第三章 抵押

      第一節(jié) 抵押和抵押物

      第三十三條 本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

      前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押和抵押物的規(guī)定。抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定財(cái)產(chǎn)的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

      抵押有廣義和狹義兩種含義。廣義的抵押，抵押標(biāo)的物既可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。狹義的抵押，抵押標(biāo)的物僅指不動(dòng)產(chǎn)。我國擔(dān)保法所規(guī)定的抵押為廣義抵押。因抵押法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利為抵押權(quán)。抵押權(quán)具有以下幾個(gè)特征:

      (一)抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)以抵押物作為債權(quán)的擔(dān)保，抵押權(quán)人對(duì)抵押物有控制、支配的權(quán)利。所謂控制權(quán)，表現(xiàn)在抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得處分抵押物。所謂支配權(quán)，表現(xiàn)在抵押權(quán)人在抵押物擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，有權(quán)依照法律規(guī)定，以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。

      (二)抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人就其特定財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)。抵押權(quán)必須是債務(wù)人或者第三人以自己所有的或者依法有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)設(shè)定，對(duì)自已無所有權(quán)或者無處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押。作為抵押權(quán)客體的財(cái)產(chǎn)---抵押物可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后就會(huì)改變性質(zhì)或者降低價(jià)值的物，如房屋、土地、林木。動(dòng)產(chǎn)指能夠移動(dòng)而不改變性質(zhì)和不降低價(jià)值的物。如飛機(jī)、車輛、機(jī)器設(shè)備。傳統(tǒng)的民法學(xué)理論認(rèn)為，作為抵押權(quán)客體的物只能是不動(dòng)產(chǎn)，而動(dòng)產(chǎn)只能作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)絹碓缴钋械馗械剑鳛閾?dān)保物權(quán)的某些動(dòng)產(chǎn)，不轉(zhuǎn)移占有比轉(zhuǎn)移占有更有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行。比如運(yùn)輸車輛，如果不轉(zhuǎn)移占有，在抵押擔(dān)保期間，不僅所有權(quán)人仍然可以利用車輛創(chuàng)造價(jià)值，而且還免去了債權(quán)人對(duì)車輛的保管義務(wù)。因此，一些國家立法，規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)的抵押擔(dān)保。比如，美國制定了動(dòng) 產(chǎn)抵押法。我國臺(tái)灣制定了動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法。該法規(guī)定:動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易，指就動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押。機(jī)器、設(shè)備、工具、原料、半制品、成品、車輛、農(nóng)林漁牧產(chǎn)品、牲畜及總噸位未滿二十噸之動(dòng)力船舶或未滿五十噸之非動(dòng)力船舶，均為動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易之標(biāo)的物。我國擔(dān)保法規(guī)定動(dòng)產(chǎn)也可以設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)以特定的、可處分的財(cái)產(chǎn)為客體。所謂特定的財(cái)產(chǎn)，指作為抵押權(quán)客體的財(cái)產(chǎn)是確定的，比如，某棟房屋，某片土地。財(cái)產(chǎn)不特定，無法登記和支配。所謂可處分的財(cái)產(chǎn)，指該財(cái)產(chǎn)依法可以轉(zhuǎn)讓;財(cái)產(chǎn)不能處分，抵押權(quán)無從實(shí)現(xiàn)。

      (三)抵押權(quán)是從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的一種權(quán)利，它以其擔(dān)保的債權(quán)存在為前提，沒有債權(quán)，不可能有抵押權(quán)，抵押權(quán)失去了債權(quán)，也沒有存在的意義。由于抵押權(quán)不具有獨(dú)立存在的特性，因此，我國擔(dān)保法規(guī)定:'抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。'這里所謂抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是指抵押權(quán)人不得將抵押權(quán)單獨(dú)讓與他人而自己保留債權(quán)。比如，甲向乙借款10萬元人民幣，以價(jià)值20萬元人民幣房屋的抵押擔(dān)保債務(wù)的履行，乙不能僅將價(jià)值20萬元房屋的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙而不轉(zhuǎn)讓債權(quán)，沒有債權(quán)，丙得到的抵押權(quán)是空的、沒有價(jià)值的。所謂抵押權(quán)不得作為其他債權(quán)的擔(dān)保，是指抵押權(quán)人不能以自己的抵押權(quán)為他人的債權(quán)擔(dān)保。比如，甲向乙借款50萬元人民幣，以價(jià)值70萬元人民幣的廠房抵押擔(dān)保債務(wù)履行，乙不能以在該廠房上設(shè)定的抵押權(quán)作為自己向丙借款的擔(dān)保。因?yàn)榈盅簷?quán)是為特定的債權(quán)設(shè)立的。如果將其作為其他債權(quán)的擔(dān)保，就會(huì)使原本債權(quán)失去履行保障，違背了設(shè)定抵押權(quán)的目的。我國擔(dān)保法還規(guī)定:'抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。'也就是說，不論主債權(quán)是因受清償而終止，還是因其他原因而被解除，抵押權(quán)均隨主債權(quán)的消滅而消滅。因?yàn)橹鱾鶛?quán)消滅使抵押權(quán)失去了擔(dān)保對(duì)象，抵押權(quán)也沒有必要存在下去了。

      (四)抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的物權(quán)。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人不必將抵押物轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人，抵押人仍享有對(duì)抵押物的占有、使用和收益的權(quán)利。比如，債務(wù)人甲以自己所有的房屋作為擔(dān)保物抵押給乙，在抵押期間，甲仍可在該房屋內(nèi)居住;或者將該房屋出租給他人使用，并收取租金。

      (五)抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先受償。優(yōu)先受償，指當(dāng)債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人，其財(cái)產(chǎn)不足清償全部債權(quán)時(shí)，有抵押權(quán)的債權(quán)人，可以優(yōu)先于其他債權(quán)人而受到清償，需要指出的是，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)只有在債務(wù)清償期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)才享有，清償期未滿，抵押權(quán)人無權(quán)拍賣、變賣抵押物優(yōu)先受償。本條第二款所稱的抵押人和抵押權(quán)人是指:抵押人指為擔(dān)保債的履行而提供抵押物的債務(wù)人或者第三人。抵押權(quán)人指接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人。比如，甲向乙借款200萬元人民幣，為保證按時(shí)償還借款。

      以自己的房屋抵押給乙。在這個(gè)法律關(guān)系 中，甲既是債務(wù)人，又是抵押人;乙既是債權(quán)人，又是抵押權(quán)人;有時(shí)，提供抵押物的人并非債務(wù)人，而是主合同之外的第三人，該第三人就是抵押人。比如甲向乙借款，丙將自己的某一特定物抵押給乙，作為甲向乙履行債務(wù)的擔(dān)保。該種情況，丙為抵押人，乙為抵押權(quán)人。

      第三十四條 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:

      (一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

      (二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

      (三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

      (四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

      (五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

      (六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

      抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)范圍的規(guī)定。根據(jù)本法的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:

      (一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。抵押人所有的房屋，指抵押人依法享有所有權(quán)的房屋。包括:1.私有房產(chǎn)。比如，城市居民個(gè)人建造的房屋，自然人、法人購買的住宅、別墅和其他商品房，外國人在中國境內(nèi)的個(gè)人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅用房等。2.集體所有房產(chǎn)。比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房。3.企事業(yè)單位投資建購的房屋。比如企事業(yè)單位自建和購買的工商業(yè)用房、職工住房等。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定:依法取得的房屋所有權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。抵押人所有的其他地上定著物。指抵押人依法享有所有權(quán)的附著于土地之上的除房屋以外的不動(dòng)產(chǎn)。包括:1.抵押人所有的林木，比如，房前屋后屬于公民個(gè)人所有的樹木、公民個(gè)人在自留山、自留地和荒山、荒地、荒坡上種植的林木，集體所有的用材林、經(jīng)濟(jì)林、防護(hù)林、炭薪林等。2.抵押人所有的地上構(gòu)筑物。比如，集體所有的磚瓦窯、石灰窯，企業(yè)的天車、工藝流程生產(chǎn)線，單位所有的煙囪、水塔、游泳池、雕像等。

      (二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

      抵押人所有的機(jī)器，指抵押人依法享有所有權(quán)的各種機(jī)器設(shè)備。比如，工業(yè)企業(yè)的各種機(jī)床，計(jì)算機(jī)、化學(xué)實(shí)驗(yàn)設(shè)備、儀器儀表設(shè)備、通訊設(shè)備，海港、碼頭、車站的裝卸機(jī)械，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的拖拉機(jī)、收割機(jī)、脫粒機(jī)等農(nóng)用機(jī)械等。抵押人所有的交通運(yùn)輸工具，指抵押人依法享有所有權(quán)的用于交通運(yùn)輸?shù)娘w機(jī)、船舶、火車、各種機(jī)動(dòng)車輛等。

