|
1，過戶問題 前講了四類特別便宜的二手房，如果在購房的時候碰到了，還是要謹(jǐn)慎的 戶口制度可以說是我國特有的一個怪胎制度，它的法律性質(zhì)一直到現(xiàn)在都沒有被明確，但是它卻影響了很多人的居住問題。 為什么要設(shè)立戶口制度？ 一個最主要的原因是為了保證每個人都有地方住。如果這個人實在是沒有地方住了，那他可以住在戶口所在地對應(yīng)的那套房子里面。 這是一個最基本的居住權(quán)保障。 很多人就是利用了這樣一個政策，在購買二手房的時候故意利用這一點(diǎn)來騙錢。 有的二手房房東，明明之前就跟你說好了，你把購房款交給他了，到時候就把房子賣給你，然后把戶口遷出來。等他拿到你的錢以后，他卻不把自己的戶口遷出來，這種情況經(jīng)常會碰到 如果碰到這種情況該怎么辦？ 因為這種情況是普遍存在的，所以建議買方交錢的過程當(dāng)中，不要一下把所有的錢都交掉，留一筆尾款。這筆尾款就是約定，如果把戶口給遷走了，那么這筆尾款再匯給你，如果你不遷走，那這筆尾款我是不付的 2，查詢房產(chǎn)信息 那么也許有人會問了，你說被法院查封的二手房盡量不要去買，被抵押的二手房買的時候一定要謹(jǐn)慎，那我們作為買方，我們又怎么才能知道這套房子是被抵押，這套房子是被法院查封的 其實很簡單，你只要去房子所在地的房產(chǎn)交易中心調(diào)一份房子的基本信息就可以了，比如說你這個房子是在上海市徐匯區(qū)，那你就去徐匯區(qū)房產(chǎn)交易中心調(diào)這個房子的基本信息就可以了。 但是現(xiàn)在有一個小問題，從去年10月1號以后這邊出了一個新的政策，就是除了房東本人以外，其他人都不能去房產(chǎn)交易中心調(diào)這個信息了，以前是隨便什么人都可以，你房東也好，不是房東也好，律師也好，不是律師也好，都可以調(diào)這個信息，現(xiàn)在不行了，現(xiàn)在必須是房東本人。 所以我們一定要讓房東本人去調(diào)這份房子的基本信息。如果說有的房東推三阻四找各種理由，很長時間他都不把這個房子的信息給你，如果碰到這種情況你一定要當(dāng)心了，因為像這種房子很有可能是有問題的，他不想讓你知道這個信息 還有關(guān)于時間要強(qiáng)調(diào)一下，因為有的房東他開出來房產(chǎn)交易中心下面日期，因為一般情況下交易中心開出一份東西，他會蓋一個交易中心的章，下面會有個當(dāng)天的日期，有的房東他給你的房產(chǎn)交易中心開出房產(chǎn)基本信息，那么基本信息上面房子產(chǎn)權(quán)是很清晰的，沒有抵押也沒有被查封，但是那個日期你會發(fā)現(xiàn)特別早，是在半年以前，也可能是有問題的，因為可能半年前他去調(diào)基本信息的時候，這套房子產(chǎn)權(quán)是很清晰的，但是你怎么知道在這半年的時間里面，他沒有把這個房子做手腳？ 如果你要房東去調(diào)這個基本信息，一定要調(diào)最近的，最好是距離現(xiàn)在三天以內(nèi)的這種信息。這樣的話我覺得才會比較保險。 3，違約金 在簽購房合同的時候，一定要把違約金加在里面 因為原房東不把戶口遷走，我們可以要違約金。 說一下違約金的金額問題，很多人都會漫天要價，把違約金的金額約定得很高，比如說你賠我個500萬1000萬，這種約定是沒有任何意義的，因為我們國家目前關(guān)于違約金的一個適用原則，是以覆蓋你損失一方的所有損失為主的。 這里所說的所有損失是指直接的經(jīng)濟(jì)損失，而不包括間接的經(jīng)濟(jì)損失。 我舉個例子來說明一下，比如說因為房東不把戶口遷走，你沒有辦法住到這套房子里面去，那么你必須在外面租房子，月租金是1萬元人民幣，你租了十個月，因此你的額外成本就是10萬塊錢，你可以把10萬塊錢作為一個直接的經(jīng)濟(jì)損失，要求對方支付違約金，這個是可以的。 但比如你說我很想要你這套房子，你先不把戶口遷走，我每天都很抑郁，我得了抑郁癥了。