與銀行簽訂貸款抵押合同時，其財(cái)產(chǎn)與監(jiān)獄的財(cái)產(chǎn)尚未分離，機(jī)械廠以其名下國有土地使用權(quán)為他人貸款提供抵押擔(dān)保，實(shí)際上是以監(jiān)獄財(cái)產(chǎn)為他人貸款提供抵押擔(dān)保，故該貸款抵押擔(dān)保行為因違反法律規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無效。機(jī)械廠明知自己使用的國有土地使用權(quán)屬于監(jiān)企合一財(cái)產(chǎn)，無處分權(quán)，而為鋼管廠借款提供抵押擔(dān)保，應(yīng)就擔(dān)保合同無效承擔(dān)全部責(zé)任，依前述司法解釋第7條規(guī)定，應(yīng)與鋼管廠連帶賠償債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：將監(jiān)獄土地用作抵押物，不符合我國土地用途管制制度。違反法律規(guī)定以監(jiān)獄土地提供抵押擔(dān)保的，合同無效。債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 案例索引：陜西高院再審“某銀行與某機(jī)械廠等借款抵押擔(dān)保合同糾紛案”，見《以監(jiān)獄土地設(shè)定抵押擔(dān)保，合同無效，導(dǎo)致合同無效的過錯責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任——陜西省唐都機(jī)械廠與中國建設(shè)銀行股份有限公司漢中西環(huán)路支行、中國東方資產(chǎn)管理公司西安辦事處、陜西省鋼管廠借款抵押擔(dān)保合同糾紛案》（朱玉紅，陜西高院），載《全國法院再審典型案例評注（上）》（2011：387）。 7.以國有劃撥土地抵押并登記但未審批的抵押權(quán)有效 ——以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，已辦理抵押登記而未辦理抵押審批手續(xù)的，并不影響抵押行為的效力。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—抵押權(quán)有效—國有劃撥土地使用權(quán)—未經(jīng)審批 案情簡介：1996年，石油公司以其國有劃撥土地使用權(quán)及其上的房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保為商貿(mào)公司向銀行貸款2350萬元提供擔(dān)保，并依當(dāng)?shù)厝曛菔姓募?guī)定在國資局，后變更為房管處辦理抵押登記。2003年，因商貿(mào)公司逾期未償，銀行起訴。 法院認(rèn)為：依據(jù)當(dāng)時適用的汝州市政府文件規(guī)定，汝州市國資局及房管處是同時期經(jīng)政府授權(quán)的以地上有定著物房地產(chǎn)設(shè)定抵押的登記部門。根據(jù)最高人民法院2004年1月15日下發(fā)《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》：“以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)”，根據(jù)該規(guī)范，以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，在土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)而未辦理審批手續(xù)的不影響抵押合同效力。故本案銀行對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，在土地行政管理部門依法辦理抵押登記而為辦理抵押審批手續(xù)的，不影響抵押行為的效力。 案例索引：河南平頂山中院再審“某銀行與某石油公司等抵押借款糾紛案”，見《以國有劃撥土地使用權(quán)未標(biāo)的物設(shè)定抵押，在土地行政管理部門依法辦理抵押登記而未辦理抵押審批手續(xù)的，不影響抵押行為的效力——汝州市商業(yè)集團(tuán)總公司與中國工商銀行股份有限公司汝州支行、汝州市石油公司、中國石油化工集團(tuán)公司、汝州市房地產(chǎn)管理處抵押借款、賠償糾紛案》（尹曉雯，河南平頂山中院），載《全國法院再審典型案例評注（上）》（2011：403）。 8.抵押未經(jīng)評估的劃撥土地使用權(quán)并非一定抵押無效 ——抵押人為前一抵押權(quán)人提供借款擔(dān)保時，已出具了評估報告，國資局予以了確認(rèn)，第二次抵押時，無需重復(fù)評估。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—劃撥土地使用權(quán)—立項(xiàng)、評估程序 案情簡介：1996年，奶牛場為工貿(mào)公司向信用社貸款提供抵押擔(dān)保。用于擔(dān)保的劃撥土地使用權(quán)未辦理抵押立項(xiàng)、評估手續(xù)。但兩個月前該土地使用權(quán)因?yàn)榭蒲兴峁┑盅簱?dān)保已辦理在國資局辦理了相關(guān)手續(xù)，且存于房地產(chǎn)交易管理中心。 