      抵押人所有的其他財(cái)產(chǎn)，指抵押人所有的，設(shè)定擔(dān)保物權(quán)后不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的財(cái)產(chǎn)。比如，企業(yè)的產(chǎn)成品，牲畜，比較笨重、不易搬運(yùn)的財(cái)物等。

      (三)抵押人依法有權(quán)處分的國有土 地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。《中華人民共和國憲法》規(guī)定:'城市的土地屬于國家所有。'這一規(guī)定表明，我國城市土地的所有者是國家，其他任何組織或者個(gè)人對(duì)其所占用的城市的土地沒有所有權(quán)，只有使用的權(quán)利。國有土地使用權(quán)，是權(quán)利主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)依法由它使用的土地和國有森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等的占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用權(quán)是一種受限制的物權(quán)，我國1982年以前的憲法就規(guī)定:任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。隨著我國改革開放事業(yè)的進(jìn)行，為了開發(fā)土地資源，合理利用土地，1988年的憲法修正案補(bǔ)充規(guī)定:'土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。'目前，我國的非土地所有者取得國有土地使用權(quán)主要有三種方式:其一，通過無償劃撥取得。即國家將國有土地依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位或者個(gè)人使用。其二，通過出讓取得。即國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。目前，出讓國有土地使用權(quán)主要采取三種方式:(1)協(xié)議。即出讓方和受讓方就土地使用權(quán)的價(jià)款、使用用途、使用期限等協(xié)商一致后轉(zhuǎn)讓土地。(2)招標(biāo)。即在指定的期限內(nèi)，由符合指定條件的單位或個(gè)人以書面形式，競(jìng)投某片土地的發(fā)展權(quán)，土地招標(biāo)小組擇優(yōu)而取。(3)拍賣。即在特定的時(shí)間，公開場(chǎng)合，在政府土地使用權(quán)拍賣人的主持下，競(jìng)投者手舉統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌應(yīng)價(jià)，競(jìng)投在一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)，價(jià)高者得的活動(dòng)。其三，通過有償轉(zhuǎn)讓取得。即土地使用者，將以出讓方式獲得的國有土地使用權(quán)，依法辦理有關(guān)手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓給他人使用。土地使用權(quán)可否抵押，取決于土地使用人對(duì)其依法享有的土地使用權(quán)有無處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的處分權(quán)，指依法轉(zhuǎn)讓或者抵押土地使用權(quán)的權(quán)利。目前，我國的一些法律規(guī)定了可以處分國有土地使用權(quán)的情況。比如，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:'以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。'國有房屋，指產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的房屋。包括國家確定給國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、全民所有制企事業(yè)單位、軍隊(duì)使用的全民所有的房屋。一般來講，國有房屋的使用單位對(duì)其占用的房屋沒有處分的權(quán)利，但依照法律規(guī)定，使用單位有權(quán)處分的房屋可以用于抵押擔(dān)保，比如民法通則規(guī)定，全民所有制企業(yè)法人以國家授予其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。全民所有制企業(yè)對(duì)其房屋即具有依照法律規(guī)定處分的權(quán)利?？梢杂米鞯盅簱?dān)保。

      國有其他地上定著物，指所有權(quán)屬于國家的除土地、房屋外的不動(dòng)產(chǎn)。包括:國有林木、橋梁、隧道、紀(jì)念碑、水塔等建筑物。抵押人可否以其抵押，取決于抵押人對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)有無處分的權(quán)利，只有法律規(guī)定了對(duì)某項(xiàng)地上定著物可以處分，才能對(duì)其設(shè)定抵押權(quán)。

      (四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)可否抵押，取決于法律是否授予財(cái)產(chǎn)使用人處分該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。《中華人民共和國全民所 有制工業(yè)企業(yè)法》規(guī)定:'企業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。企業(yè)對(duì)國家授予其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和依法處分的權(quán)利。'根據(jù)這一規(guī)定，全民所有制工業(yè)企業(yè)對(duì)于依法由其經(jīng)營(yíng)管理的國有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

      (五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

      《中華人民共和國憲法》規(guī)定:'農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有'。《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》規(guī)定:'國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。'該法還規(guī)定:'國家鼓勵(lì)個(gè)人或者集體對(duì)荒山、荒地、荒灘進(jìn)行承包開發(fā)、治理，并保護(hù)承包人的合法權(quán)益。'為了鼓勵(lì)承包開發(fā)四荒地，解決承包開發(fā)荒地的資金短缺，擔(dān)保法允許在經(jīng)過發(fā)包方同意的前提下，以荒地的土地使用權(quán)抵押。

      除前五項(xiàng)所列可以抵押的財(cái)產(chǎn)外，擔(dān)保法之外的其他法律規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)，也可以設(shè)定抵押權(quán)。

      權(quán)利主體可以以一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，也可以將動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其某些權(quán)利作為一個(gè)整體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保。比如，企業(yè)可以將廠房、機(jī)器設(shè)備、庫存產(chǎn)成品、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)作為總資產(chǎn)向銀行抵押貸款。但是，企業(yè)將財(cái)產(chǎn)一并抵押時(shí)，各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、狀況和價(jià)值都應(yīng)當(dāng)是明確的。

      第三十五條 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

      財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押物和其他擔(dān)保的債權(quán)的關(guān)系的規(guī)定。

      抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，指在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不能高于抵押物本身的價(jià)值;實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物的價(jià)值低于所擔(dān)保的債權(quán)的，超出部分的債權(quán)只能作為一般債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ１热?，甲企業(yè)的廠房?jī)r(jià)值200萬元人民幣，他不能以此廠房向銀行抵押貸款200萬元以上的人民幣。然而，現(xiàn)實(shí)中抵押物的價(jià)值不是一成不變的，多數(shù)情況下它會(huì)隨時(shí)間、市場(chǎng)及抵押物自身使用等情況的變化而變化，有時(shí)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押物的價(jià)值并不低于其所擔(dān)保的債權(quán)，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物擔(dān)保的債權(quán)卻超出了抵押物的價(jià)值。比如某企業(yè)的房地產(chǎn)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)估價(jià)為1000萬元人民幣，他以此向銀行貸款800萬元人民幣，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)僅拍賣了750萬元人民幣，那么，該750萬元人民幣可以優(yōu)先償還銀行貸款，另外50萬元人民幣只能與其他一般債權(quán)處于同一償還順序。由于作為抵押物的財(cái)產(chǎn)大部分是不動(dòng)產(chǎn)，具有較高的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，因此，在某些情況下，抵押物的價(jià)值大大地高于其所擔(dān)保的債權(quán)。比如抵押物價(jià)值100萬元人民幣，可抵押人只向債權(quán)人借款10萬元人民幣。為了更好地發(fā)揮抵押物的擔(dān)保效益，我國擔(dān)保法允許在抵押物上重復(fù)抵押，但各次抵押所擔(dān)保 的債權(quán)累計(jì)不得超出抵押物的價(jià)值。比如抵押物價(jià)值200萬元人民幣，抵押人可以以該物分幾次向銀行抵押貸款，比如第一次貸款70萬元人民幣，第二次貸款60萬元人民幣，第三次貸款50萬元人民幣。重復(fù)抵押，不僅可以是以同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押，也可以是以同一抵押物向不同債權(quán)人分別抵押。比如以價(jià)值100萬元人民幣的房屋向甲抵押貸款10萬元人民幣，向乙抵押貸款40萬元人民幣，向丙抵押貸款30萬元人民幣。實(shí)踐中還有一種情況，即以一物多次或向多人抵押后，抵押人償還了一部分債權(quán)，增大了抵押物的余額部分，此時(shí)，因償還債權(quán)所帶來的抵押物余額又可作為債權(quán)的擔(dān)保。比如，甲有一房屋價(jià)值100萬元人民幣，他以該物抵押向乙借款50萬元人民幣，向丙借款30萬元人民幣，向丁借款20萬元人民幣，隨后，甲按照合同規(guī)定償還了乙的借款，這時(shí)，甲可以再以其房屋向他人抵押擔(dān)保不超過50萬元人民幣的債權(quán)。以上我們主要講了抵押物價(jià)值作為常量的運(yùn)作情況，然而，抵押物的價(jià)值是經(jīng)常變化的，因此，在重復(fù)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物重新估價(jià)，盡可能準(zhǔn)確地確定抵押物的價(jià)值余額，以確保抵押權(quán)人的權(quán)益。

      第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

      以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。

      鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

      【釋義】本條是關(guān)于設(shè)定抵押權(quán)后房地產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定。

