□記者尚迪

    新鄉(xiāng)市的袁先生在2013年6月21日借錢給一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司以自己在建的房子作擔(dān)保。后來，該公司稱還不上錢，就和袁先生協(xié)商約定，以買賣的方式把抵押的房子過戶給袁先生抵債，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理了商品房預(yù)售合同備案。但是，備案后，開發(fā)商一直沒把房子過戶給袁先生。

    前不久，袁先生突然收到了法院的通知。原來，開發(fā)商在和袁先生一起辦理了備案后，又以合作建房的名義，把原先抵押給袁先生的房子賣給了別人，現(xiàn)在購房者通過起訴的方式，要求開發(fā)商將房子過戶。法院告訴袁先生可以另行起訴，也可以參與訴訟，主張自己的權(quán)利。

    袁先生有些猶豫不定：自己和開發(fā)商之間本是借款糾紛，但開發(fā)商多次明確表示沒錢，直接讓其還錢應(yīng)該很難；如果主張要房子，袁先生又不知道商品房預(yù)售合同備案有什么效力，自己的勝算有多大。袁先生想知道，現(xiàn)在是主張把房子過戶給自己，還是另行起訴開發(fā)商還錢比較好呢？

    商品房預(yù)售合同備案后可進(jìn)行預(yù)告登記

    《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

    由此可見，商品房預(yù)售合同備案的效力與預(yù)告登記的效力不同，合同備案是國家強(qiáng)制要求售房人必須履行的手續(xù)，而預(yù)告登記則是由買賣雙方約定選擇的。袁先生在開發(fā)商辦理過預(yù)售合同備案后，若進(jìn)行了預(yù)告登記，就可以主張開發(fā)商將房子賣給別人的行為無效，要求其將房子過戶給自己。

    預(yù)告登記的效力有時間限制

    河南裕恒律師事務(wù)所律師盧東林說，《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！币虼?，即使袁先生和開發(fā)商辦理了預(yù)告登記，也要看具體的時間，如果已經(jīng)超出了預(yù)告登記的時效，或沒有進(jìn)行預(yù)告登記，袁先生可以根據(jù)雙方在買賣合同中的約定，讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，向其索要賠償。