法院認(rèn)為：以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，系要式民事法律行為。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，應(yīng)當(dāng)在國有資產(chǎn)管理部門辦理抵押立項(xiàng)批準(zhǔn)手續(xù)，評估結(jié)果還須由國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)認(rèn)可。法律要求抵押人以劃撥土地使用權(quán)抵押時須進(jìn)行立項(xiàng)、評估等工作，是為了正確評定土地使用權(quán)價值，確定其須繳納的土地出讓金，一旦抵押的法律后果成就，使用權(quán)人須按此數(shù)額繳納土地出讓金后方可進(jìn)入市場，防止土地使用權(quán)人將無償取得的國有土地使用權(quán)非法進(jìn)入市場，造成國有資產(chǎn)流失。故抵押人只要對其享有的土地使用權(quán)進(jìn)行過評估確認(rèn)即可，無需重復(fù)評估。因奶牛場為前一抵押權(quán)人提供擔(dān)保時，房地產(chǎn)交易管理中心已出具了評估報告，國資局予以了確認(rèn)，第二次抵押時，與第一次國資局作出資產(chǎn)評估確認(rèn)通知的時間僅相隔兩月，土地使用權(quán)價值在如此短的時間內(nèi)不可能發(fā)生變化，故奶牛場為工貿(mào)公司提供抵押未再次進(jìn)行土地使用權(quán)評估，不應(yīng)影響抵押合同的成立。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：法律要求抵押人以劃撥土地使用權(quán)抵押時須進(jìn)行立項(xiàng)、評估等工作，是為了正確評定土地使用權(quán)價值，確定其須繳納的土地出讓金，防止國有資產(chǎn)流失。故抵押人只要對其享有的土地使用權(quán)進(jìn)行過評估確認(rèn)即可，無需重復(fù)評估。 案例索引：最高人民法院2008年10月13日判決“某信用社與奶牛場抵押借款合同糾紛再審案”，見《關(guān)于西安市第三奶牛場與咸陽市中陸城市信用社、西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司抵押借款合同糾紛一案的請示與答復(fù)——對于不規(guī)范的抵押行為，應(yīng)如何正確判定其效力》（劉國華），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究·請示與答復(fù)》（200201/5：83）；另見《經(jīng)濟(jì)糾紛中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑的司法審查處理——咸陽市中陸城市信用社處置領(lǐng)導(dǎo)小組清算組與西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司、西安市第三奶牛場抵押借款合同糾紛申請?jiān)賹彴浮罚菏锩鳎罡咴毫竿ィ?，載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請?jiān)賹徱砂冈u析》（200901/20：81）。 9.法人分支機(jī)構(gòu)以名下房產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押有效 ——企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押，無需法人另行授權(quán)，該抵押設(shè)定行為應(yīng)為有效。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—分支機(jī)構(gòu)擔(dān)?！暈槭跈?quán) 案情簡介：2005年，分支機(jī)構(gòu)將登記在自己名下房產(chǎn)為他人債權(quán)提供抵押擔(dān)保，嗣后以最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第17條關(guān)于“企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)提供保證的，保證合同無效”抗辯。 法院認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》基本原理，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，登記具備權(quán)利正確性推定效力，并保障信賴登記的善意第三人正當(dāng)取得登記的不動產(chǎn)物權(quán)不因錯誤登記而被追奪，藉以維護(hù)客觀公正的社會交易秩序。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)系以登記為準(zhǔn)而不是以事實(shí)為準(zhǔn)，不動產(chǎn)登記的公示性使債權(quán)人有理由認(rèn)為分支機(jī)構(gòu)對抵押物有處分權(quán)，故法人將房地產(chǎn)登記在分支機(jī)構(gòu)名下這一行為本身就應(yīng)認(rèn)為是對分支機(jī)構(gòu)的授權(quán)，分支機(jī)構(gòu)將這些房地產(chǎn)提供抵押的，無需法人另行授權(quán)，故不應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第17條認(rèn)定擔(dān)保無效。