在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）公布之前，A房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一直按照“應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率”計(jì)算繳納當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)公布之后，A房地產(chǎn)公司根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，開始按照新規(guī)定計(jì)算方法納稅，即：應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。
　　
　　這兩種計(jì)算方法在預(yù)繳土地增值稅上有什么差異？
　　
　　筆者將A房地產(chǎn)公司之前的算法定義為方法1，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件列示的計(jì)算方法定義為方法2，通過(guò)計(jì)算對(duì)比一下二者在預(yù)繳土地增值稅上的不同（如下圖）。
　　
　　結(jié)果顯示，方法2比方法1要多預(yù)繳稅款0.06萬(wàn)元。
　　
　　從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件給出的算法，A房地產(chǎn)公司預(yù)繳的土地增值稅都比之前的計(jì)稅方法要多，這無(wú)疑會(huì)增加對(duì)公司資金的占用，影響公司的現(xiàn)金流。
　　
　　之所以會(huì)出現(xiàn)這個(gè)差異，是因?yàn)轭A(yù)繳增值稅時(shí)，增值稅的計(jì)征依據(jù)是按照“預(yù)收款÷（1+適用稅率）”計(jì)算的，而土地增值稅預(yù)收款計(jì)征依據(jù)的計(jì)算方法則是“預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅稅款”。
　　
　　那么方法1的計(jì)算公式是否合理呢？
　　
　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件再次重申，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。正是基于這一理論，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件給出了“土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”這個(gè)計(jì)算公式。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)采用方法1計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅稅款是有依據(jù)的。
　　
　　值得一提的是，在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件中，給出計(jì)算公式的目的，是為了方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，符合政策的納稅人可按照公告給出的公式計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。也就是說(shuō)，納稅人在計(jì)算方法上既可以選擇國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文件給出的公式，也可以選擇方法1的公式。筆者認(rèn)為，符合政策條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)測(cè)算結(jié)果，選擇合理的計(jì)算方式，以減少預(yù)繳稅款對(duì)企業(yè)資金的占用。