江蘇無(wú)錫惠山法院在審理房屋買賣合同糾紛中發(fā)現(xiàn)，在二手房交易過(guò)程中，賣房者未按照約定將戶口遷出，導(dǎo)致新房主不能遷入戶口而引發(fā)的民事糾紛日益增多，影響了房產(chǎn)市場(chǎng)的交易。

　　二手房再度轉(zhuǎn)手 引發(fā)“連環(huán)空掛”

　　2009年8月，王某夫婦向石某購(gòu)買了位于錢橋鎮(zhèn)某小區(qū)的一套二手商品房，然而幾年過(guò)去了，王某一家的戶口始終不能落進(jìn)自家的房子。

　　“無(wú)法落戶的原因是房子里還有其他人的戶口，我到派出所詢問(wèn)，得到的答復(fù)是原戶主不遷走，我們就無(wú)法落戶。但是這個(gè)人不是賣房給我的人，我根本就不認(rèn)識(shí)，也沒(méi)法聯(lián)系上他。”王某無(wú)奈訴至法院。王某認(rèn)為，根據(jù)與石某所簽訂的房屋買賣合同，石某應(yīng)該在交付房屋時(shí)將該房屋內(nèi)的戶口全部遷出，現(xiàn)在石某違約導(dǎo)致自己沒(méi)有辦法遷進(jìn)戶口，因而要求石某完全履行《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并支付違約金10000元。

　　石某卻覺(jué)得自己有些冤枉，原來(lái)，石某的房屋是2006年向許某購(gòu)買，當(dāng)時(shí)許某一家的戶口就未遷出，當(dāng)時(shí)許某承諾會(huì)盡快遷走，就未在意。沒(méi)想到2009年把房子賣給王某時(shí)，許某的戶口還未遷出。

　　法官讓石某設(shè)法聯(lián)系到第三人許某，許某坦承，一直未將戶口遷出是因?yàn)楝F(xiàn)在居住的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，還無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地證，所以無(wú)法落戶，希望王某能夠允許自己將戶口再保留一段時(shí)間，如果王某擔(dān)心今后戶口遺留會(huì)產(chǎn)生糾紛，愿意簽訂相關(guān)承諾書。經(jīng)法院主持調(diào)解，三方達(dá)成協(xié)議，石某和許某各支付王某違約金3500元。

　　落不了戶上學(xué)難 學(xué)區(qū)房變“雞肋”

　　與王某的經(jīng)歷相比，陳女士遇到的空掛戶口問(wèn)題則更加棘手。2010年，陳女士看中某重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)的一套二手房，為解決孩子的上學(xué)問(wèn)題，陳女士很快就和原房主丁某簽訂了房屋買賣合同，并支付了房款。但是陳女士催了好幾次，丁某拒不遷出戶口。拖了近一年后，陳女士向法院起訴，要求丁某把戶口遷出，并支付105元/天的違約金。

　　“當(dāng)初買房就是因?yàn)榭粗惺菍W(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在不能落戶，孩子的上學(xué)問(wèn)題也一直沒(méi)辦法解決，買房的初衷落了空?！标惻恳幌氲酱耍蜌獠淮蛞惶巵?lái)。

　　丁某對(duì)當(dāng)初考慮不周的行為也后悔不已，當(dāng)時(shí)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上遇到困難，急著要把房子賣掉變現(xiàn)，但是沒(méi)有考慮到自己的戶口問(wèn)題，賣掉以后才發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有地方可以落戶，所以才拖到現(xiàn)在。但對(duì)于原告105元/天的違約金的主張，丁某認(rèn)為過(guò)高。

　　在法官的調(diào)解下，雙方達(dá)成協(xié)議，丁某在一月之內(nèi)將戶口遷走，并支付違約金2萬(wàn)元。經(jīng)法官督促，丁某將協(xié)議全部履行完畢。

　　戶籍意識(shí)亟待加強(qiáng) 購(gòu)房合同須明確

　　導(dǎo)致二手房“戶口空掛”現(xiàn)象，主要是由于買房者自身對(duì)戶籍不重視，認(rèn)為只要買到房子、辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證就行，而對(duì)戶口遷移的問(wèn)題處理滯后。一些炒房者購(gòu)買二手房不是用于自己居住，所以對(duì)原房主有沒(méi)有遷走戶口并不在意，而買主又對(duì)戶口沒(méi)有提出特別要求，因此二手房經(jīng)多次交易后，就會(huì)出現(xiàn)找不到原戶主的情況。如果賣房者的原戶口所在地是學(xué)區(qū)房，為了讓孩子上學(xué)，很多賣房者更加不愿主動(dòng)將戶口遷出。

　　據(jù)了解，按照有關(guān)規(guī)定，如果當(dāng)事人不申請(qǐng)，戶籍管理部門不能強(qiáng)制遷走他人的戶口，導(dǎo)致二手房交易時(shí)，原戶主并不一定要遷出戶口，由此產(chǎn)生問(wèn)題。目前，我國(guó)并沒(méi)有對(duì)原戶主戶口問(wèn)題做出特別規(guī)定，房產(chǎn)過(guò)戶屬房產(chǎn)部門管，而戶口遷徙則歸公安機(jī)關(guān)管，因此戶口遷移涉及行政管理法律關(guān)系，法院一般不在二手房買賣糾紛中對(duì)戶口遷移直接作出判決。

　　法官提醒購(gòu)房者房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求賣房者一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋居住人的戶籍狀況，并在簽訂合同時(shí)就戶口問(wèn)題約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞?，可以要求在合同里注明，在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才支付需繳納的購(gòu)房款。