我要求醫(yī)院里面治療我這個抑郁癥花了30萬，我要求你30萬你也賠償，這個很明顯就是得不到法院支持的，因為這個屬于一個間接的經(jīng)濟(jì)損失。 所以在約定違約金金額的時候，也是要講究一定的科學(xué)性與合理性的，并不是說你想要多少對方就賠你多少。 4，合同法抵消原則. 也許就有人會問了，如果我的違約金的訴訟請求得到法院的支持了，但是房東他就是不給我錢。碰到這種情況該怎么辦？ 那么我們合同法里面有個原則叫抵消原則。 什么意思？ 比如你購房合同里面約定，如果房東把戶口遷走，我把最后一筆尾款30萬匯過來，如果說被法院支持的違約金是20萬，而且房東他不給你錢的話怎么辦？這20萬就和30萬之間相互之間可以形成一個抵消。也就是說30萬減去20萬以后的10萬，如果說最后房東把戶口遷走了，我到時候不用再付給你30萬了，我只要再付給你10萬塊錢就可以了 5，如果房東就是不把戶口給遷走，怎么辦？ 如果碰到這樣的問題的話，目前其實還真的是沒有一個特別好的辦法去強(qiáng)制要求他把戶口給遷走，有的人可能會說我們?nèi)シㄔ浩鹪V他，在這里我可以很明確的告訴各位戶口的問題不歸法院管，戶口的問題歸公安局管。 所以如果房東把房子賣給你，但是他就是不把戶口給遷走，我們目前還不能單單就戶口這個問題向法院提起訴訟。如果你起訴的話，法院都不會受理。一般就會說去公安局派出所解決這件事情。 但是你去了派出所，她也跟你說如果房東他就是不遷走的話，我們派出所也不能強(qiáng)制。 目前在國內(nèi)99%以上的地方都是這樣的一個操作方式。根據(jù)我們這邊的了解，只有極少數(shù)的幾個城市，那么目前我們知道大概是在廣東和江蘇極個別的幾個城市。目前有采用人戶分離的措施，也就是說把房東的戶口從原有地址強(qiáng)制遷到一個集中存放的一個專用賬戶，通過這種強(qiáng)制的方法來把房東的戶口給遷走，但是采用這種政策的城市是非常少的。 所以我們在購房時一定要當(dāng)心這一點(diǎn)。那如果沒有辦法要求他把房子把戶口給遷走，我們怎么保障自己的權(quán)益？ 我一直說要注意的一個方法，就是你要在你的購房合同里面約定，如果不把戶口遷走，必須要支付你一定的違約金。因為法院現(xiàn)在雖然不管戶口的事情，但是違約金的事情他是管的。也就是說你雖然沒有辦法要求房東把戶口強(qiáng)制遷走，但是你可以要求房東賠償你一定的違約金，這樣一定程度可以彌補(bǔ)你的損失。 而且房東的戶口在這套房子里面，對于你以后想要把這套房子再轉(zhuǎn)賣掉，價格也是會產(chǎn)生影響的，下家可能會有想法，房東的戶口在里面，這算什么意思？就像是一顆不定時的炸彈，什么時候爆炸你都不知道的。 6，戶口學(xué)籍與學(xué)區(qū)房問題 很多人現(xiàn)在買房都不是為了居住，都是為了孩子讀書的，那么這種房子被統(tǒng)稱為學(xué)區(qū)房 如果你買的學(xué)區(qū)房，你不單單是要把自己孩子的戶口給遷進(jìn)去，更重要的是你還要了解到學(xué)區(qū)房當(dāng)?shù)貙τ谌雽W(xué)名額這樣一個限制性的規(guī)定。 什么意思？ 比如說上海的學(xué)區(qū)房入學(xué)名額是五年，如果說去年原來房東的孩子已經(jīng)用這套房的地址入學(xué)了，那么就算今年你把這套房子買了，然后你把自己的孩子的戶口遷進(jìn)去了，那你的孩子也是沒有辦法進(jìn)入學(xué)區(qū)房對口學(xué)校學(xué)習(xí)的。因為它沒有超過五年的這樣一個時間限制。 所以說如果購買二手學(xué)區(qū)房的話，相對來說要了解的內(nèi)容更多一些，不單單是我的孩子可不可以把戶口遷進(jìn)去，你還要了解當(dāng)?shù)貙τ趯W(xué)區(qū)房入學(xué)名額的這樣一個限制性的規(guī)定。然后在確認(rèn)這套房子的入學(xué)名額有沒有被用掉以后，你再做決定要不要買這套房子 |
|
|
