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昆明市民陳女士最近一直在為戶口的事操心。她2008年買了一套二手房，交清購(gòu)房款后，房屋已過(guò)戶到陳女士名下。但到了2016年年底陳女士才發(fā)現(xiàn)，原戶主的戶口竟然一直沒(méi)有遷出，還在那套房里。 這，其實(shí)是困擾相當(dāng)一部分買二手房者的問(wèn)題——房子的上一個(gè)主人沒(méi)有遷走戶口，導(dǎo)致現(xiàn)主人的戶口無(wú)法遷入，這個(gè)問(wèn)題該怎么處理呢？ 案例 1 房子買了8年多 原戶主一直沒(méi)遷戶口
2008年，陳女士在昆明市吳井路附近買了一套二手房，交清購(gòu)房款后，房屋順利過(guò)戶到了她的名下。雖然陳女士一家很快搬進(jìn)了新居，但當(dāng)時(shí)一家人的戶口還在老房子上，加之孩子也在那邊上學(xué)，因此她一直沒(méi)有在意遷戶口的事。 2016年年底，陳女士把老房子賣了。買家提出“買房后要能落戶”，要求她把戶口遷離老房子。 今年年初，陳女士帶著吳井路那套房屋的產(chǎn)權(quán)證來(lái)到轄區(qū)派出所辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)，打算將自家的戶口遷入。但她沒(méi)想到，查詢發(fā)現(xiàn)，原戶主的戶口一直沒(méi)有遷出，導(dǎo)致她和家人的戶口無(wú)法遷入。 “買房之后，我們一直沒(méi)有去查房屋的戶口情況，沒(méi)想到，過(guò)了8年多的時(shí)間，原戶主的戶口居然一直沒(méi)有遷?！标惻空f(shuō)，買房時(shí)，雙方在房屋買賣合同里也沒(méi)有約定戶口遷出的相關(guān)問(wèn)題?，F(xiàn)在，陳女士面臨兩難處境，一方面，老房子的買家一直催著她遷戶口；另一方面，一家人現(xiàn)居的這套房子被原戶主的戶口“占據(jù)”，她的戶口沒(méi)有去處。 為了辦過(guò)戶手續(xù)，陳女士想方設(shè)法和原戶主聯(lián)系。但時(shí)間太久，對(duì)方留的聯(lián)系方式早就換了，怎么也聯(lián)系不上。她還去原戶主以前工作的公司找，可那家公司早已關(guān)門。萬(wàn)般無(wú)奈，陳女士找到轄區(qū)派出所，向民警尋求幫助。 “現(xiàn)在的解決辦法就是，我向轄區(qū)派出所提供相關(guān)證明材料，由派出所調(diào)查。經(jīng)過(guò)登報(bào)公示后，就可以把原戶主的戶口遷入戶籍所在地派出所直管公共戶，由公安機(jī)關(guān)臨時(shí)代管?！标惻空f(shuō)。日前，她已經(jīng)登報(bào)公示，通知原戶主。 2 買家稅款未付清 2015年，毛先生購(gòu)買了王先生位于昆明市勝利花園小區(qū)的一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，其中約定：房屋成交價(jià)為38萬(wàn)元，同時(shí)王先生須在2015年8月30日前將其戶口從房屋內(nèi)遷出，違約金為房屋成交價(jià)的20%。之后，毛先生一次性付清房款，房屋也已過(guò)戶到毛先生名下。 但是，過(guò)了約定的時(shí)間，原戶主王先生卻遲遲沒(méi)有將戶口遷出。2016年年底，毛先生以“未將戶口遷出房屋，構(gòu)成違約”為由，將王先生告上法庭，要求對(duì)方承擔(dān)違約金5萬(wàn)元。 但是，法庭上，王先生卻認(rèn)為：他作為賣方，已按期履行了交付房屋、辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的主合同義務(wù)，不存在違約。