      由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有權(quán)或使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，必然產(chǎn)生土地的所有權(quán)或使用權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓的問題。一些國家和我國臺(tái)灣由于土地的所有者不同，因此允許土地與房屋分別轉(zhuǎn)讓與不同的受讓人。我國的土地所有權(quán)屬于國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，用地單位對(duì)土地僅有使用權(quán)，而且都是因自己所有的或者使用的房屋才利用該土地，如果對(duì)土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，我國在處理房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是'地隨房走或者房隨地走'。所謂'地隨房走'就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。所謂'房隨地走'，就是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，該土地上的房屋也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)上述原則，擔(dān)保法規(guī)定:'以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地上的使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。'也就是說，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋和土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。比如，某甲將自己購買的商品房抵押給某乙，與此同時(shí)，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也應(yīng)一并抵押。又比如，某法人單位以出讓方式取得了對(duì)某片國有土地的使 用權(quán)，在國有土地的使用年限內(nèi)，他欲將該土地抵押，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，該土地上的房屋也應(yīng)一并抵押。需要指出的有兩點(diǎn):第一，本條所指的房屋抵押，限于國有土地上的房屋抵押和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物的抵押。為了從嚴(yán)控制農(nóng)村集體所有的土地的轉(zhuǎn)讓，本條規(guī)定:'鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。'第二，本條第二款所指土地使用權(quán)抵押，限于以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押。這里的'出讓方式'，包括直接從國家手中有償取得國有土地使用權(quán)，也包括通過依法轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)。所謂轉(zhuǎn)讓方式，即出讓取得人以外的其他人，從出讓人手中依法取得國有土地使用權(quán)。

      第三十七條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:(一)土地所有權(quán);

      (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

      【釋義】本條是關(guān)于禁止抵押的規(guī)定根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:1.土地所有權(quán)。

      這里的土地所有權(quán)包括國有土地的所有權(quán)，也包括集體所有的土地的所有權(quán)。目前，我國法律還沒有規(guī)定對(duì)國有土地所有權(quán)可以處分;集體所有土地的所有權(quán)只能依法征用，征用后的土地成為國家所有。2.除擔(dān)保法規(guī)定的可以抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權(quán)和與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房同時(shí)抵押的土地使用權(quán)外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。

      我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，而用于種植糧、棉、油、菜等農(nóng)作物的耕地則是基礎(chǔ)的基礎(chǔ)。目前，由于國家發(fā)展建設(shè)征用耕地和一些單位違法亂占耕地，使我國的耕地?cái)?shù)量逐年減少。為了保護(hù)耕地，保障農(nóng)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，擔(dān)保法禁止以耕地抵押。宅基地是農(nóng)民生活的必需品和賴以生存的所在，由于《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定:農(nóng)村居民'出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)'，因此如果允許對(duì)宅基地設(shè)定抵押權(quán)，一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民無住所的嚴(yán)重情況，帶來社會(huì)不安定因素，因此禁止以宅基地占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押。自留地、自留山是農(nóng)民作為生活保障的基本生活資料，帶有社會(huì)保障性質(zhì)，從保護(hù)廣大農(nóng)民根本利益出發(fā)，擔(dān)保法禁止以自留地、自留山的使用權(quán)抵押。3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。

      學(xué)校、幼兒園是為了社會(huì)公共利益而設(shè)立的公益事業(yè)。學(xué)校、幼兒園的教育設(shè)施是用來教書育人的，如果允許以學(xué)校的教育設(shè)施抵押，一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，不僅辦學(xué)目的難以達(dá)到，嚴(yán)重的可能造成學(xué)生失學(xué)，影響社會(huì)安定。從國家、民族的未來考慮，從維護(hù)社會(huì)安定出發(fā)，從教育的目的著眼，擔(dān)保法禁止以教育設(shè)施抵押。醫(yī)院是為了保證公眾健康而設(shè)立的，也是一種公益事業(yè)，如果允許以醫(yī)療設(shè)施抵押，一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就會(huì)影響公眾看病、治病，不利于保障人民健康，因此擔(dān)保法也禁止以醫(yī)療設(shè)施抵押。需要說明的是，本條禁止抵押的，只是教育設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，比如教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、教學(xué)用計(jì)算機(jī)、實(shí)驗(yàn)設(shè)備，醫(yī)院門診大樓、住院部、X光機(jī)、CT機(jī)、化驗(yàn)儀器。如果屬于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的非教育設(shè)施或者非醫(yī)療設(shè)施，比如是幼兒園的小賣部，學(xué)校辦的商店，醫(yī)院辦的銷售門市部，是可以抵押的。除學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院外，其他以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體也不得以社會(huì)公益設(shè)施抵押，比如，公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、博物館、國家美術(shù)館、少年宮、工人文化宮、敬老院、殘廢人福利基金會(huì)不能以其用房和館(站、院)內(nèi)的設(shè)施抵押。

      4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是權(quán)利主體依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。財(cái)產(chǎn)使用權(quán)是依法對(duì)財(cái)產(chǎn)使用、收益的權(quán)利。一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，如果所有權(quán)屬或者使用權(quán)屬是不明確的，甚至是有爭(zhēng)議的，不僅會(huì)侵犯真正的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人的合法權(quán)利，而且會(huì)引起矛盾和爭(zhēng)議，使得法律關(guān)系更加紊亂。因此，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押。

      5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)依法查封、扣押財(cái)產(chǎn)，指人民法院或者有權(quán)行政機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施將財(cái)產(chǎn)就地貼上封條或者運(yùn)到另外的處所，不準(zhǔn)任何人占有、使用或者處分。依法監(jiān)管財(cái)產(chǎn)，指依照海關(guān)規(guī)定監(jiān)督、管理進(jìn)出口貨物，過境、轉(zhuǎn)運(yùn)、通運(yùn)貨物，以及暫時(shí)進(jìn)出口貨物、保稅貨物和其他尚未辦結(jié)海關(guān)手續(xù)的進(jìn)出境貨物;對(duì)違反海關(guān)法和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的進(jìn)出境貨物、物品予以扣留。依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)，處于被強(qiáng)制狀態(tài)，在被強(qiáng)制期間，非依法律，任何人不得占有、使用、處分該財(cái)產(chǎn)，因此擔(dān)保法禁止以依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)抵押。

      除擔(dān)保法規(guī)定的前五項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不得抵押外，有的法律規(guī)定了其他不得抵押的財(cái)產(chǎn)。比如，《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》規(guī)定:'采礦權(quán)不得買賣、出租，不得用作抵押。'因此，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，除要依照本法外，還要看其他法律有無禁止抵押的規(guī)定。

      第二節(jié) 抵押合同和抵押物登記

      第三十八條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。

      【釋義】本條是關(guān)于設(shè)定抵押權(quán)的規(guī)定。 設(shè)定抵押權(quán)是抵押人與抵押權(quán)人之間的法律行為，該種行為不僅要求當(dāng)事人雙方意思表示一致，還要求通過一定的法律形式表現(xiàn)出來，該種法律形式就是合同。合同有口頭和書面之分，口頭合同一般適用于數(shù)額不大或者即時(shí)結(jié)清的民事法律行為，對(duì)于比較重大、比較容易發(fā)生糾紛或者需經(jīng)一段時(shí)間才能終結(jié)的民事法律行為，則應(yīng)當(dāng)采用比較嚴(yán)格的書面形式。抵押涉及的財(cái)產(chǎn)數(shù)額較大，法律關(guān)系比較復(fù)雜、而且要在一段時(shí)間內(nèi)為債權(quán)擔(dān)保，因此，我國擔(dān)保法規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保權(quán)，'抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。'書面形式的合同包括:1.一般書面形式。即行為人采用文字形式表達(dá)自己的意見，并且簽名、蓋章后即發(fā)生法律效力，不需要履行其他法律形式。2.特殊書面形式。即行為人除用文字形式表達(dá)自己的意思外，還需要履行公證、鑒證、審核或者登記的法律手續(xù)。擔(dān)保法規(guī)定的抵押合同，大部分屬于特殊書面合同，即合同需要經(jīng)抵押物登記才發(fā)生法律效力;只有極少數(shù)的財(cái)產(chǎn)，比如對(duì)生活用品的抵押，才允許采用一般書面合同形式。

      第三十九條 抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(一)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;(四)抵押擔(dān)保的范圍;(五)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。

