064.房屋備案登記與預告登記有何區(qū)別

問：實踐中，不動產(chǎn)登記的形式有房屋備案登記與預告登記兩種，二者有何區(qū)別？

答：房屋備案登記與預告登記在法律上是有所不同的，兩者區(qū)別有以下五點：

一是法律效力不同。商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度。商品房預售合同經(jīng)過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時時間順序在后的同一標的物預售合同，在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就意味著無論合同履行情況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。而預告登記則是不動產(chǎn)登記制度。《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币来艘?guī)定，經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添付了預期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)過戶后的部分權(quán)利，包括可以對抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，司法機關(guān)也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出買方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。

二是登記程序不同。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定：“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”由此可見，商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預售條件、履行報備義務(wù)、接受資格審查的一項行政管理行為。而預告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預告登記。

三是適用范圍不同。備案登記其登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預告登記則適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣合同私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。

四是啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當事人。

五是登記機關(guān)不同。備案登記的登記機關(guān)為建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)管理部門（土地管理部門），而預告登記的登記機關(guān)則是房屋的登記機構(gòu)。

065.網(wǎng)簽與備案有何區(qū)別

問：網(wǎng)簽與備案有何區(qū)別？

答：區(qū)分網(wǎng)簽與備案主要應(yīng)從以下四個方面進行把握：

一是含義不同。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤”以及一房多賣而建立的一個網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，而且網(wǎng)簽后還會得到一個網(wǎng)簽號，可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。需要注意的是，已經(jīng)網(wǎng)簽過的商品房無法進行二次網(wǎng)簽。而備案包括開發(fā)商備案和購房合同備案。開發(fā)商備案是指開發(fā)企業(yè)在取得預售證前向房產(chǎn)管理部門備案商品房出售價格，在房地產(chǎn)管理部門登記備案，以此實現(xiàn)法律效力的一種方式。

二是辦理時間不同。網(wǎng)簽時，開發(fā)商已經(jīng)取得了預售證，且購房者也滿足購房資格，完成選房。依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī){2020}4號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、最高人民法院、公安部等《關(guān)于加強房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務(wù)水平的通知》（建房{2020}61號）要求，要確保購房者在簽訂合同時即時于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)或者房屋管理部門完成網(wǎng)簽，未取得預售證或其他證明的開發(fā)商與購房者簽訂的合同，無法進行網(wǎng)簽。備案時間則是簽約之日起30日內(nèi)，交易雙方持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由此可見，備案是以網(wǎng)簽為前提的。

三是法律效力不同。網(wǎng)簽是可以協(xié)商撤銷的，而備案后房屋買賣合同正式生效。

四是流程不同。完成網(wǎng)簽需要先選定網(wǎng)簽時間，后準備網(wǎng)簽資料，再確認網(wǎng)簽條款。而備案流程則是先合同備案再審核，再取得備案號后打印合同文本，隨后雙方簽字蓋章即可完成備案。

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