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)我國房地產(chǎn)法律關(guān)于登記確權(quán)規(guī)定之精神，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押，該抵押設(shè)定行為符合《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押權(quán)生效條件的，法院應(yīng)認(rèn)定有效。 案例索引：最高人民法院（2005）民二他字第8號《關(guān)于企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人提供的抵押合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定問題請示之答復(fù)》，見《無權(quán)處分與有權(quán)處分：企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人提供抵押的效力問題之考量和認(rèn)定——關(guān)于最高人民法院（2005）民二他字第8號請示答復(fù)之解析》（宋曉明、王闖，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·請示與答復(fù)》（200601/9：100）。 10.事后安裝的電梯應(yīng)視為抵押房產(chǎn)從物一并用于清償 ——抵押設(shè)定時，電梯雖未安裝，但抵押人無證據(jù)證明該電梯所有權(quán)屬于另一個主體，故電梯應(yīng)視為抵押不動產(chǎn)從物。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—電梯—從物 案情簡介：1999年1月，地產(chǎn)公司以自有房產(chǎn)為科技公司向銀行貸款8000萬元提供抵押擔(dān)保并辦理了登記手續(xù)。2005年，受讓該不良債權(quán)的資產(chǎn)公司起訴時，地產(chǎn)公司主張房產(chǎn)抵押合同簽訂后，新安裝的電梯不應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)范圍。 法院認(rèn)為：電梯雖可作為獨(dú)立的權(quán)利客體存在，但作為建筑物重要組成部分，電梯一旦與建筑物本身脫離，其將失去獨(dú)立存在的意義。鑒于抵押合同當(dāng)事人雙方對抵押物在建項(xiàng)目中電梯的權(quán)屬并未作出特別約定，故將電梯認(rèn)定為抵押物房產(chǎn)的從物并無不當(dāng)。抵押設(shè)定時，電梯雖未安裝，但至今地產(chǎn)公司無證據(jù)證明該電梯所有權(quán)屬于另外一個主體，故無論在抵押權(quán)設(shè)定前后，除非當(dāng)事人之間有特別約定，電梯應(yīng)視為抵押房產(chǎn)組成部分之一，即房產(chǎn)的從物。故本案抵押物的財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)包括電梯部分。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：抵押設(shè)定時，電梯雖未安裝，但抵押人無證據(jù)證明該電梯所有權(quán)屬于另外一個主體，故無論在抵押權(quán)設(shè)定前后，除非當(dāng)事人之間有特別約定，電梯應(yīng)視為抵押物組成部分之一，即抵押不動產(chǎn)的從物。 案例索引：最高人民法院（2005）民二終字第73號“某資產(chǎn)公司與某科技公司等借款合同糾紛案”，見《主合同債務(wù)人的法定代表人與從合同抵押合同的法定代表人為同一人的，擔(dān)保人提出借款合同當(dāng)事人惡意串通騙保，法院不予支持；無論在抵押權(quán)設(shè)定前后，除非當(dāng)事人之間有特別約定，電梯應(yīng)當(dāng)視為抵押房產(chǎn)的組成部分之一，即債務(wù)人擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的從物——山東金龍地產(chǎn)有限公司與中國華融資產(chǎn)管理公司福州辦事處、廈門金龍科技有限公司借款合同糾紛案》（審判長吳慶寶，代理審判員宮邦友、劉敏），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011：640）。 11.抵押權(quán)價值與抵押擔(dān)保范圍不一致時應(yīng)以前者為準(zhǔn) ——根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—抵押權(quán)價值—擔(dān)保范圍 案情簡介：2000年，商城以名下1.25萬平方米的房產(chǎn)向銀行抵押借款4500萬元，《抵押合同》約定的擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息，辦理的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》記載權(quán)利價值657.6萬元。 