      【釋義】本條規(guī)定了抵押合同的內(nèi)容。1.被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。這里所稱主債權(quán)的種類，主要指主債權(quán)是財(cái)物之債，還是勞務(wù)之債。財(cái)物之債，指以給付一定財(cái)物為內(nèi)容的債。這里的財(cái)物，可以是特定物，比如是某項(xiàng)文物;也可以是金錢或者其他替代物，比如一定數(shù)量的錢款，鋼材、大米等;還可以是無形財(cái)產(chǎn)，比如對(duì)專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可使用。勞務(wù)之債，指?jìng)鶆?wù)人提供一定的勞務(wù)為義務(wù)內(nèi)容的債。這里的勞務(wù)，可以有一定的物化結(jié)果，比如承攬人提供的勞務(wù);也可以沒有一定的物化結(jié)果，比如承運(yùn)人提供的勞務(wù)。這里所稱主債權(quán)的數(shù)額，指主債權(quán)財(cái)物的數(shù)量、金額，或者對(duì)勞動(dòng)者支付的工資、勞務(wù)費(fèi)。

      2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限。所謂債務(wù)履行期限，指?jìng)鶆?wù)人履行債務(wù)的最終日期。超過債務(wù)履行期限債務(wù)人未履行債務(wù)的，就產(chǎn)生以抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣抵押物償還債權(quán)的法律后果。比如債權(quán)人與債務(wù)人約定債務(wù)在1995年4月30日前履行，4月30日就是債務(wù)履行的期限，過了4月30日的24點(diǎn)，債務(wù)人沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人就有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。由于債務(wù)履行期限是擔(dān)保責(zé)任的起點(diǎn)，因此，抵押合同對(duì)此應(yīng)有明確規(guī)定。

      3.抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。抵押物的名稱，指抵押的是何種標(biāo)的物，比如是房屋、土地使用權(quán)、還是機(jī)器 設(shè)備。數(shù)量，指抵押物有多少，比如房屋幾間，土地面積，機(jī)器設(shè)備有幾臺(tái)。質(zhì)量，指抵押物的品質(zhì)，比如抵押物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么。狀況，指抵押物的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)，比如抵押的汽車行駛了多少公里。所在地，指抵押物現(xiàn)在何處。所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬，指財(cái)產(chǎn)歸誰所有或者誰依法具有使用權(quán)。

      4.擔(dān)保的范圍。抵押物擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人可以在合同中約定，除主債權(quán)外，抵押物還對(duì)哪些項(xiàng)目擔(dān)保。當(dāng)事人對(duì)擔(dān)保范圍有約定的，抵押人以在合同約定的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。5.當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的事項(xiàng)。抵押是雙方的法律行為，除前五項(xiàng)合同應(yīng)當(dāng)具備的條款外，當(dāng)事人之間可能還有其他認(rèn)為需要約定的事項(xiàng)，比如抵押物的保險(xiǎn)責(zé)任由誰承擔(dān)，抵押人如果提前償還債權(quán)向誰提存，發(fā)生糾紛后是否申請(qǐng)仲裁等等，這些內(nèi)容可以在協(xié)商一致的情況下在抵押合同中約定。抵押合同應(yīng)當(dāng)具備前款規(guī)定內(nèi)容，這對(duì)于確定抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，明確各方責(zé)任是極其必要的。實(shí)際上，合同訂立得越細(xì)致，對(duì)各方權(quán)利義務(wù)的保護(hù)就越充分。但在實(shí)踐中，由于一些當(dāng)事人的疏忽或者法律意識(shí)淡薄，一些法律要求在合同中訂立的條款，當(dāng)事人并沒有訂立。如果認(rèn)為合同缺少某一項(xiàng)條款即歸于無效，不一定有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)定和順利進(jìn)行，而且事實(shí)上，一些缺少法律形式要件的合同已被無爭(zhēng)議地履行了。因此，本法對(duì)于合同法律形式的要求是指導(dǎo)性的，而不是強(qiáng)制性的，如果合同中缺少了法律要求的某項(xiàng)內(nèi)容，當(dāng)事人可以在訂立合同后補(bǔ)正，一般說來，補(bǔ)正的時(shí)間越早越好。補(bǔ)正合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，如果法律未規(guī)定欠缺合同內(nèi)容的應(yīng)如何處理，當(dāng)事人又無法達(dá)成協(xié)議，并對(duì)合同是否有效發(fā)生爭(zhēng)議，就應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決。

      第四十條 訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

      【釋義】本條是關(guān)于訂立抵押合同的限制性規(guī)定。

      設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押人處于需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能不惜以自己價(jià)值很高的抵押物去為價(jià)值遠(yuǎn)低于該抵押物的債權(quán)擔(dān)保，比如，甲向乙借款10萬元人民幣，以自己價(jià)值30萬元人民幣的房屋抵押擔(dān)保。如果允許抵押權(quán)人和抵押人在訂立抵押合同時(shí)約定在債務(wù)履行期屆滿抵押人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，那么，一些抵押人為了眼前的急迫需要，就可能作出不利于自己的選擇。這樣的結(jié)果，不僅不利于保護(hù)抵押人的合法權(quán)益，也與本法規(guī)定的平等、公平原則相悖。

      第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押物登記的規(guī)定。財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面抵押合同 外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)抵押要辦理抵押物登記，不經(jīng)抵押物登記，抵押合同不發(fā)生法律效力。根據(jù)我國擔(dān)保法規(guī)定，需要進(jìn)行登記的抵押物為:(1)土地使用權(quán);(2)房屋或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物;(3)林木;(4)航空器、船舶、車輛;(5)企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)。

      抵押物登記，有利于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行。因?yàn)榈盅何锏怯洠梢允箓鶛?quán)人查看抵押物的權(quán)屬關(guān)系以及曾否抵押過，以決定是否接受該物抵押擔(dān)保;同時(shí)，抵押物登記，使得實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序清楚、明確，可以防止糾紛的發(fā)生。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們除了用不動(dòng)產(chǎn)、交通運(yùn)輸工具及企業(yè)的動(dòng)產(chǎn)抵押外，還可能用一些生活用品或價(jià)值不是很高的財(cái)產(chǎn)抵押，比如以家用電器、家具、馬車、牲畜抵押。由于這些東西價(jià)值都不是太高，當(dāng)事人采用不轉(zhuǎn)移占有的抵押方式擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)往往基于雙方的信任，如果對(duì)這些財(cái)產(chǎn)抵押也要求進(jìn)行抵押物登記，對(duì)當(dāng)事人可能造成不方便，也會(huì)增加抵押人的費(fèi)用，特別是我國幅員遼闊，在比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)辦理抵押物登記會(huì)更加困難。因此，我國擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)和運(yùn)輸工具、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，也可以不辦理抵押物登記，抵押合同不以登記為生效條件，而是自簽訂之日起生效。但是，辦理與不辦理抵押物登記的法律后果是不同的，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。所謂不得對(duì)抗第三人，包括兩方面含義:一方面是，合同簽訂后，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)移，對(duì)于善意取得該物的第三人，抵押權(quán)人無權(quán)追償，而只能要求抵押人重新提供新的擔(dān)保，或者要求債務(wù)人及時(shí)償還債務(wù)。另一方面是，抵押合同簽訂后，如果抵押人以該抵押物再次設(shè)定抵押，而后位抵押權(quán)人進(jìn)行了抵押物登記，那么，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，后位抵押權(quán)人可以優(yōu)于前位未進(jìn)行抵押物登記的抵押人受償。自愿辦理抵押物登記的，抵押權(quán)具有對(duì)抗第三人的法律效力，也就是說，抵押物登記后，不論抵押物轉(zhuǎn)移到誰手中，只要債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人沒有履行債務(wù)，抵押權(quán)人都可以就該抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。同時(shí)還有先于未登記的抵押權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。由此可見，為了切實(shí)保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人最好進(jìn)行抵押物登記。

      第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下:

      (一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;

      (二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門;

      (三)以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門;

      (四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門;

      (五)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

      【釋義】本條是關(guān)于登記部門的規(guī)定。根據(jù)我國擔(dān)保法規(guī)定，抵押物登記部門是:(1)以無地上定著物的土地的使用權(quán) 抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，核發(fā)土地使用權(quán)證書，由縣級(jí)以上人民政府的土地管理部門負(fù)責(zé)。土地使用者從哪級(jí)政府的土地管理部門領(lǐng)取的土地使用權(quán)證書，就應(yīng)在哪個(gè)部門辦理抵押物登記。

      (2)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門。這里所稱的城市房地產(chǎn)，包括國有土地上的房屋，也包括房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:'經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書'。抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定，向頒發(fā)房地產(chǎn)證書的管理部門登記。

      (3)以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門。《中華人民共和國森林法》規(guī)定:全民所有的和集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府的林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)登記造冊(cè)，核發(fā)證書。但在實(shí)踐中，林業(yè)部門和農(nóng)業(yè)部門對(duì)某些林木的管理有分工。因此，本法規(guī)定，以林木抵押的，向核發(fā)林權(quán)證書的林木主管部門登記。