反而是毛先生一直拖欠著王先生為其墊付的稅款，他只能拖延戶口的遷出。王先生表示：如果毛先生能償還所欠的稅款，他愿意遷出戶口。 今年4月，盤龍區(qū)法院審理后認(rèn)為，雙方簽的是房屋買賣合同，合同主義務(wù)為房屋交易相關(guān)的房?jī)r(jià)款給付，以及房屋過(guò)戶。遷戶口屬于“隨附義務(wù)”，不屬于人民法院的處理范圍。另外，按合同約定，毛先生應(yīng)付清房款、過(guò)戶費(fèi)用及稅費(fèi)，目前還欠3800元未付給賣方。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因雙方約定房屋買賣所有款項(xiàng)支付在先、遷戶口在后，賣方有權(quán)待買房履行完全部付款義務(wù)后，再履行其過(guò)戶、遷戶口等義務(wù)，因此，毛先生訴王先生違約的理由不能成立。法院駁回了毛先生的訴訟請(qǐng)求。 案例 3 買套學(xué)區(qū)房 卻遇上“戶口釘子戶” 2015年7月，陳女士和劉先生購(gòu)買了李女士、雷先生名下的一套房屋，房屋位于昆明市盤龍區(qū)“金色交響家園”小區(qū)，房?jī)r(jià)為85萬(wàn)元。 陳女士購(gòu)房目的，就是為了讓孩子上學(xué)。因此，在簽購(gòu)房合同時(shí)，有專門的約定條款：要求兩名原戶主在2016年1月1日前將戶口遷出。同時(shí)還約定：任何一方不履行合同義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則，或要求對(duì)方支付該房屋總價(jià)款10%的違約金。 付清房款后，房屋過(guò)戶到了陳女士、劉先生的名下。但過(guò)了約定的時(shí)間，陳女士查詢發(fā)現(xiàn)，兩名原戶主的戶口還是沒(méi)有遷出，導(dǎo)致小孩無(wú)法遷入戶口，難以入學(xué)。為此，陳女士將原戶主李女士、雷先生告上法院，要求賠償違約金8.5萬(wàn)，并將戶口遷出。 法庭上，兩名原戶主既沒(méi)有到庭參加訴訟，也沒(méi)有提交書面答辯意見(jiàn)。 2016年7月，盤龍區(qū)法院審理后認(rèn)為：本案中，買方陳女士履行付款義務(wù)后，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定時(shí)間辦理遷戶。但賣方并未按約將戶口遷出，導(dǎo)致買方購(gòu)房的主要目的不能實(shí)現(xiàn)。賣方的行為違反了合同的約定，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，法院判決賣方李女士、雷先生支付違約金8.5萬(wàn)元。 至于陳女士要求的“賣方繼續(xù)履行合同，將戶口遷出”，法院指出：因遷戶口問(wèn)題不屬于審理范圍，法院不予處理。 民警支招：戶口無(wú)處遷移的，可暫時(shí)遷入直管公共戶 “房屋買賣中，賣家雖然賣了房子但不遷出戶口，導(dǎo)致買家無(wú)法遷入戶口的情況還是比較常見(jiàn)的，尤其是在學(xué)區(qū)房中比較常見(jiàn)?！币晃环康禺a(chǎn)中介公司工作人員說(shuō)，在房屋買賣合同履行的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)老戶主聯(lián)系不上、不愿配合，或者老戶主無(wú)處遷移戶口等情形，導(dǎo)致買家的戶口遲遲無(wú)法遷入新買的房子里。 當(dāng)買房者遇到此類“遷戶難”的問(wèn)題時(shí)，該如何解決呢？ “針對(duì)賣房后遷移戶口的問(wèn)題，2009年，根據(jù)《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步完善我市戶籍制度改革補(bǔ)充意見(jiàn)的通知》，昆明市設(shè)置了‘直管公共戶’制度，由各派出所分別設(shè)立直管公共戶。