【案情】

一、審判情況

2006年12月20日，鄭某與一房產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）簽訂一份《商品房預(yù)售合同》，約定由鄭某向開發(fā)商購買該開發(fā)商預(yù)售的一個(gè)商鋪，該商鋪總價(jià)款為300萬元。同年12月22日，鄭某向開發(fā)商支付30萬元，雙方辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，同年12月24日，鄭某向開發(fā)商支付265萬元，開發(fā)商出具《收據(jù)》：收到鄭某支付商鋪購房款300萬元。同年12月25日，鄭某與開發(fā)商就上述300萬元又簽訂《借款合同》，約定開發(fā)商向鄭某借款300萬元，借款期限為二個(gè)月，若開發(fā)商未能按時(shí)還款，雙方須另商定還款時(shí)間，開發(fā)商須每月支付資金占用費(fèi)15萬元給鄭某，若開發(fā)商未按時(shí)還款，又不按月支付資金占用費(fèi)，鄭某即用300萬元購買上述商鋪，該商鋪只用作借款合同的抵押物，開發(fā)商還清借款后，鄭某要協(xié)助辦理注銷房屋預(yù)售登記備案。

2008年6月25日，余某與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，約定余某以總價(jià)款1523.2萬元購買上述商鋪。當(dāng)日，開發(fā)商出具一份《收據(jù)》，收到余某支付的購買上述商鋪的價(jià)款1523.2萬元，并將該商鋪交付給余某使用。2009年4月28日，余某與張某簽訂《房屋租賃合同》，約定余某將上述商鋪出租給張某用于經(jīng)營大酒樓，租期五年，月租金10萬元。該酒樓裝修后于2009年10月28日開業(yè)營業(yè)。2013年4月18日，鄭某向張某發(fā)出《租金催收函》，主張涉案商鋪是其向商鋪開發(fā)商購買的物業(yè)，已在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記備案，要求張某繳納幾年來的租金，否則收回商鋪。次日，鄭某又向開發(fā)商發(fā)出《告知函》，提出開發(fā)商沒有依約支付資金占用費(fèi)也沒有歸還借款，要求開發(fā)商盡快辦理上述商鋪的產(chǎn)權(quán)手續(xù)并交付使用。4月20日，開發(fā)商復(fù)函，稱無能力歸還借款和支付資金占用費(fèi)，原300萬元借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款，其將盡快辦理房產(chǎn)手續(xù)并交付鄭某使用。

余某于2013年6月27日以開發(fā)商和鄭某為被告向法院提起訴訟，主張被告開發(fā)商與鄭某簽訂的《商品房預(yù)售合同》名為商品房預(yù)售合同，實(shí)為借款抵押合同，該合同是無效的，且兩被告間的借款合同已終止，商品房預(yù)售合同不再履行；其本人與被告開發(fā)商所簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，其已付清全部價(jià)款，且從2008年7月以來一直占有使用該商鋪。為此請(qǐng)求：確認(rèn)兩被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效；確認(rèn)其與被告開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，開發(fā)商協(xié)助其辦理商鋪土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

法院審理認(rèn)為，開發(fā)商與鄭某、余某分別簽訂的《商品房預(yù)售合同》均為合法有效的合同，因鄭某簽訂的商品房預(yù)售合同在先并辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，鄭某對(duì)涉案房屋的請(qǐng)求權(quán)享有物權(quán)的效力，鄭某請(qǐng)求開發(fā)商履行合同，并按合同約定協(xié)助辦理涉案商鋪的房地產(chǎn)權(quán)屬證和交付房屋請(qǐng)求成立。余某關(guān)于確認(rèn)其與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同有效的訴訟請(qǐng)求成立，但關(guān)于請(qǐng)求開發(fā)商協(xié)助其辦理涉案商鋪土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求不成立。據(jù)此，于2015年4月23日作出民事判決：一、余某和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效；二、鄭某和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效；三、開發(fā)商在判決生效之日起三十日內(nèi)將涉案商鋪交付給鄭某使用，在完善上述房產(chǎn)初始登記后三十日內(nèi)將該房地產(chǎn)的權(quán)屬權(quán)證辦理至鄭某名下；四、駁回余某的其他訴訟請(qǐng)求。