      (4)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門。這里所稱運(yùn)輸工具的登記部門，主要指頒發(fā)駕駛證照的管理部門，比如頒發(fā)航空器證照的航空航天部門，頒發(fā)船舶駕駛證照的交通部門，頒發(fā)汽車駕駛證照的公安交通部門和頒發(fā)上路農(nóng)用拖拉機(jī)證照的農(nóng)業(yè)部門。證照由哪個(gè)部門頒發(fā)，就在哪個(gè)部門辦理抵押物登記。(5)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。根據(jù)《中華人民共和國全民所有制工業(yè)企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，我國工商行政管理機(jī)關(guān)是企業(yè)的登記管理機(jī)關(guān)，設(shè)定抵押權(quán)在財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門登記，便于抵押權(quán)人了解抵押人的財(cái)產(chǎn)狀況，也有利于工商部門對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理。

      (6)當(dāng)事人自愿辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。需要說明的是，以企業(yè)的集合財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的類別，向不同的登記部門登記。比如，某企業(yè)以廠房、機(jī)器集合抵押，抵押的廠房，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)部門登記;抵押的機(jī)器，應(yīng)向財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門登記。

      第四十三條 當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。

      當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

      【釋義】本條是關(guān)于自愿辦理抵押物登記的規(guī)定。

      在本法第四十一條，當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)和運(yùn)輸工具、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押的，必須辦理 抵押物登記，非經(jīng)登記，抵押法律關(guān)系不能成立。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們還可能用一些生活用品或價(jià)值不是很高的財(cái)產(chǎn)抵押，比如用家用電器、家具、馬車、牲畜抵押。由于這些東西價(jià)值都不是太高，當(dāng)事人采用不轉(zhuǎn)移占有的抵押方式擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)往往基于雙方的信任，如果對(duì)這些東西抵押也要求進(jìn)行抵押物登記，對(duì)當(dāng)事人可能造成不方便，也會(huì)增加抵押人的費(fèi)用，特別是我國幅員遼闊，在比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)辦理抵押物登記會(huì)更加困難。因此，本條規(guī)定，當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)和運(yùn)輸工具、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，也可以不辦理抵押物登記，抵押合同不以登記為生效條件，而是自簽訂之日起生效。但是，辦理與不辦理抵押物登記的法律后果是不同的，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。所謂不得對(duì)抗第三人，包括兩方面含義:一方面是，合同簽訂后，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)移，對(duì)于善意取得該物的第三人，抵押權(quán)人無權(quán)追償，而只能要求抵押人重新提供新的擔(dān)保，或者要求債務(wù)人及時(shí)償還債務(wù)。另一方面是，抵押合同簽訂后，如果抵押人以該抵押物再次設(shè)定抵押，而后位抵押權(quán)人進(jìn)行了抵押物登記，那么，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，后位抵押權(quán)人可以優(yōu)于前位未進(jìn)行抵押物登記的抵押人受償。自愿辦理抵押物登記的，抵押權(quán)具有對(duì)抗第三人的法律效力，也就是說，抵押物登記后，不論抵押物轉(zhuǎn)移到誰手中，只要債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人沒有履行債務(wù)，抵押權(quán)人都可以就該抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。同時(shí)還有先于未登記的抵押權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。由此可見，為了切實(shí)保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人最好進(jìn)行抵押物登記。根據(jù)本條規(guī)定，當(dāng)事人自愿辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

      第四十四條 辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件;

      (一)主合同和抵押合同;

      (二)抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書;

      【釋義】本條是關(guān)于登記程序的規(guī)定。根據(jù)我國擔(dān)保法規(guī)定，辦理抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提交下列文件的原件或者復(fù)印件:

      (1)主合同和抵押合同。主合同指?jìng)鶛?quán)人和債務(wù)人之間就某一特定的權(quán)利義務(wù)簽訂的合同。比如某企業(yè)向銀行貸款1000萬元人民幣的借貸合同。抵押合同，指抵押人和抵押權(quán)人簽訂的擔(dān)保主債務(wù)履行的合同。比如，某企業(yè)以自己的廠房抵押，與銀行簽訂的擔(dān)保按時(shí)償還銀行貸款的抵押擔(dān)保合同。主合同和擔(dān)保合同可以同時(shí)簽訂，即在一個(gè)合同中既包括主債務(wù)的內(nèi)容，又包括抵押擔(dān)保的內(nèi)容，也可以分別簽訂，不論采用哪種簽訂方式，必須向登記部門提供書面形式的合同。

      (2)抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。所有權(quán)或者使用權(quán)證書是財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬證明，具體表現(xiàn)形式可能是:房屋產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、運(yùn)輸工具所有權(quán)證書等。由于只有所有權(quán)人或者使用權(quán)人才有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，因此，提交的權(quán)利證書上載明的所有權(quán)人或者使用權(quán)人必須是抵押人。第四十五條 登記部門登記的資料， 應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。

      【釋義】本條是關(guān)于查閱登記資料的規(guī)定。財(cái)產(chǎn)抵押后，會(huì)產(chǎn)生一系列的法律后果，比如抵押權(quán)人對(duì)抵押物有物上追及權(quán)，對(duì)后位抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。為此，抵押權(quán)設(shè)定后，當(dāng)?shù)盅喝艘獙⒌盅何镛D(zhuǎn)移給他人時(shí)，受讓人就需要了解抵押物擔(dān)保的債權(quán)是多少等情況，以便考慮自己能否承擔(dān)物上追及的法律后果，從而決定是否接受該抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)。而后位抵押權(quán)人也需要知道抵押物擔(dān)保的債權(quán)余額是否足以擔(dān)保自己的債權(quán)，自己處于抵押權(quán)的哪一順位，從而決定是否接受該抵押擔(dān)保。而要了解抵押物的種種情況，查閱登記部門的資料是至為重要的。因此我國擔(dān)保法規(guī)定:'登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。'根據(jù)這一規(guī)定，登記部門有義務(wù)提供全部與抵押登記有關(guān)的資料，并應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助對(duì)登記資料的利用。

      第三節(jié) 抵押的效力

      第四十六條 抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押擔(dān)保的范圍的規(guī)定。抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍是抵押權(quán)效力的重要內(nèi)容。根據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括:

      (一)主債權(quán)。

      主債權(quán)也稱原本債權(quán)，指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，也即債權(quán)人與債務(wù)人之間因債的法律關(guān)系所發(fā)生的債權(quán)。比如金錢債權(quán)、交付貨物的債權(quán)，提供勞務(wù)的債權(quán)。

      (二)利息。

      利息指借款合同中，借用人支付給出借人的報(bào)酬。利息可以是法定的，比如銀行對(duì)某一種類的貸款依法應(yīng)收取的利息;也可以是當(dāng)事人約定的，比如甲借錢給乙，約定償還借款時(shí)加收15%的利息。一般說來，凡金錢債權(quán)，都附利息。因此對(duì)金錢債權(quán)擔(dān)保，利息都屬于擔(dān)保范圍。

      (三)違約金。

      違約金指合同一方在不履行或不適當(dāng)履行合同時(shí)，為違約行為支付的帶有懲罰性或者賠償性的金錢。比如債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人沒有償還所借金錢，為賠償債權(quán)人因此而受到的損失，或者為了懲罰債務(wù)人的違約行為，要求債務(wù)人支付主債權(quán)標(biāo)的額3%的違約金。

      (四)損害賠償金。

      損害賠償金指?jìng)鶆?wù)人因不履行債務(wù)或者不適當(dāng)履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費(fèi)用。比如，合同約定甲應(yīng)向乙交付鋼材，但甲交付的鋼材質(zhì)量不符合合同要求，為此乙要求甲賠償。

      (五)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

      實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費(fèi)用。比如拍賣、變賣費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

