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買房不懂這幾招,怎么保障自己權(quán)益!再懶也要學(xué)一點(diǎn)!

 ever qiuqiu 2015-07-18

整理/張昕

圖/俞昇升

買房是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商甚至物業(yè)三家斗智斗勇的一部人生傳奇:論斗智堪比三國(guó)演義、論斗勇好比水滸,論精彩堪比西游記,論感情的付出更比紅樓,購(gòu)房過(guò)程之復(fù)雜、夠驚險(xiǎn)!小北今天就給大家講講,買房中最易遇到的問(wèn)題和“陷阱”,給你好好上一部“購(gòu)房三國(guó)史”!

買房攤上這些事兒,怎么辦?怎么維權(quán)?別慌,一件一件來(lái)!攤上大事兒了。。。


首先,要站在“顧客就是上帝”的制高點(diǎn)給賣房者來(lái)個(gè)下馬威!就是查五證,這也是避免以后不必要麻煩的維權(quán)的最重要一步!

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售)許可證》,簡(jiǎn)稱“五證”

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān),其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。


接下來(lái),您也許會(huì)遇到的事兒就五花八門了。但是,有小北,您攤上這些事兒了也別怕,小北告你怎么維權(quán)!

1、定房時(shí)交了訂金又不想要了怎么辦?


常在買房初始階段發(fā)生的糾紛有購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上,購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商的訂金是可以退還的,而定金一般無(wú)法退還。

在這里,你分得清訂金和定金嗎?小北給你科普一下!

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

而“訂金”目前我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定,它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì),可視為“預(yù)付款”,當(dāng)合同不能履行時(shí),除不可抗力外,應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、期房交房開(kāi)發(fā)商要求漲價(jià),合理嗎?


作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù),不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購(gòu)房者,在面對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的情況下,可以向人民法院提起訴訟,要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù),并承擔(dān)違約責(zé)任。

3、開(kāi)發(fā)商推遲交房怎么辦?


推遲交房讓我露宿街頭啊?別哭,咱有辦法治他!

購(gòu)房者遇到逾期交房等違約違法行為,應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救情況選擇要房或退房。具體來(lái)講,如果開(kāi)發(fā)商能夠盡快完善各項(xiàng)證件、手續(xù),盡快使房屋滿足交付條件、確保將來(lái)能夠辦理房屋權(quán)屬證書,購(gòu)房者可以選擇要房。當(dāng)然,即使合同得以繼續(xù)履行,購(gòu)房者也有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失。

如果購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐,購(gòu)房者還可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

4、房產(chǎn)面積縮水怎么辦?


根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人以此請(qǐng)求解除合同的,不予支持;2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

5、買學(xué)區(qū)房注意,學(xué)區(qū)房不等于劃片房?


不少樓盤雖然與學(xué)校的地理位置相鄰,但孩子的學(xué)籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤與學(xué)校僅一墻之隔,也不能劃入該學(xué)校就讀。學(xué)區(qū)房也需要有“資格認(rèn)證”,而且學(xué)區(qū)房不等于劃片房。

6、開(kāi)發(fā)商承諾標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際裝修有出入怎么辦?

開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品宣傳中,總會(huì)提到精裝修標(biāo)準(zhǔn)為×××元/平方米,但是,業(yè)主在收房時(shí),看到開(kāi)發(fā)商承諾的家具品牌或檔次有所改變,總會(huì)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商宣傳存在水分,實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到承諾。


由于目前在售樓盤大多為期房,在簽約時(shí),部分設(shè)施設(shè)備可能還未開(kāi)始招標(biāo)采購(gòu),開(kāi)發(fā)商并不會(huì)承諾具體的裝修標(biāo)準(zhǔn),而是以“同等價(jià)格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。

《精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確裝飾、設(shè)備的品牌、型號(hào)、規(guī)格,如果因?yàn)樵O(shè)計(jì)需要改變產(chǎn)品,則需要通知購(gòu)房者,征求他們的同意。

7、裝修不達(dá)標(biāo)可以拒絕收房嗎?

對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō),房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí),購(gòu)房人可以主張退房。但對(duì)于精裝修住宅而言,裝修不達(dá)標(biāo),或存有瑕疵,業(yè)主能不能退房存在著較大的爭(zhēng)議。


有些司法判例認(rèn)為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致,有些判例則認(rèn)為任何裝修質(zhì)量問(wèn)題均可構(gòu)成拒絕收房的事由,部分法院則將墻面霉變、滲漏水等問(wèn)題列為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)為可以構(gòu)成拒絕收房事由,其余的普通質(zhì)量問(wèn)題則不作為交付條件,由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整改保修。

如果出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏,混凝土及抹灰有裂縫,陽(yáng)臺(tái)、浴廁間倒泛水,墻皮小范圍脫落等問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)修復(fù)和賠償?shù)?,業(yè)主不應(yīng)強(qiáng)行退房。

8、開(kāi)發(fā)商加層怎么辦?


一般來(lái)講,開(kāi)發(fā)商不可能擅自加高樓層,需要到規(guī)劃局進(jìn)行相關(guān)更改手續(xù)。

如果你認(rèn)為規(guī)劃局調(diào)整規(guī)劃違法,你可以舉報(bào)和控告。

如果規(guī)劃調(diào)整前你已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,則開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約,你可以解除合同,追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

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