余某不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認(rèn)為，開發(fā)商就同一商鋪分別與鄭某、余某簽訂《商品房預(yù)售合同》，均為有效合同，鄭某未支付合同約定的購房款而沒有實(shí)際履行合同，而余某已依約支付完畢購房款，開發(fā)商已依約將涉案商鋪交付給余某使用。雖然鄭某與開發(fā)商在簽訂《商品房預(yù)售合同》后辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，但商品房預(yù)售合同登記備案屬我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定的行政管理范疇的制度，并未賦予當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)以優(yōu)先和對(duì)抗效力，即商品房預(yù)售合同登記備案并不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)立法中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在本質(zhì)區(qū)別?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)對(duì)以變動(dòng)同一標(biāo)的物物權(quán)為目的而成立在后的債權(quán)具有了類似于物權(quán)的優(yōu)先性和排他性。一審法院認(rèn)定鄭某因辦理了商品房預(yù)售合同登記備案而對(duì)訟爭商鋪享有的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。由于鄭某與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》尚未實(shí)際履行，辦理的商品房預(yù)售合同登記備案也不產(chǎn)生物權(quán)效力，即使鄭某與開發(fā)商的《商品房預(yù)售合同》簽訂在先，基于余某已經(jīng)就訟爭商鋪支付完全部購房款且已經(jīng)取得開發(fā)商交付并實(shí)際占有使用的前提，余某與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于鄭某與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》得到履行。據(jù)此，作出民事判決：一、維持一審法院民事判決第一、二項(xiàng)；二、撤銷一審法院民事判決第三項(xiàng)；三、開發(fā)商在完善涉案商鋪初始登記后三十日內(nèi)將該房地產(chǎn)的權(quán)屬權(quán)證辦理至余某名下；四、駁回鄭某的其他訴訟請(qǐng)求。

鄭某不服二審法院作出的上述終審民事判決，向最高人民法院提出申訴稱，鄭某在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后辦理了商品房買賣合同預(yù)售備案登記，余某與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》沒有進(jìn)行商品房買賣合同預(yù)售備案登記，沒有物權(quán)對(duì)抗效力，二審法院將訟爭商鋪判給余某適用法律錯(cuò)誤錯(cuò)誤，請(qǐng)求再審本案。最高人民法院審查認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種行政管理方式，并非《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記，原判決認(rèn)定鄭某與開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》后辦理的商品房買賣合同預(yù)售備案登記不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，符合法律規(guī)定。鄭某向開發(fā)商支付的300萬元實(shí)為借款，其并未向開發(fā)商支付購房款。而余某與開發(fā)商的《商品房買賣合同》簽訂后，余某依約支付了購房款1523.2萬元，開發(fā)商將訟爭商鋪交付給了余某使用，2009年4月，余某將該商鋪等出租給北海市皇家餐飲娛樂管理有限公司。參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！焙汀蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買賣人承擔(dān)”等規(guī)定，占有的推定效力決定了占有事實(shí)具有一定意義上符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力。余某對(duì)訟爭商鋪的占有行為就是在公示其對(duì)于商鋪的權(quán)利主張，且這種占有具有公開性、排他性和持續(xù)性特點(diǎn)。基于余某已就論爭商鋪支付完全部購房款且已經(jīng)開發(fā)商交付并實(shí)際占有使用的事實(shí)，原判決認(rèn)定余某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于鄭某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》得到履行并無不當(dāng)。故鄭某有關(guān)原判決適用法律錯(cuò)誤，論爭商鋪應(yīng)歸鄭某所有的主張，本院亦不予支持。于2016年8月19日作出（2016）最高法民申1234號(hào)民事裁定，駁回鄭某的再審申請(qǐng)。

二、執(zhí)行及執(zhí)行異議情況

本案終審判決生效后，余某于2016年2月22日向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行，請(qǐng)求強(qiáng)制開發(fā)商履行終審判決確定的義務(wù)。執(zhí)行法院于2016年4月20日，向房地產(chǎn)交易中心送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書及相關(guān)民事判決書，要求該中心協(xié)助執(zhí)行以下事項(xiàng)：一、注銷開發(fā)商商鋪原預(yù)購商品房購買人為鄭某的商品房預(yù)售合同登記備案，并將該商鋪商品房預(yù)售合同登記備案號(hào)登記到余某名下。二、被執(zhí)行人開發(fā)商在完善上述商鋪初始登記后三十日內(nèi)將該房地產(chǎn)的權(quán)屬權(quán)證辦理至余某名下。執(zhí)行法院要求房地產(chǎn)交易中心協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)中的第一項(xiàng)所根據(jù)的是應(yīng)房地產(chǎn)登記部門的要求注銷他人的商品房預(yù)售合同登記備案。

鄭某不服上述協(xié)助執(zhí)行通知書中的第一項(xiàng)，于2016年4月29日向執(zhí)行法院提出異議，認(rèn)為上述協(xié)助執(zhí)行通知第一項(xiàng)錯(cuò)誤地變更了執(zhí)行依據(jù)內(nèi)容，作為執(zhí)行依據(jù)的民事判決并沒有判決注銷鄭某的商品房預(yù)售合同登記備案號(hào)，以及將涉案房屋備案至余某名下。因此，執(zhí)行法院要求房地產(chǎn)部門協(xié)助辦理商品房預(yù)售合同登記備案注銷，變更備案主體不合法。故請(qǐng)求撤銷該協(xié)助執(zhí)行通知第一項(xiàng)。執(zhí)行法院對(duì)異議審查后，請(qǐng)示上級(jí)法院。上級(jí)法院認(rèn)為：第一、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第—款的規(guī)定，商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報(bào)備義務(wù)接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為，不具備物權(quán)公示效力。本案的生效判決主文明確案涉商品房的物權(quán)應(yīng)登記到余某名下，因此本案執(zhí)行標(biāo)的內(nèi)容是具有物權(quán)公示效力的行為，即條件成就時(shí)房地產(chǎn)管理部門為余某辦理權(quán)屬登記的行為，協(xié)助執(zhí)行通知書的內(nèi)容也應(yīng)與之對(duì)應(yīng)。第二、房地產(chǎn)管理部門對(duì)鄭某辦理的商品房預(yù)售合同登記備案是否需要注銷后才能為余某辦理權(quán)屬登記，這屬于該職權(quán)部門內(nèi)部工作管理規(guī)定范疇，與法院的執(zhí)行行為并無實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)。執(zhí)行法院于2017年4月21日作出執(zhí)行裁定，支持余某的異議請(qǐng)求。