      一般來講，抵押物擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括上述幾項(xiàng)，但如果雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定只擔(dān)保上述其中幾項(xiàng)，那么，擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)依合同約定確定。 第四十七條 債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。前款孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押物孳息的規(guī)定。我國擔(dān)保法規(guī)定:'債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。''孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。'抵押物的孳息，指由抵押物而產(chǎn)生的收益。孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息，指物依自然規(guī)律產(chǎn)生的收益。比如土地上生長(zhǎng)的稻麥、樹木結(jié)的果實(shí)、牲畜產(chǎn)的幼畜等。法定孳息，指依法律關(guān)系產(chǎn)生的收益。比如出租人有權(quán)收取的租金。財(cái)產(chǎn)抵押后，抵押物的使用權(quán)和收益權(quán)仍由抵押人行使。但是，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息，抵押物上的利益應(yīng)由抵押權(quán)人享有。比如，甲將已出租的房屋作為債權(quán)的擔(dān)保抵押給乙后，在債務(wù)履行期間，他仍可收取房屋的租金，但是債務(wù)履行期滿，甲沒有履行債務(wù)，致使抵押物被人民法院扣押，此時(shí)，收取房租的權(quán)利就不再由抵押人行使，而應(yīng)由抵押權(quán)人行使。再比如，丙將果樹抵押給丁，抵押期間，丙仍可以收取樹木的果實(shí)，債務(wù)履行期滿丙沒有履行債務(wù)的，收取果實(shí)的權(quán)利就應(yīng)由丁享有。需要說明的是，抵押權(quán)的效力及于孳息必須具備兩個(gè)條件，第一，必須是抵押物被扣押后，抵押權(quán)人才能對(duì)孳息行使收益權(quán);第二，抵押物被扣押后，抵押權(quán)人已將扣押抵押物的事實(shí)通知了應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人。抵押權(quán)人未將扣押事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，該義務(wù)人無法將孳息交納給抵押權(quán)人，抵押權(quán)的效力也就無法及于該孳息。

      由于收取孳息可能要付出一些費(fèi)用，比如收取果實(shí)的勞務(wù)費(fèi)，這些費(fèi)用應(yīng)首先得到滿足。比如，作為孳息的桃子價(jià)值1萬元人民幣，而雇工收取桃子支付了2000元人民幣，那么，果實(shí)的收入應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的勞務(wù)費(fèi)。

      第四十八條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押權(quán)和租賃關(guān)系的規(guī)定。

      以房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)抵押的，在設(shè)定抵押權(quán)前，有時(shí)該財(cái)產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系。比如某甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。抵押權(quán)設(shè)定后，其效力可否及于這種事先存在的租賃關(guān)系呢?我國擔(dān)保法規(guī)定:'抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。'也就是說，抵押權(quán)設(shè)定 前成立的用益物權(quán)不受抵押權(quán)的影響，擔(dān)保法之所以作此規(guī)定，是由于租賃法律關(guān)系發(fā)生在抵押之前，而且在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押人已將財(cái)產(chǎn)上存在租賃關(guān)系的事實(shí)告知了抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人已對(duì)是否接受該抵押物作了考慮。如果因抵押而破壞租賃，不利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，也不利于經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定和社會(huì)的安定。因此，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，承租人可以繼續(xù)使用該財(cái)產(chǎn)。第四十九條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

      轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

      【釋義】本條是關(guān)于財(cái)產(chǎn)抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的規(guī)定。

      抵押權(quán)是物權(quán)，經(jīng)過登記的抵押物具有物上追及的法律效力，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人并不因抵押權(quán)的設(shè)定而失去對(duì)抵押物的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，因此可能出現(xiàn)將抵押物轉(zhuǎn)讓形成新的債權(quán)的情況。那么，轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)效力對(duì)新的債權(quán)有何影響呢?為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，我國擔(dān)保法允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，同時(shí)規(guī)定轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到以下幾方面限制。第一，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。所謂轉(zhuǎn)讓行為無效，即轉(zhuǎn)讓行為不能成立，抵押權(quán)人有權(quán)追回抵押物。因轉(zhuǎn)讓行為造成的損失由抵押人承擔(dān)。第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。比如，一房產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為200萬人民幣，在抵押期間，抵押人將房產(chǎn)以150萬元人民幣轉(zhuǎn)讓，該款額不足以擔(dān)保原債權(quán)，為此，抵押權(quán)人可以要求抵押人另外提供50萬元人民幣的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。第三，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。也就是說，抵押人在未清償債務(wù)或者未留足足以清償債務(wù)的數(shù)額前，不得首先使用轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款。這里所謂的'約定的第三人'可以是抵押人和抵押權(quán)人約定的公證機(jī)關(guān)，也可以是雙方信任的其他單位或者個(gè)人。一般說來，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款不可能完全與其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一致，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)款超過債權(quán)數(shù)額時(shí)，超過的部分，應(yīng)當(dāng)歸抵押人所有;不足的部分由債務(wù)人清償。也就是說，如果抵押人為債務(wù)人以外的第三人時(shí)，抵押人不再承擔(dān)責(zé)任，其余 債務(wù)由債務(wù)人償還。

      第五十條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

      【釋義】本條是關(guān)于行使抵押權(quán)的限制性規(guī)定。

      抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，它以其擔(dān)保的債權(quán)存在為前提，沒有債權(quán)，不可能有抵押權(quán)，抵押權(quán)失去了債權(quán)，也沒有存在的意義。由于抵押權(quán)不具有獨(dú)立存在的特性，因此，本條規(guī)定:'抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。'這里所謂抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是指抵押權(quán)人不得將抵押權(quán)單獨(dú)讓與他人而自己保留債權(quán)。比如，甲向乙借款10萬元人民幣，以價(jià)值20萬元人民幣的房屋抵押擔(dān)保債務(wù)的履行，乙不能僅將20萬元房屋的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙而不轉(zhuǎn)讓債權(quán)，沒有債權(quán)，丙得到的抵押權(quán)是空的、沒有價(jià)值的。所謂抵押權(quán)不得作為其他債權(quán)的擔(dān)保，是指抵押權(quán)人不能以自己的抵押權(quán)為他人的債權(quán)擔(dān)保。比如，甲向乙借款50萬元人民幣，以價(jià)值70萬元人民幣的廠房抵押擔(dān)保債務(wù)履行，乙不能以在該廠房上設(shè)定的抵押權(quán)作為自己向丙借款的擔(dān)保物權(quán)。因?yàn)榈盅簷?quán)是為特定的債權(quán)設(shè)立的，如果將其作為其他債權(quán)的擔(dān)保，就會(huì)使原本債權(quán)失去履行保障，違背了設(shè)定抵押權(quán)的目的。

      第五十一條 抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

      抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

      【釋義】本條規(guī)定了抵押權(quán)對(duì)抵押物的效力。抵押物是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的物，抵押權(quán)的效力自然及于抵押物。由于抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而存在的，因此在全部債權(quán)沒有得到清償之前，抵押權(quán)的效力及于整個(gè)抵押物。我國擔(dān)保法規(guī)定:'抵押人的行為使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。'抵押人使抵押物價(jià)值減少的行為包括兩個(gè)方面，一方面是抵押人的積極行為致使抵押物價(jià)值減少，比如砍伐抵押的林木，拆除抵押的房屋;另一方面是抵押人消極的行為致使抵押物價(jià)值減少，比如對(duì)抵押的危舊的房屋不作修繕，放任抵押物浸泡在水中而不進(jìn)行排水處理。對(duì)此，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，比如，停止砍伐林木或拆除房屋的行為，加緊房屋維修或者加強(qiáng)對(duì)抵押物的保護(hù)。但事實(shí)上，很多時(shí)候，即使抵押人停止其行為，也已造成了抵押物價(jià)值的減少，對(duì)此，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，比如將拆除的房屋重新蓋上，將損壞的抵押物修理或者重作。有時(shí)，要求抵押人停止其行為已無法或者不足以恢復(fù)抵押物的價(jià)值了，比如林木已被砍伐完畢，對(duì)此，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，比如，砍伐的林木價(jià)值約為10萬元人民幣，抵押權(quán)人 有權(quán)要求抵押人提供相當(dāng)于10萬元人民幣的新的抵押物或質(zhì)物，或者由保證人對(duì)10萬元人民幣的債務(wù)擔(dān)保。

      但有時(shí)，抵押人對(duì)抵押物價(jià)值的減少無過錯(cuò)，比如因地震、水災(zāi)等自然災(zāi)害、因失火、被竊等意外事件致使抵押物價(jià)值減少。對(duì)于非可歸責(zé)于抵押人的原因使得抵押物價(jià)值減少，如果要求抵押人恢復(fù)抵押物的原價(jià)值或者提供價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保，對(duì)抵押人有失公正，因此，我國擔(dān)保法規(guī)定:'抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。'比如，大火燒毀了抵押的四間房屋中的兩間，抵押人從保險(xiǎn)公司取得了5萬元人民幣的保險(xiǎn)費(fèi)，抵押權(quán)人只能在5萬元人民幣內(nèi)要求提供擔(dān)保。但是，對(duì)于沒有燒毀的兩間房屋，仍應(yīng)作為債權(quán)的擔(dān)保。需要說明的是，擔(dān)保法對(duì)于抵押權(quán)人權(quán)利的限制只限于抵押人無過錯(cuò)的情況，如果抵押人對(duì)抵押物價(jià)值的減少有過錯(cuò)的，抵押權(quán)人仍有權(quán)要求其提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

