編者按:在產(chǎn)權(quán)式商鋪的促銷市場(chǎng)上,“售后包租”這個(gè)概念一直很討人喜歡?!跋仁酆笞?,絕對(duì)的零風(fēng)險(xiǎn),每年保證提供10%的投資回報(bào)”,諸如此類的宣傳字眼,讓很多投資者頗為心動(dòng)。 然而,“售后返租”的回報(bào)卻并非如開發(fā)商所描述的“餡餅”一般可口,反而更像一個(gè)陷阱,從而引發(fā)了諸多糾紛。為此,本刊精選了三個(gè)“售后返租”的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資個(gè)案,以投資者的親身經(jīng)歷,以及律師提出的解決方案,給讀者一些警示。 文/特約記者 王展 案例1:退與不退房的兩難尷尬 廣州市市民張文鋒是房地產(chǎn)投資客,看到“售后包租”的宣傳后也心動(dòng)了,于是在2006年初購買了一個(gè)預(yù)售的售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪??墒牵搅艘?guī)定交房的日子,卻是左等右等不見開發(fā)商交房。張文鋒實(shí)在沒辦法,只好將開發(fā)商起訴到法院要求退房。遞上訴訟狀后,老張就滿心歡喜地等著開發(fā)商退房。因?yàn)轭A(yù)售合同說得很清楚,開發(fā)商逾期交房30天,他不僅可以退房,還可以要開發(fā)商付點(diǎn)違約金。 可是,當(dāng)老張剛遞交了訴狀沒幾天,自己卻又被一家商鋪管理公司給起訴了。原來,開發(fā)商在賣房子時(shí),聲稱為了投資者的利益,將商鋪統(tǒng)一委托給一家商鋪管理公司,讓老張不僅與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》,還同時(shí)讓老張與自己指定的一家商鋪管理公司簽了份《委托經(jīng)營協(xié)議》,明確老張擅自解除委托經(jīng)營的話要承擔(dān)違約責(zé)任。 這時(shí),老張才明白在最初購買商鋪的時(shí)候,開發(fā)商就給自己設(shè)了個(gè)套。開發(fā)商遲遲不交房,表面上看來是開發(fā)商違約在先,老張可以要求退房并獲得違約金。但是,如果老張要求退房,那么他將沒有商鋪可以委托給商鋪管理公司委托經(jīng)營,那么他又不得不承擔(dān)自己違約的責(zé)任??蓱z的老張,選擇退房的話自然要承擔(dān)違約的“罪名”;不退吧,卻不知何時(shí)能拿到房子。退還是不退,老張被逼進(jìn)了一個(gè)兩難的死胡同。 在雙方律師之間多次溝通下,開發(fā)商同意盡快給老張辦理退房手續(xù),但是要求老張放棄追究其違約責(zé)任。經(jīng)過三思之后,老張覺得拿回自己的房款才是最重要的,于是同意了開發(fā)商的調(diào)解方案。 律師點(diǎn)評(píng): 日前,建設(shè)部再次重申了《商品房銷售管理辦法》中禁止“售后包租”的規(guī)定??缮嫌姓呦掠袑?duì)策,媒體廣告上有關(guān)“固定回報(bào)”的字眼不見了,卻又創(chuàng)新出了“委托經(jīng)營計(jì)劃”這類的字眼。開發(fā)商是何其聰明的人,不給售后包租,那就來“委托經(jīng)營”。也就是說指定第三方與投資買房的人簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》,這樣一來,自然不是開發(fā)商自己售后包租了。因?yàn)?,從法律上講,第三方與開發(fā)商自身畢竟是兩個(gè)獨(dú)立法人。 當(dāng)“售后返租”變種“委托經(jīng)營”時(shí),其性質(zhì)還是可以直接牽制投資者。假如開發(fā)商對(duì)預(yù)售合同違約,但還是可以通過《委托經(jīng)營協(xié)議》來控制買房人。就如老張一樣,開發(fā)商逾期交房自然要承擔(dān)被老張退房的責(zé)任,可開發(fā)商卻又在指定買房人必須簽署的《委托經(jīng)營協(xié)議》中規(guī)定買房人不能隨便解約。 委托經(jīng)營是產(chǎn)權(quán)式在銷售中的三種模式之一。即由投資者買商鋪,買后把商鋪委托給開發(fā)商來經(jīng)營,開發(fā)商把商鋪出租給其他人,投資者坐等收益。開發(fā)商提出一個(gè)固定回報(bào)的保證,承諾如果收益達(dá)不到一定的比例,他會(huì)把房子買回來。從法律的角度看,這種模式的合法性是值得質(zhì)疑的。 |
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