【評(píng)析】

商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)的效力，己成為目前商品房購房者普遍認(rèn)為的觀點(diǎn)，甚至連房地產(chǎn)登記部門、一些法官對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)的排他效力也予以認(rèn)可。之所以出現(xiàn)本案爭議，就是在于對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的效力問題看法不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于目前地方房地產(chǎn)交易部門只辦理商品房預(yù)售合同登記備案，很少辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，商品房預(yù)售合同登記備案就等于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。一些法官在審理該類案件時(shí)，向房地產(chǎn)交易部門咨詢商品房預(yù)售合同登記備案效力問題，房地產(chǎn)交易部門回答含糊不清。因此，在判斷商品房預(yù)售合同登記備案是否具有物權(quán)的排他效力時(shí)，出于對(duì)已辦理商品房預(yù)售合同登記備案購房者的保護(hù)，打擊房產(chǎn)商將已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的商品房一房二賣，獲取高價(jià)利潤的不良行為，往往支持已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的購房者的訴請(qǐng)。

筆者認(rèn)為，雖然對(duì)房產(chǎn)商將已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的商品房一房二賣，獲取高價(jià)利潤的行為不應(yīng)支持，但保護(hù)已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的購房者，應(yīng)有法律依據(jù)。

一、商品房預(yù)售合同登記備案不能等同不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記

商品房預(yù)售合同登記備案出自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手讀?！睆姆尚再|(zhì)上，《城市商品房預(yù)售管理辦法》是建設(shè)部的部門規(guī)章，是關(guān)于合同登記備案的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)部門行政管理范疇，其目的在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政管理，其性質(zhì)只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，當(dāng)房產(chǎn)商將購房者已進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案的商品房一房兩賣時(shí)，購房者只能主張房產(chǎn)商違約，請(qǐng)求損害賠償，而無法獲得該房屋。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋合同或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。物權(quán)法設(shè)置預(yù)告登記，是為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，是對(duì)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)，預(yù)告登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是，使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)對(duì)抗的效力。預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人對(duì)房產(chǎn)做其他處分的權(quán)利，當(dāng)房產(chǎn)商將購房者已進(jìn)行房屋買賣預(yù)告登記的商品房一房兩賣時(shí)，房產(chǎn)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，從而保護(hù)房屋買賣預(yù)告登記的購房者。由此可見，合同登記備案不能等同房屋買賣預(yù)告登記。

二、主張商品房買賣合同登記備案具有物權(quán)效力的觀點(diǎn)缺乏法律依據(jù)

有人認(rèn)為，商品房買賣合同登記備案是目前在商品房買賣中普遍存在的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被視為預(yù)告登記，在人民法院向房地產(chǎn)部門發(fā)出協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手讀時(shí)，房地產(chǎn)部門也要求法院寫明撤銷他人的商品房買賣合同登記備案，否則不能協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手讀。筆者認(rèn)為，這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。上文已分析商品房買賣合同登記備案不能等同于房屋買賣預(yù)告登記。這是因?yàn)閮烧叩男再|(zhì)不同，法律效力也不同。首先，在性質(zhì)上，商品房買賣合同登記備案屬于行政管理范疇，不具有對(duì)抗效力。在法律效力上，商品房買賣合同登記備案屬于建設(shè)部門的規(guī)章所規(guī)定，該規(guī)章不具有強(qiáng)制法的屬性。而預(yù)告登記在性質(zhì)上具有對(duì)抗效力。在法律層級(jí)上，物權(quán)法是法律，而《城市商品房預(yù)售管理辦法》只是部門規(guī)章。其次，《城市商品房預(yù)售管理辦法》只規(guī)定開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手讀，其沒有職權(quán)賦予商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)抗效力。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)法是法律，明確賦予預(yù)告登記物權(quán)對(duì)抗效力，規(guī)定未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。最后，到目前為止，沒有法律或司法解釋規(guī)定商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗他人的處分。因此，主張商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)效力可以對(duì)抗他人的處分的觀點(diǎn)，缺乏法律依據(jù)。