如果轄區(qū)內(nèi)常住居民將房屋出售后無(wú)固定住所的，可投靠在昆明市的親屬落戶。確無(wú)投靠對(duì)象的，可將戶口遷入戶籍所在地派出所的直管公共戶（臨時(shí)代管戶），由公安機(jī)關(guān)臨時(shí)代管，臨時(shí)代管期間，戶口限制遷入?！崩ッ魇泄簿殖守暦志种伟泊箨?duì)?wèi)粽嘘?duì)中隊(duì)長(zhǎng)李雪蓮介紹。 李雪蓮說(shuō)，目前呈貢分局下轄6家派出所已經(jīng)開(kāi)通了直管公共戶?！百u家賣房后不遷出戶口的原因，多數(shù)是因?yàn)闆](méi)有遷出地。”對(duì)于這種情況，原戶主可以帶著房屋買賣合同、無(wú)房證明材料到轄區(qū)派出所，申請(qǐng)把戶口遷入直管公共戶，經(jīng)派出所調(diào)查批準(zhǔn)后，可以把戶口遷入。這就解決了因戶口無(wú)處遷移而“賴”在別人房子里的問(wèn)題。 “如果是根本找不到老戶主的情形，買方可以帶著房屋產(chǎn)權(quán)證等證明材料，到轄區(qū)派出所申請(qǐng)將原戶主的戶口遷入公共戶，由派出所調(diào)查核實(shí)，出具情況說(shuō)明。如情況屬實(shí)，經(jīng)過(guò)登報(bào)公示后，可以把老戶主的戶口遷入直管公共戶。但是，如果是老戶主不愿配合，基于自愿原則，派出所民警只能先組織雙方調(diào)解。”李雪蓮說(shuō)。 為了避免買賣房產(chǎn)帶來(lái)的戶口遷移糾紛，李雪蓮建議：買方在買下二手房之前，可以先到轄區(qū)派出所查詢?cè)摲课莸膽艨谇闆r，做到心中有數(shù)。 律師提醒：買二手房前記得查查房屋戶口情況 “自己新買的二手房上卻掛著老戶主的戶口，是不合情理的。但目前來(lái)看，房屋買賣的合同糾紛屬于民事訴訟范疇，而戶口遷移問(wèn)題則屬于行政管理范疇?！北本┐蟪桑ɡッ鳎┞蓭熓聞?wù)所劉娜律師介紹，考慮到判決的實(shí)際可執(zhí)行性，一般而言，對(duì)于這類訴訟請(qǐng)求，法院一般會(huì)以“遷戶籍不屬于法院的審理范圍”為由駁回訴訟請(qǐng)求。對(duì)于一些不愿配合遷戶口的“戶口釘子戶”，買房人只能通過(guò)私下協(xié)商、與公安部門溝通等途徑解決。 劉娜律師建議：買房遷戶前，須做好背景調(diào)查?！胺课萁灰字?，買賣雙方應(yīng)該就交易房屋的戶口現(xiàn)狀進(jìn)行溝通和說(shuō)明，或者直接到派出所查清交易房屋的戶口現(xiàn)狀?！?/span> 作為買房人，做些什么可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？ 首先，要將“合同目的”、“戶口遷出時(shí)間”及“違約責(zé)任”寫進(jìn)房屋買賣合同里。同時(shí)明確約定：如未按期遷出戶口的，應(yīng)按日承擔(dān)違約金或解除合同。如果是購(gòu)買學(xué)區(qū)房，房屋買賣合同中，還可明確購(gòu)房目的是購(gòu)置學(xué)區(qū)房，并承諾房產(chǎn)能遷入戶口，使戶內(nèi)的適齡兒童可享受“就近入學(xué)”政策。如果有該約定，合同簽訂后最終無(wú)法遷入戶籍影響適齡兒童就學(xué)的，可以以“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”為由，解除合同。 其次，購(gòu)房時(shí)分期付款，約定部分房款要到買房人戶口遷入后才支付。這樣做，可以促使賣房人積極將原戶口遷出。 實(shí)習(xí)編輯：邱敏 |
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