http://anyang.house.qq.com/a/20150727/043698.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052

[導(dǎo)讀]“幸幸苦苦幾十年，一夜回到解放前”。為了得到用平米計(jì)算的家，耗盡家庭存款，欠銀行二三十年貸款，從此平時(shí)少道菜，聚會不敢去，做起“房奴”。不過有家一切都值得，怕就怕這個(gè)家是個(gè)殘次品。

“幸幸苦苦幾十年，一夜回到解放前”。多少買房人，為了得到用平米計(jì)算的家，耗盡家庭存款，還欠銀行二三十年貸款，從此平時(shí)少道菜，聚會不敢去，嚴(yán)肅認(rèn)證的做起“房奴”。不過有了家一切都值得，怕就怕這個(gè)家還是個(gè)殘次品。

看看多少樓盤一交房就是場“業(yè)主party”，不管什么年齡，什么階層，大家舉起橫幅，喊起口號，團(tuán)結(jié)一致的討伐開發(fā)商，這都21世紀(jì)20年代了，這種野蠻粗暴的方式收效甚微，今天教大家要通過理性的手段解決糾紛，實(shí)現(xiàn)退房。

首先要了解哪些情況可以退房

1、實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;

如果你買了套內(nèi)面積80平米的房，80*3%=2.4，意味著實(shí)測面積只有77平就可退房啦。

2、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期;

簽合同說的什么時(shí)候交房，就得什么時(shí)候交，不然要合同干嘛，開發(fā)商再扯什么不可抗力，直接告他們。

3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的;

還是同樣的理，既然合同都簽好了，開發(fā)商只要變更，就是違約，退退退。

4、開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋;

開發(fā)商資金壓力大到違規(guī)操作，沒有預(yù)售證就開始賣是不對地，購房者們簽合同前一定要查看開發(fā)商有沒有預(yù)售證。

5、開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的;

之前有樓盤爆出天花板掉落，想想如果是自己家還住著人的話多嚇人，所以收房前最好找個(gè)專業(yè)驗(yàn)房師，發(fā)現(xiàn)房屋有重大問題，退。

6、不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的;

開發(fā)商一直拖拖拖，你就退退退。

7、購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的;

這種情況退房蠻困難的，要做好心理準(zhǔn)備。

8、合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時(shí)。（建議大家在簽訂購房合同之前，一定要問清楚什么情況可以退房，并把退房條件寫進(jìn)補(bǔ)充合同）

提醒：如果出現(xiàn)開發(fā)商違約的情況，注意保存違約證據(jù)。

購房階段不同退房方式也不同

1、繳納了定金、訂金、認(rèn)購金階段

如果繳納了定金、訂金或認(rèn)購金，但沒有簽訂《房屋買賣合同》，也沒有簽訂不能退款協(xié)議，購房者就可以要求退回這些錢。

2、已簽合同未做預(yù)售登記階段

該階段退房首先應(yīng)先協(xié)商，如果達(dá)成一致退房意見，便簽訂正式退房協(xié)議，如果達(dá)不成一致，或開發(fā)商存在違約情況，購房者便可發(fā)起退房通知，要求退房，如果開發(fā)商仍不退房，可直接走法律途徑尋求支持。

3、已做預(yù)售登記階段

該階段如果開發(fā)商出現(xiàn)違約情況，一樣可以要求退房。只是這時(shí)購房已有登記和貸款環(huán)節(jié)，退房時(shí)需要注銷預(yù)售登記，及辦理銀行貸款退貸。

4、入住階段

如果購房者已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，但房產(chǎn)證還沒辦下來的，如果開發(fā)商存在違約，購房者可以要求退房，并可要求開發(fā)商將購房稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修損失等費(fèi)用退回；如果房產(chǎn)證已經(jīng)辦理下來了，除非合同有約定，一般情況下購房者就不能要求退房了。