      第五十二條 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押擔(dān)保的期間的規(guī)定。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其和'保證'這一債權(quán)的擔(dān)保方式不同。以保證方式擔(dān)保，有期間的規(guī)定，該期間可以短于債務(wù)履行期間。而以抵押的方式擔(dān)保，擔(dān)保期間與債權(quán)的存續(xù)期間一致。擔(dān)保的債權(quán)沒有履行時(shí)，抵押權(quán)不消滅。只有擔(dān)保的債權(quán)被履行了，或者由于某種原因不復(fù)存在了，抵押權(quán)才能消滅。

      第四節(jié) 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

      第五十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

      抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的一般方式和程序的規(guī)定。

      抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)指?jìng)鶆?wù)履行期間屆滿債務(wù)人未履行債務(wù)，通過依法處理抵押財(cái)產(chǎn)而使債權(quán)得以清償。

      實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具備二個(gè)條件:

      (一)債務(wù)履行期間屆滿債務(wù)履行期間，債務(wù)人是否不履行債務(wù)還不能確定，因而不能處分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人是否履行債務(wù)有了明確的結(jié)論，只有在這時(shí)，才能決定是否需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。債務(wù)履行期間應(yīng)當(dāng)根據(jù)主合同規(guī)定的債務(wù)履行期間確定。

      (二)債務(wù)人不履行債務(wù)

      債務(wù)人不履行債務(wù)包括全部不履行、部分不履行和不適當(dāng)履行。只有債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);如果債務(wù)人履行了債務(wù)，不得行使抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式:

      (一)協(xié)議折價(jià)或者拍賣、變賣抵押物受償

      所謂協(xié)議受償，指抵押權(quán)人與抵押人就如何處理抵押物協(xié)議，雙方協(xié)議一致的，按照協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議選擇以下三種方式受償:1.折價(jià)方式。折價(jià)的方式，指抵押人將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，以抵押物的價(jià)值折抵債權(quán)。以抵押物折價(jià)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)部門對(duì)抵押物估價(jià)，以體現(xiàn)擔(dān)?；顒?dòng)的公平原則。2.拍賣的方式。拍賣是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最為普通的一種方式。拍賣也可稱為競(jìng)賣，是指以公開競(jìng)爭(zhēng)的方法把標(biāo)的物賣給出價(jià)最高者。拍賣又分為自愿拍賣或者稱任意拍賣和強(qiáng)制拍賣兩種。自愿拍賣是出賣人與拍賣機(jī)構(gòu)(一般稱為拍賣行)訂立委托合同，強(qiáng)制拍賣是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)基于某些法定的原因而由司法機(jī)關(guān)如人民法院委托拍賣行拍賣。抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押物拍賣來實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式即屬于第一種方式，雙方達(dá)成一致意見，即可選擇拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。在日本，將這種方式稱之為依拍賣法的拍賣。以拍賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有很大的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)榕馁u是以公開競(jìng)價(jià)的方式出賣標(biāo)的物，所以拍賣的價(jià)款能夠最大限度地體現(xiàn)出拍賣物的價(jià)值，從而充分發(fā)揮抵押物對(duì)債權(quán)的擔(dān)保效能，以其所具有的價(jià)值為滿足債權(quán)。3.變賣的方式。變賣是將物品交由有關(guān)商業(yè)部門或者收購部門，由他們支付價(jià)金的活動(dòng)。由于變賣不是公開競(jìng)價(jià)，所以一般說來，變賣所得的價(jià)款大大低于變賣物的實(shí)際價(jià)值，因此，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)首先考慮采用拍賣的方式，只有抵押物所在地?zé)o拍賣機(jī)構(gòu)，無法拍賣的，才應(yīng)變賣;同時(shí)，變賣方式只能適用于動(dòng)產(chǎn)的處分，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)不能采用變賣方式。為了公平起見，我國擔(dān)保法規(guī)定，折價(jià)或者拍賣，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)踐中抵押物的價(jià)值往往大于債權(quán)額，因此，抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)值超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

      (二)向人民法院提起訴訟

      根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押權(quán)人與抵押人未就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，可以有兩種情形:一是雙方就債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未受清償?shù)氖聦?shí)沒有異議，只是就采用何種方式來處理抵押物的問題上意見不一致;二是雙方在債務(wù)的履行或者說債權(quán)的實(shí)現(xiàn)這一問題上就存在爭(zhēng)議。抵押合同雙方未就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，無論是哪種情形，都說明在雙方當(dāng)事人中存在爭(zhēng)議，雙方不能通過協(xié)議解決該爭(zhēng)議，抵押權(quán)人就可以訴諸法院，通過司法程序解決。人民法院如果查明債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未受清償，一般應(yīng)當(dāng)裁定通過拍賣的方式來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這種拍賣，就屬于前面所說的強(qiáng)制拍賣，它是司法機(jī)構(gòu)以國家強(qiáng)制力來拍賣抵押物，使之變現(xiàn)以清償債權(quán)。

      第五十四條 同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償:

      (一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;

      (二)抵押合同自簽訂之日起生效，

      該抵押物已登記的，按照本條第(一)項(xiàng) 規(guī)定清償;未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

      【釋義】本條是關(guān)于同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款清償所擔(dān)保債權(quán)的順序的規(guī)定。設(shè)定抵押權(quán)是以抵押物擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但抵押物的價(jià)值不同，有的抵押物價(jià)值很大，抵押人可能以同一抵押物為多個(gè)債權(quán)作擔(dān)保。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，必然將產(chǎn)生一個(gè)拍賣、變賣抵押物后，所得價(jià)款如何清償債權(quán)的問題，我國擔(dān)保法對(duì)此作了規(guī)定。

      (一)按照抵押物登記的順序清償

      我國擔(dān)保法規(guī)定:'抵押合同以登記生效的，按照抵押權(quán)登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償'。該法還規(guī)定:抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照登記的順序清償。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、運(yùn)輸工具、企業(yè)的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記。登記的先后順序，就是抵押權(quán)的清償順序。確定抵押物登記的先后，以登記部門登記材料中所記載的登記時(shí)間為準(zhǔn)。第一順序抵押登記的被擔(dān)保債權(quán)，就拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受全部清償，順序第二的，只能就剩余的部分受償，依此類推。如果抵押物登記的時(shí)間一樣，也就是說抵押登記的順序相同，那么就按照被抵押擔(dān)保的各債權(quán)的比例來清償，所占比例大的，多受清償;反之，少受清償。

      (二)按照合同簽訂日期的先后清償根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人以某些動(dòng)產(chǎn)抵押的可以不辦理抵押物登記。未辦理抵押物登記的抵押權(quán)按照什么順序清償呢?我國擔(dān)保法規(guī)定:抵押合同未辦理抵押物登記的，按照合同生效時(shí)間的先后清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

      (三)抵押物已登記的先于未登記的受償由于我國擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)事人以某些財(cái)產(chǎn)抵押，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，因此，實(shí)踐中可能出現(xiàn)以某些非強(qiáng)制登記的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，有的抵押權(quán)人自愿辦理了抵押物登記，而有些抵押權(quán)人未辦理抵押物登記的情況。甚至可能出現(xiàn)先簽訂抵押合同的當(dāng)事人未辦理抵押物登記，而后簽訂抵押合同的當(dāng)事人辦理了抵押物登記的情況。由于抵押物登記后該抵押權(quán)具有對(duì)抗第三人的法律效力，而未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人，因此，擔(dān)保法規(guī)定:抵押物已登記的先于未登記的受償。這一規(guī)定與我國海商法規(guī)定的原則也是一致的。

      第五十五條 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

      【釋義】根據(jù)我國擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)。由于房地產(chǎn)抵押后，房地產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)仍享有所有權(quán)，因此，他有權(quán)依法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)后，土地上新增的房屋不在抵押合同約定抵押的范圍之內(nèi)，不屬于抵押物。但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，需要拍賣所抵押的房地產(chǎn)時(shí)，如果不將該土地上新增的房屋一同轉(zhuǎn)讓，就會(huì)出現(xiàn)土地上新增的房屋為抵押人所有，而該新增房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不屬于抵押人的情況。為了使房屋和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，在拍賣房地產(chǎn)時(shí)，就應(yīng)將土地上新增的房屋一并拍賣。一并拍賣后，由于土地上新增的房屋不屬于抵押物，因此，就拍賣新增的房屋所得的價(jià)款，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而是歸抵押人所有。(二)未經(jīng)法定程序不得改變集體所有土地使用權(quán)的性質(zhì)和用途為了促進(jìn)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，防止農(nóng)業(yè)用地的流失，我國擔(dān)保法對(duì)農(nóng)村集體所有土地的抵押堅(jiān)持從嚴(yán)控制的精神，原則上集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，只允許以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押。不僅如此，還對(duì)抵押荒地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作了限制性規(guī)定，即:'在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地的用途。'也就是說，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，荒地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原則上仍應(yīng)由集體組織享有，抵押物的賣受人仍按照荒地的批準(zhǔn)承包開發(fā)、治理項(xiàng)目使用荒山，或者仍然開辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)，如果要改變土地的集體所有性質(zhì)或者用途，要履行法律規(guī)定的手續(xù)，比如，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定:'全民所有制企業(yè)、城市集體所有制企業(yè)同農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資舉辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)，需要使用集體所有的土地的，必須持國務(wù)院主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，按照國家建設(shè)征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn);經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)征用土地的規(guī)定實(shí)行征用，也可以由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地的使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。'按照這一規(guī)定，改變集體所有土地使用權(quán)的性質(zhì)和用途，應(yīng)當(dāng)持法律規(guī)定的文件，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

