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在前面的文章中，筆者強調(diào)，盡量和房東，也就是所有權(quán)人簽訂租房合同，或者征得房東的同意。這樣可以避免最后房東收回房屋的風(fēng)險。但是現(xiàn)實生活當(dāng)中由于各種原因沒有辦法與房東取得聯(lián)系或者不愿意和房東取得聯(lián)系。此時轉(zhuǎn)租行為是否一定無效呢？遇到糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理呢？對于這個問題，我們可以從出租人和承租人。個人的角度來認(rèn)識 一、轉(zhuǎn)租形成的法律關(guān)系 出租人 ?? 承租人 ?? 次承租人 租賃合同① 租賃合同② 由此可見，轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生了另一個租賃合同關(guān)系。轉(zhuǎn)租行為并不是無效的，雖然我國《合同法》當(dāng)中明確規(guī)定轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人的同意。但是并沒有規(guī)定未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是無效的，只是規(guī)定了出租人可以解除合同。 二、轉(zhuǎn)租中的法律風(fēng)險 1 次承租人應(yīng)當(dāng)查驗相關(guān)證件與合同，確認(rèn)出租人的身份。而承租人應(yīng)當(dāng)如實告知轉(zhuǎn)租的事實。如果承租人故意隱瞞轉(zhuǎn)租的事實，以出租人（房東）的身份簽訂合同，次承租人可以以欺詐為由，撤銷轉(zhuǎn)租合同、 2 次承租人一次性繳納的房租不宜過多；當(dāng)然這取決于雙方的協(xié)商結(jié)果。 3 轉(zhuǎn)租盡量征得出租人的同意，或者告知出租人。如果涉及多次轉(zhuǎn)租，最好能得到所有的'出租人的許可。 座落于廣西岑溪市岑城鎮(zhèn)玉梧大道公路局舊職教樓屬于原告岑溪公路局所有。2009年1月1日原告岑溪公路局與被告高瑜君簽訂《鋪面出租合同》，約定由被告繼續(xù)租賃上述職教樓一樓左側(cè)第3、4間鋪面，租期從當(dāng)日起至2011年12月31日止，租金每月1000元，按季度交付，租期屆滿合同即中（終）止，如續(xù)租乙方（被告）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，在合同期內(nèi)，若第三人整幢樓承包，需要全部收回地下鋪面的，乙方應(yīng)及時退租，或與第三人協(xié)商簽訂合同事宜，甲方退回乙方預(yù)交租金。被告承租后一直將鋪面用于經(jīng)營藥材和醫(yī)療門診。2011年11月18日，原、被告雙方再次簽訂《鋪面續(xù)租協(xié)議書》，租期順延至2013年6月30日止，租金提高到每月1200元，其他條款不變。2011年11月20日，被告高瑜君與第三人莫偉杜簽訂《鋪面轉(zhuǎn)租協(xié)議書》，約定被告所承租原告的鋪面轉(zhuǎn)租給莫偉杜使用，所有費用由莫偉杜支付給原告，莫偉杜后在該鋪面從事經(jīng)營廣告業(yè)務(wù)，租金、水電費等亦按約定及時支付給原告，但原告出具的發(fā)票仍載明付款人為高瑜君。2012年5月26日，原告與藍(lán)鶴彬簽訂《房屋租賃合同書》，約定原告所屬職教樓一至六層（含被告所承租的兩間鋪面在內(nèi)）整體出租給藍(lán)鶴彬，出租時間從2013年9月16日起至2023年9月15日止，前8年的租金共計110萬元，后2年為18萬元。2013年6月30日，原告與被告高瑜君簽訂的租賃合同到期，原告要求收回鋪面，通知各承租戶在7月10日前搬遷，但次承租人莫偉杜不愿搬遷騰房。原告訴至法院，要求被告按其與藍(lán)鶴彬簽訂的租賃合同中的租金作為標(biāo)準(zhǔn)計算至2013年10月止，賠償損失45832元（110萬元÷8年÷12個月×4個月）。經(jīng)本院詢問藍(lán)鶴彬，其已按合同約定支付前8年的租金110萬元給原告，原告也已把除本案訟爭的兩間鋪面外其余部分房屋交付給藍(lán)鶴彬，其表示不要求原告賠償因遲延交付鋪面所造成的損失。（案例來源：人民法院網(wǎng)https://www.chinacourt.org/article/detail/2013/12/id/1160737.shtml） 問：本案中是否存在轉(zhuǎn)租關(guān)系？ 此案應(yīng)當(dāng)如何處理？  南京信息工程大學(xué)法律援助中心 江蘇千樹律師事務(wù)所 聯(lián)合出品 |
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