開發(fā)商暴利的秘密在于蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的；在經(jīng)濟學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分，暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。

在目前中國的房地產(chǎn)市場上，很多人相信，房子之所以值，房價之所以高，基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。

開發(fā)商有沒有暴利？確實有。否則為什么各種財富傍單上部么多開發(fā)商老板能躋身其中呢，為什么各行各業(yè)的資金都爭先恐后地人房地產(chǎn)行業(yè)呢。社會自然地對開發(fā)商這種嗜血成性充滿了指責(zé)。與此同時，很多人也把房價下降的希望寄托于對開發(fā)商利潤的抑制政策上。

但一個與財富榜相矛盾的地方是，在中國A股市場上，那些大開發(fā)商的毛利率并不出奇，在銷售業(yè)績好的年景一般也就8%~ 10%。出現(xiàn)這種矛盾現(xiàn)象，是否是那些上市公司的年報作假了？

上市公司并沒作假。我們得明白一個經(jīng)濟學(xué)道理，暴利未必有降價空間。

我們假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本更10000元。這10000萬元包括土地成本、磚瓦灰砂石等建筑材料、人工成本、管理費用等。這個成本是實實在在的，不能再少了，再少就得渝工減料。房子建好后，開發(fā)商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%，這個房子的降價空間最多只有1000元。不能冉低了，再低就得虧本了。

那開發(fā)商的暴利從何而來？

秘密在于蓋房子的成本并不是全由開發(fā)商出的。這個例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了 2000元，另外8000元中，可能有3000元來自銀行的開發(fā)貸款，有5000元來自從購房人那里收取的預(yù)售款。使用銀行的開發(fā)貸款還要付利息，使用購房人的預(yù)售款連利息都不用付。

事實上，很多開發(fā)商連2000元的本錢都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng) 常玩的是五個鋼三個蓋的游戲。這個項目一期的預(yù)售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和周轉(zhuǎn)速度。

在經(jīng)濟學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定，開發(fā)商的利潤率達到了 50%,而降價空間最多只有10%。

有位開發(fā)商老總給我講過一個國美賣房子的故事。

人們很熟悉，國美是家用電器專賣商。2004年起，國美也開始介人房地產(chǎn)，而且是空手套白狼地介入到了房地產(chǎn)中。怎么“玩” 呢？用家電制造商的資金“玩”。

由于國美是銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國大中城市的大銷售商，家電制造商給它供貨時通常要給一定的回款期，例如兩個月。也就是說，發(fā)了貨不用同時給錢，國美可以兩個月以后再給制造商付貨款。由于制造商每批的發(fā)貨時間總是要有一定重合期的，理論上說，國美手上就總是占有著制造商的一大筆資金。

故事到此并不新奇。因為在把貨賣掉之前，制造商所提供的流動資金是占用在實物商品上的；制造商給予銷售商的回款期限也是對銷售周期做過測算的。因此正常銷售情況下，國美并無多少余地將這些資金挪作他用。

國美的騰挪之術(shù)在于其特殊的銷售方式。首先是降價銷售。不惜大搞降低銷售利潤，把零售價格壓低到一般簾場價格之下，這個價格甚至大幅度侵蝕到批零差價也在所不惜，在這種價格策略下, 國美貨就銷售得奇快。通常需要網(wǎng)個月銷完的貨能在一個星期內(nèi)就被銷售了出去。

秘密就發(fā)生在這里。這時國美只用一個星期就已經(jīng)間收了占用的制造商資金，但回款期是兩個月，這樣國美就可以白白使用這些資金一個月零三周。又由于制造商發(fā)貨的批次總有一定重合期，國美手上就總握有一大筆這些原本屬于制造商的資金。于是國美可以把這些別人的資金用來投資房地產(chǎn)。當(dāng)然，后面的故事就沒有多少新意了。國美把家電銷售中的薄利快銷術(shù)同樣用在了房地產(chǎn)的樓盤銷售中。這進一步縮短了其資金的回收時間，提高了資金的利用效率。空手套白狼”的游戲就這么“玩”成了。

成本利潤率的微小增長都可以倍加地提高開發(fā)商的資金利潤率。但在銷售價格向下波動時，成本利潤率的下降也可以導(dǎo)致開發(fā)商資金利潤率的幾何級數(shù)下降。

在房地產(chǎn)業(yè)中，開發(fā)商的暴利程度取決于三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一是獲取開發(fā)貸款的自有資金比例。銀行要求開發(fā)商獲取開發(fā)貸款時的自有資金比例越高，銀行的風(fēng)險越小而開發(fā)商的資金利潤率越低。2005年時，為抑制房地產(chǎn)過熱，我國曾將開發(fā)商獲取開發(fā)貸款的自有資金比例 提高到35%以上；2008年下半年世界金融危機爆發(fā)后，為保增長需要，我們又將開發(fā)貸款的自有資本金比例降低到了 20%。

二是銷售周期。經(jīng)濟學(xué)常識可知，資金利潤率總是與一定的周轉(zhuǎn)速度、周轉(zhuǎn)時間密切相連的。這個道理并不復(fù)雜。如果資金一年周轉(zhuǎn)兩次， 每次獲利兩成，那么這個資金的年回報率就可達40%以上，堪稱暴利；相反，如果資金四年才能周轉(zhuǎn)一次，那么即使周轉(zhuǎn)一次的利潤率達到40%，考慮到利息因素，每年的回報率還到不了 10%。實際上，對開發(fā)商來說，動用金融杠桿是有時間期限的，如果因銷售回款造成貸款到期還不上，對開發(fā)商來說是致命的。所謂資金鏈斷裂的風(fēng)險，指的就是市場低迷時銷售周期延長造成開發(fā)商無法實現(xiàn)資金正常周轉(zhuǎn)的風(fēng)險。

三是價格波動。在銷售價格向上波動時，成本利潤率的微小增長都可以倍加地提高開發(fā)商的資金利潤率；但在銷售價格向下波動時，成本利潤率的下降也可以導(dǎo)致開發(fā)商資金利潤率的幾何級數(shù)下降。特別是，當(dāng)銷售價格下降到成本以下時，開發(fā)商的資金虧損與成本相比也將倍增地出現(xiàn)。