退房的具體步驟：

第一步，買房人發(fā)出退房通知

買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等;如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二步，15天內(nèi)辦好各種手續(xù)

買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

第三步，開發(fā)商退還房款

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付相應(yīng)的違約金。

開發(fā)商違約但就是不給退房怎么辦？找律師

律師表示，普通的購房者和具有強(qiáng)大背景的開發(fā)商本來就不在同一個(gè)主體地位，這種情況下，雙方如何達(dá)到對話平等？平臺都沒有，本身就很困難。所以才有了律師的出場，通過法律、法庭的方式來搭建溝通平臺。但不可否認(rèn)，即使是這樣，仍然很難。因此，律師建議：

1、一旦選擇退房維權(quán)，就要清楚的認(rèn)識到，作為勢單力薄的業(yè)主要和強(qiáng)大的企業(yè)法人和上市公司抗衡本身就是一件很困難的事，所以事先要有一個(gè)強(qiáng)大的心理建設(shè)做準(zhǔn)備；

2、在買房、收房、驗(yàn)房、用房過程中，要有意識地收集并保留好證據(jù)，做到清清楚楚買房，明明白白用房；

3、及時(shí)尋求法律幫助，比如尋求律師進(jìn)行專業(yè)法律指導(dǎo)和幫助；

4、尋求社會其它力量的幫助，比如媒體等第三方平臺，來壯大自己的聲勢；

5、遇到開發(fā)商慣用的“拖”字訣，試圖用持久戰(zhàn)來消磨業(yè)主時(shí)間和精力，可以委托律師發(fā)律師函，并保留自己一直在催促的證據(jù)；

最后，維權(quán)退房過程一定要注意安全，畢竟只是維權(quán)、只是因?yàn)榉孔樱欢ú灰珱_動(dòng)，不要因?yàn)榫S權(quán)讓自己受到其他傷害。

建議

一般情況下，購房者買套房子一般都是經(jīng)過深思熟慮，很少因?yàn)橹饔^原因選擇退房，購房者要求退房普遍都是由于開發(fā)商的原因造成。劉老師提醒各位，購房者對于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，在購房的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能掉以輕心。

在向開發(fā)商繳納任何錢的時(shí)候都要簽訂相關(guān)文件，并仔細(xì)詢問相關(guān)細(xì)節(jié)，到簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，要問清楚哪些情況可以退房，以及退房造成的違約金和各類賠償，并將這些細(xì)則加入進(jìn)補(bǔ)充合同，如果實(shí)在不放心，劉老師建議簽訂合同時(shí)，邀請房產(chǎn)律師陪同，費(fèi)用不高，卻能解決后顧之憂。

現(xiàn)在有房企打出無理由退房旗號，劉老師提醒大家，說是無理由退房，但也要注意，退房的時(shí)間是從簽約付款至辦理入住手續(xù)為止，實(shí)際上在這階段，購房者不怎么能接觸到所購買的房屋，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題或其他不滿也不太能注意到。

還要告訴大家一件有點(diǎn)自私的事，如果小區(qū)集體向開發(fā)商維權(quán)要求退房，自己可以趕緊委托律師走司法途徑，因?yàn)槿绻麡I(yè)主集體訴訟勝利、均判決退房的話，開發(fā)商會以沒錢作為借口，從而一拖再拖。

買套房都不容易，誰也不愿意沒事干去維權(quán)去退房，但總會有利字當(dāng)頭的無良開發(fā)商，現(xiàn)階段又沒有對開發(fā)商完善的監(jiān)管，那購房者們就必須要擦亮雙眼。購買一個(gè)樓盤之前，查閱該開發(fā)商相關(guān)資料，看以前是否有負(fù)面新聞，該開發(fā)商又是怎么解決的，隨后可以加入小區(qū)業(yè)主群，和大家多交流，看是否存在問題，保留下樓盤的宣傳資料、職業(yè)顧問的承諾等，當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)，通過證據(jù)一招制敵。