文：吳取彬   隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

【導(dǎo)讀】：火災(zāi)事故是人們不愿意看到的，那么一旦發(fā)生火災(zāi)后高額的損失該由房屋的最終使用人獨(dú)自承擔(dān)嗎？還是可以依法追究出租人、轉(zhuǎn)租人的法律責(zé)任、或者是對(duì)房屋負(fù)有管理的物業(yè)責(zé)任。

 本文今天通過(guò)近期法院判決的案例，看看房屋，租賃中出租人、轉(zhuǎn)租人、承租人在類(lèi)似火災(zāi)案件中所承擔(dān)的責(zé)任。

案號(hào)：（2014）閔民一（民）初字第21341號(hào)

案情簡(jiǎn)介

1、租賃關(guān)系

上海市閔行區(qū)某村民委員將自有倉(cāng)庫(kù)出租給某公司、某公司將倉(cāng)庫(kù)出租給宋某等人，宋某在承租該倉(cāng)庫(kù)后認(rèn)為面積過(guò)大，又將部分倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)租給沈某。

2、火災(zāi)及損失

2014年3月12日凌晨2點(diǎn)45分左右，宋某承租倉(cāng)庫(kù)（由宋某實(shí)際使用部分）西側(cè)卷簾門(mén)外發(fā)生火災(zāi)，并殃及沈某承租的部分，導(dǎo)致沈某存放的貨物全損，損失經(jīng)鑒定評(píng)估為90萬(wàn)余元。因損失賠償問(wèn)題，經(jīng)各方協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)后，沈某委托律師訴至法院要求倉(cāng)庫(kù)的所有人某村民委員會(huì)、轉(zhuǎn)租方某公司、宋某共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、火災(zāi)原因不明

根據(jù)上海市閔行區(qū)公安局消防支隊(duì)出具的《火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)》，起火原因排除雷擊、遺留火種、用火不慎、電器故障、放火等，但無(wú)法排除倉(cāng)庫(kù)外垃圾堆燃燒引起周?chē)扇嘉锲鸹鸩U(kuò)大成災(zāi)的可能。

該案歷經(jīng)近一年的審理后，法院最終做出了判決。

法院最終判決：出租方村民委員會(huì)承擔(dān)30%的責(zé)任、轉(zhuǎn)租方某公司承擔(dān)30%的責(zé)任、轉(zhuǎn)租方宋某承擔(dān)10%的責(zé)任、承租方沈某自行承擔(dān)30%的責(zé)任.

以下為法院判決主文：

本院認(rèn)為

本院認(rèn)為，公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。原告沈顯陽(yáng)因火災(zāi)的發(fā)生遭受損失，雙方并無(wú)異議，但雙方就本起事故中民事?lián)p害賠償責(zé)任的承擔(dān)存在爭(zhēng)議。本起火災(zāi)具有一定的特殊性，根據(jù)原、被告雙方提供的現(xiàn)有證據(jù)，無(wú)法查明引起火災(zāi)發(fā)生的具體侵權(quán)人，故無(wú)法認(rèn)定三被告系造成原告財(cái)產(chǎn)損失的直接侵權(quán)人。

本案中，被告紅明村委會(huì)將倉(cāng)庫(kù)租賃于絲路貿(mào)易公司，以及絲路貿(mào)易公司將承租的倉(cāng)庫(kù)分租于他人，該出租行為具有盈利性，雖然上述兩被告與承租者簽訂租賃合同中，均明確由承租者承擔(dān)防火、防爆、防盜等責(zé)任，但并不能以此免除紅明村委會(huì)作為倉(cāng)庫(kù)所有人、絲路貿(mào)易公司作為轉(zhuǎn)租人就倉(cāng)庫(kù)負(fù)有的管理責(zé)任，享有租賃收益的同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的出租風(fēng)險(xiǎn)，故由承租人自行承擔(dān)全部火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)有失公平。

關(guān)于被告宋士毅的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)有別于被告紅明村委會(huì)與絲路貿(mào)易公司，根據(jù)宋士毅分別與絲路貿(mào)易公司、沈顯陽(yáng)簽訂的租賃合同中約定的租金及承租的面積，宋士毅將自己承租的倉(cāng)庫(kù)中的一部分空間轉(zhuǎn)租于沈顯陽(yáng)，并非以賺取租金收益為目的，且其存放于倉(cāng)庫(kù)中的物品亦因本次火災(zāi)受損，但考慮到其在與絲路貿(mào)易公司簽訂租賃合同后，擅自與他人簽訂租賃合同，一定程度上復(fù)雜了倉(cāng)庫(kù)的實(shí)際使用情況，增加了管理難度，故亦應(yīng)當(dāng)分擔(dān)部分責(zé)任。

對(duì)于原告而言，其作為完全民事行為能力人，對(duì)其所承租的倉(cāng)庫(kù)所在場(chǎng)地的保潔、保安、設(shè)施設(shè)備的整體環(huán)境應(yīng)當(dāng)有所了解以及判斷，且其自身亦負(fù)有妥善存放、保管物品之責(zé)任，故就本起事故，應(yīng)自行承擔(dān)部分責(zé)任。

綜上，從公平原則出發(fā)，本院認(rèn)定本案中針對(duì)原告的損失，被告宋士毅承擔(dān)10%的責(zé)任比例，剩余90%的責(zé)任比例由原告與被告絲路貿(mào)易公司、紅明村委會(huì)平均分擔(dān)。關(guān)于原告因本起火災(zāi)所遭受的損失問(wèn)題，銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)此已給予書(shū)面的評(píng)估意見(jiàn)，被告亦未提供充分證據(jù)證明上述評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告之不合理性，故根據(jù)評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告的評(píng)估結(jié)論，扣除原告出售廢品所獲收入后，本院確認(rèn)原告因本起火災(zāi)所受損失為919，280元。關(guān)于評(píng)估咨詢(xún)費(fèi)，亦按上述比例由各方當(dāng)事人分擔(dān)。

從上述法院判決，可以清楚的看出，房屋租賃中發(fā)生火災(zāi)，造成承租人損失時(shí)，作為出租人、轉(zhuǎn)租人可能要面臨巨額的賠償責(zé)任，當(dāng)然具體的案件也需要具體對(duì)待。

因此，作為房屋的租賃各方應(yīng)在租賃合同中明確約定各方的義務(wù)及責(zé)任，約定遇到火災(zāi)時(shí)不同情形各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，尤其是對(duì)這種經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)庫(kù)而言，租賃各方更要注意意外因素造成倉(cāng)庫(kù)及物品毀損時(shí)各方的法律責(zé)任。

為避免損失，建議各方應(yīng)盡量參加商業(yè)保險(xiǎn)，來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。