      第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

      【釋義】本條是關(guān)于以劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的規(guī)定。

      土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂 書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。因此，抵押人以劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣該劃撥的國有土地使用權(quán)后，拍賣所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人只對(duì)剩余的部分享有優(yōu)先受償權(quán)。

      第五十七條 為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

      【釋義】本條是關(guān)于為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，有權(quán)向債務(wù)人追償?shù)囊?guī)定。

      抵押權(quán)可以由債務(wù)人以其所有的財(cái)產(chǎn)或者有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)設(shè)定，也可以是第三人為擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)以其所有的或者有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人設(shè)定，當(dāng)?shù)谌藶閭鶆?wù)人抵押擔(dān)保，在債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人沒有履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人就可能對(duì)設(shè)定抵押權(quán)的第三人的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。如果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣或者變賣了第三人的財(cái)產(chǎn)，等于該第三人代替?zhèn)鶆?wù)人向債權(quán)人償還了債務(wù)。這時(shí)，原主合同中債權(quán)人對(duì)債務(wù)人所享有的債權(quán)，也就在第三人抵押財(cái)產(chǎn)清償債權(quán)的限度內(nèi)，轉(zhuǎn)移于該第三人了。第三人可以依法向債務(wù)人行使追償權(quán)。

      第五十八條抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

      【釋義】本條是關(guān)于抵押物的滅失情況下的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定。

      抵押權(quán)是以抵押物擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果抵押物滅失即抵押物已不存在，那么抵押權(quán)也就失去了存在的意義。因此，擔(dān)保法規(guī)定:'抵押權(quán)因抵押物的滅失而消滅。'抵押物的滅失可以有兩種情況，一是因抵押人的行為而導(dǎo)致的抵押物滅失，比如，抵押人將抵押的房屋拆除，這種情況下，抵押權(quán)也消滅，抵押權(quán)人可以要求抵押人另行提供擔(dān)保;二是因抵押人以外的其他人的行為導(dǎo)致抵押物的滅失，比如，第三人因交通事故，將抵押人的運(yùn)輸車輛報(bào)廢，這種情況下，抵押人可以要求行為人給予賠償，所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。抵押人與抵押權(quán)人通過協(xié)議，該賠償金可以用于提前償還債權(quán)，也可以向雙方約定的第三人提存，在債務(wù)履行期屆滿債權(quán)人未受清償時(shí)，債權(quán)人依法就該賠償金優(yōu)先受償。

      第五節(jié) 最高額抵押

      第五十九條 本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

      【釋義】本條規(guī)定了最高額抵押的概念和特征。

      (一)最高額抵押的概念和特征

      最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一 定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。最高額抵押具有以下特征:

      1.最高額抵押是為將來發(fā)生的不確定債權(quán)擔(dān)保。所謂將來債權(quán)，指在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)尚未發(fā)生，但將要發(fā)生的債權(quán)。所謂不確定債權(quán)，指將要發(fā)生的實(shí)際債權(quán)額為多少在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)不確定。

      2.最高額抵押是限額擔(dān)保。所謂限額擔(dān)保，指抵押權(quán)人和抵押人協(xié)議約定抵押物擔(dān)保的最高數(shù)額，不論將來實(shí)際發(fā)生的債權(quán)如何增減變動(dòng)，超過此額時(shí)，以其最高額為限，不及此額時(shí)，以其實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額為限，抵押權(quán)人在限額內(nèi)有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。

      3.最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)擔(dān)保。所謂一定期間，指抵押權(quán)擔(dān)保的期間，比如對(duì)1995年7月1日至1997年7月1日所發(fā)生的債權(quán)擔(dān)保。所謂連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，指所發(fā)生的債權(quán)次數(shù)是不確定的，且接連發(fā)生的，比如，第一次借款10萬元人民幣，第二次借款20萬元人民幣，將來還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次債權(quán)。所謂對(duì)一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，指在擔(dān)保的最高債權(quán)額限度內(nèi)，對(duì)某一確定期間內(nèi)連續(xù)多次發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。比如，最高額抵押為100萬元人民幣，擔(dān)保期間為2年，那么，2年之內(nèi)，不管發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)額不超過100萬元人民幣，這些債權(quán)都具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΑ?/p>

      (二)最高額抵押的意義最高額抵押是隨著商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的一項(xiàng)重要的抵押擔(dān)保制度，一些國家和我國臺(tái)灣的民法中對(duì)此早已作了規(guī)定。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有些銀行也采取了最高額抵押貸款的辦法。最高額抵押與一般抵押相比有其優(yōu)越性，比如，甲向乙連續(xù)多次借款，如果采用一般財(cái)產(chǎn)抵押的辦法，那么，每次借款都簽訂一次抵押合同，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行一次評(píng)估，進(jìn)行一次抵押物登記，十分繁瑣不便，而簽訂一個(gè)最高額抵押合同，不論債權(quán)發(fā)生幾次，只進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)評(píng)估和抵押物登記就可以了，省時(shí)、省力、省錢，還可以加速資金的流通，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

      第六十條 借款合同可以附最高額抵押合同。債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同?？梢愿阶罡哳~抵押合同。

      【釋義】本條規(guī)定了最高額抵押的適用范圍。根據(jù)本條規(guī)定，最高額抵押適用于以下兩種情況:

      (一)借款合同。

      借款合同指當(dāng)事人約定，一方交付一定的金錢給他方使用，他方到期償還該金錢和利息的合同。我國擔(dān)保法之所以規(guī)定借款合同可以附有最高額抵押合同，是因?yàn)樵诮杩罘申P(guān)系中，有可能出現(xiàn)借了還、還了又借的連續(xù)借還款情況，特別是一些大型建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃幾年建成投產(chǎn)，資金不可能一次到位，需要分期借款，對(duì)此采用最高額抵押貸款方式，比較方便。

      (二)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的商品交易合同。所謂一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的商品交易，主要指權(quán)利主體在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)交往中 所形成的商品供求關(guān)系，比如甲是乙的鋼材供應(yīng)商，乙所需要鋼材長(zhǎng)期由甲供應(yīng)。規(guī)定對(duì)某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的交易可以附有最高額抵押合同，主要是為了簡(jiǎn)化手續(xù)，方便當(dāng)事人，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展。

      第六十一條 最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

      【釋義】本條是對(duì)最高額抵押對(duì)主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。

      最高額抵押是對(duì)一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，而不是單獨(dú)對(duì)其中的某一項(xiàng)債權(quán)擔(dān)保，而且最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)在合同約定的擔(dān)保期間內(nèi)經(jīng)常變更，處于不穩(wěn)定狀態(tài)，如果允許最高額抵押擔(dān)保的主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓，必然發(fā)生最高額抵押權(quán)是否轉(zhuǎn)讓?如何轉(zhuǎn)讓?以及如果幾個(gè)債權(quán)分別轉(zhuǎn)讓于不同的權(quán)利主體時(shí)，最高額抵押權(quán)由誰行使?如何行使等一系列復(fù)雜問題。在我國市場(chǎng)機(jī)制尚未完善之前，為了防止經(jīng)濟(jì)生活出現(xiàn)混亂局面，保障信貸和交易的安全，我國擔(dān)保法規(guī)定:'最高額抵押的主合同不得轉(zhuǎn)讓。'

      第六十二條 最高額抵押除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章其他規(guī)定。

      【釋義】本條是關(guān)于最高額抵押適用的法律的規(guī)定。

      最高額抵押作為抵押擔(dān)保物權(quán)，除了具有自身的某些特性外，同時(shí)具有一般抵押擔(dān)保物權(quán)的共性，因此，設(shè)定最高額抵押，除應(yīng)依照我國擔(dān)保法關(guān)于最高額抵押一節(jié)的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照該法抵押一章的其他規(guī)定。