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摘要：《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收與補償條例》)于2011年1月21日公布實施,同時廢止了2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》?！墩魇张c補償條例》是對我國"拆遷制度"的改革與完善,與現(xiàn)行的社會環(huán)境相適應(yīng),與《憲法》、《物權(quán)法》和《土地管理法》對集體土地的征收相協(xié)調(diào),與《憲法》、《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》對房屋征收的規(guī)定相一致。房屋被征收就意味房屋所有者將喪失房屋,所以,就應(yīng)當對其進行補償。 中國論文網(wǎng) http://www./2/view-4344826.htm 關(guān)鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權(quán); 補償 中圖分類號： F301.0文獻標識碼：A 文章編號： 引言： 基于房屋與國有土地的密切關(guān)聯(lián), 房屋征收必然涉及國有土地使用權(quán)的收回及重新安排。國有土地使用權(quán)是房屋所有人的一項重要財產(chǎn)權(quán)利, 房屋所有人在購買房屋時已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用權(quán)費用?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》及其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了對土地使用權(quán)收回的補償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權(quán)獲得對國有土地使用權(quán)的公正、合理補償。 房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)姆ɡ砘A(chǔ) 1. 土地使用權(quán)的性質(zhì) 土地使用權(quán), 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)實際上有兩種, 一是土地所有權(quán)人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán), 二是非土地所有權(quán)人對他人所有的土地所享有的使用權(quán)。前者即所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱之為作為所有權(quán)能的使用權(quán)。后者即非所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱作與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。前者不是獨立的權(quán)利, 只是所有權(quán)的一項權(quán)能; 而后者是一種獨立的、與所有權(quán)相關(guān)的一項財產(chǎn)權(quán)利, 它從所有權(quán)中分離出來, 是相對獨立于所有權(quán)的一種權(quán)利。 土地使用權(quán)不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權(quán)能, 還具有排他的效力。土地使用權(quán)的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權(quán)人。也就是說, 即使是所有權(quán)人, 也負有尊重土地使用權(quán)的義務(wù); 所有權(quán)人濫用所有權(quán)地位, 不法侵害土地使用權(quán)人的權(quán)利也要承擔民事責任。國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項獨立權(quán)利, 指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權(quán)基于土地的國家所有權(quán)而產(chǎn)生, 但它并不從屬于土地的國有所有權(quán), 而是一種具有獨立意義的物權(quán), 在法律許可的范圍內(nèi), 土地使用權(quán)人可以自主地對土地進行各種開發(fā)和利用并獲取收益。 作為一項獨立的權(quán)利, 土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)表明了人與人之間針對物的相互關(guān)系, 反映著在人與物之間的關(guān)系之側(cè)面的人與人之間的關(guān)系, 從法律的觀點看, 財產(chǎn)是一組權(quán)利, 這些權(quán)利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉(zhuǎn)讓或阻止他人侵犯其財產(chǎn)范圍。 在現(xiàn)今的大多數(shù)國家里, 財產(chǎn)權(quán)既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產(chǎn)權(quán)的法律保護創(chuàng)造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。民法上的財產(chǎn)權(quán)則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權(quán)利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產(chǎn)關(guān)系。而憲法中的財產(chǎn)權(quán)乃屬于憲法上的一種基本權(quán)利, 與其它憲法上的權(quán)利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權(quán)利, 即公民所享有的、為國家權(quán)力所不能不當侵害的一種權(quán)利, 直接地反映了公民與國家權(quán)力之間在憲法秩序中的關(guān)系。從這個意義上說,這種財產(chǎn)權(quán)是反對專制特權(quán), 增進個人自由以及促進市場經(jīng)濟效率的有效手段。 2. 房屋征收的性質(zhì) 征收是指國家為了公共利益強制剝奪私人財產(chǎn)權(quán)并給予相應(yīng)補償?shù)闹贫?。征收在性質(zhì)上是強制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權(quán)利而接受補償, 其法理基礎(chǔ)在于公共利益高于個人利益。征收是對私權(quán)利的嚴重限制, 因此, 世界各國一般對征收規(guī)定了嚴格條件, 主要表現(xiàn)在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補償。 盡管國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定的是房屋的征收與補償問題, 但是, 從實物形態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、價格構(gòu)成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因為如此, 人們通常將房屋這一財產(chǎn)稱之為房地產(chǎn)。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產(chǎn)而言, 其價值本質(zhì)上是由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩個部分構(gòu)成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強, 往往其中的土地使用權(quán)價值遠遠大于附著于土地之上的房屋的所有權(quán)價值。在國有土地上實施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權(quán), 并在此基礎(chǔ)上進行新的土地開發(fā)和建設(shè)。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權(quán), 而其實質(zhì)是獲得房屋所占土地的使用權(quán), 是通過征收房屋收回國有土地使用權(quán)并進行重新安排。 房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)氖聦嵰罁?jù) 1. 城鎮(zhèn)房屋土地使用權(quán)是有償取得的 在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下, 我國城鎮(zhèn)只存在單一形式的劃撥土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押, 土地使用權(quán)不是一種真正意義上的財產(chǎn)權(quán)。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規(guī)定, 增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨后《土地管理法》也作了相應(yīng)修正, 建立了土地使用權(quán)有償取得、使用、轉(zhuǎn)讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據(jù)此可知, 我國城市房屋所有權(quán)人所獲得的土地使用權(quán)是出讓土地使用權(quán)或者劃撥土地使用權(quán)。 2. 土地的增值收益是土地使用權(quán)人的投資收益 土地既是資源, 又是資產(chǎn), 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應(yīng)當歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權(quán)人享有呢? 有學(xué)者認為, 土地的增值收益并非土地使用權(quán)人的勞動所得, 應(yīng)當歸土地所有者即國家享有。事實并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結(jié)論。 房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)姆梢罁?jù) 1. 憲法 我國憲法第10 條第3 款規(guī)定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償;第13 條規(guī)定, 公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。憲法的上述規(guī)定, 建立了財產(chǎn)權(quán)保護的新的制度起點。國家為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定對土地、公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償, 其實質(zhì)在于為國家權(quán)力如何對待公民財產(chǎn)權(quán)建立邊界和設(shè)定規(guī)范, 即通過對合法公共侵害的公正補償, 實現(xiàn)對財產(chǎn)權(quán)的憲法保護。 2. 法律 我國物權(quán)法第121 條規(guī)定, 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的, 用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十三條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償0。土地使用權(quán)屬于用益物權(quán), 因此, 在房屋征收時應(yīng)當對其進行補償。 參考文獻： [ 1] 高富平, 黃武雙. 房地產(chǎn)法學(xué)[ M] . 北京: 高等教育出版社, 2003: 2. [ 2] 劉國臻. 論土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)[ C]. 中山大學(xué)法律評論, 北京: 法律出版社, 2003: 98. |
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