法院認(rèn)為：涉案《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》中載明的權(quán)利價值指的是房屋他項(xiàng)權(quán)即抵押權(quán)的價值，與本案《抵押合同》中約定的抵押擔(dān)保范圍不完全一致。按照最高人民法院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第61條“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”之規(guī)定，本案抵押擔(dān)保的債權(quán)額應(yīng)為657.6萬元，銀行對《房屋他項(xiàng)權(quán)證》項(xiàng)下1.25萬平方米房屋657.6萬元以外的價值沒有優(yōu)先受償權(quán)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第61條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 案例索引：最高人民法院判決“某銀行與某商城等抵押借款合同糾紛案”，見《經(jīng)翻建的抵押物其抵押權(quán)的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁決書能否對抗經(jīng)登記的抵押權(quán)——大慶建行與慶莎公司、金銀來公司借款抵押合同糾紛上訴案》（李京平，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200501/7：213）。 12.抵押人可以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行設(shè)定抵押權(quán) ——抵押人以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行設(shè)定抵押借款，符合《擔(dān)保法》司法解釋第47條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。 標(biāo)簽：抵押—抵押財(cái)產(chǎn)—預(yù)售期房 案情簡介：1995年7月，房產(chǎn)公司預(yù)售實(shí)業(yè)公司正在建設(shè)的房產(chǎn)。1996年7月，實(shí)業(yè)公司提供了該房預(yù)售合同、定金收據(jù)等材料，向銀行抵押貸款并辦理了登記手續(xù)。1997年，實(shí)業(yè)公司與房產(chǎn)公司簽訂預(yù)售合同終止協(xié)議。 法院認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行抵押借款符合最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定，應(yīng)為合法有效。實(shí)業(yè)公司提供的用于與銀行簽訂抵押合同所依據(jù)的預(yù)售合同、收據(jù)等材料雖非房屋權(quán)屬證書，但上述合同文件等材料內(nèi)容足以證明實(shí)業(yè)公司不僅對預(yù)售合同標(biāo)的物擁有物權(quán)期待權(quán)，而且還擁有完全的處置權(quán)，符合抵押擔(dān)保的有效條件。房產(chǎn)公司收回上述材料的行為發(fā)生在抵押合同簽訂之后，未經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，屬于惡意損害抵押權(quán)人利益的行為，不能據(jù)此否定抵押合同效力，判決確認(rèn)銀行就抵押物可以優(yōu)先受償。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：抵押人以正在建設(shè)的預(yù)售期房向銀行設(shè)定抵押借款應(yīng)為合法有效。 案例索引：最高人民法院判決“某銀行與某房產(chǎn)公司等抵押合同糾紛案”，見《上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華東三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司、中國光大銀行上海分行、中國農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛案——預(yù)售期房設(shè)定〈抵押合同〉效力的認(rèn)定》（張雅芬，最高人民法院），載《民事審判指導(dǎo)與參考·最高人民法院二審案件解析》（200204/12：305）。 天同碼：源自天同律師事務(wù)所，意在借鑒西方“鑰匙碼(Westlaw Key Nember)”，以獨(dú)特的編“碼”方式整理中國典型商事案例、裁判觀點(diǎn)，打造中國最權(quán)威、最全面的中國商事訴訟案例知識體系。 友情提醒：人民法院出版社和審判研究微信公號聯(lián)合贈書活動正在進(jìn)行，您可以回復(fù)“20140617”了解活動詳情。
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