房價(jià)到底是供需關(guān)系決定的，還是成本利潤決定的？

@逗士

兩個(gè)問題，我們逐個(gè)解決。

一、房地產(chǎn)是暴利行業(yè)嗎？答：不是。

首先我們要定義“暴利”：在日常生活中我們經(jīng)常使用“凈利率極高”來定義“暴利”，但這顯然是比較片面的。先撿礦泉水瓶之后賣廢品是一種成本極低的活動(dòng)，其凈利率高得無法計(jì)算，但我們顯然不會(huì)把這門生意看做“暴利生意”。

1.我傾向于聯(lián)動(dòng)使用兩個(gè)指標(biāo)來審視房地產(chǎn)行業(yè)，即ROE和IRR。

ROE，即凈資產(chǎn)回報(bào)率，是用來描述企業(yè)盈利能力的常用指標(biāo)。ROE越高，就代表企業(yè)盈利能力越強(qiáng)；

IRR，即內(nèi)部收益率，是用來描述項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的常用指標(biāo)，IRR越高，就代表此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，即項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)越低。

我們都知道投資的重要原則之一就是風(fēng)險(xiǎn)和收益是對(duì)等的。所以，我個(gè)人認(rèn)為，真正的暴利行業(yè)，是風(fēng)險(xiǎn)和收益不匹配的行業(yè)，即收益很高而風(fēng)險(xiǎn)很低的行業(yè)。表現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上便是ROE和IRR的雙高。

2.地產(chǎn)行業(yè)的ROE與IRR較為同步，且無明顯偏高，不是暴利行業(yè)。

ROE:以萬科為例，2013年年報(bào)顯示萬科的ROE約為20%，低于銀行業(yè)（招商銀行23%）、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)（騰訊30.8%）及酒業(yè)（瀘州老窖33.2%）。這個(gè)數(shù)字確實(shí)優(yōu)于很多行業(yè)，但是距離“極高”和“暴利”還是有很大差距的。

IRR:一般來說，常規(guī)住宅銷售項(xiàng)目的IRR在20%左右。這表示該項(xiàng)目操作過程中每年能承受貨幣最大貶值20%，即年通貨膨脹20%。這顯然也不是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極低的數(shù)字。

3.阻止地產(chǎn)行業(yè)成為暴利行業(yè)的主要原因是稅收。

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中要繳納大量稅賦，其中用來限制地產(chǎn)行業(yè)利率最重要的稅收是土地增值稅。

土地增值稅，簡稱土增稅，民間稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，其作用一目了然。我這里不去描述土增稅的構(gòu)成方式，只舉一個(gè)簡單的例子。

甲公司開發(fā)了A樓盤，售價(jià)50000元/平，開發(fā)成本（可抵扣土增）10000元/平。此時(shí)土增稅為20500元/平。

所以，消費(fèi)者繳納的大部分房款是進(jìn)入了財(cái)政，而不是開發(fā)商的腰包。

稅收對(duì)ROE的限制體現(xiàn)在凈利率上（ROE=凈利率X周轉(zhuǎn)率X杠桿）。一般來說，地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利率在10%-12%，最高能達(dá)到25%左右（食品醫(yī)療行業(yè)平均水平為25.58%）。

題外話1.真正的暴利行業(yè)為“類稅務(wù)局行業(yè)”，典型代表：博彩業(yè)（合法部分）。

合法合規(guī)的博彩業(yè)相當(dāng)于“無痛稅務(wù)局”，其經(jīng)營方式是提供一個(gè)可以賭博的場所及配套服務(wù)，并從賭客的賭資當(dāng)中抽取水錢作為收入。顯而易見的是，這門生意的邊際成本極低，ROE（凈利率及周轉(zhuǎn)率極高）和IRR雙極高，是典型的暴利行業(yè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率有多少？答：平均為10%-12%.

@張甲巖

房地產(chǎn)的凈利潤率（凈利潤除以總收入）究竟有多少？

如果項(xiàng)目正常運(yùn)營，10% 左右。做得好的項(xiàng)目，可以達(dá)到 20% 以上；做得不好的還有很多賠錢，項(xiàng)目爛尾，或者房子蓋好賣不出去，抵押物被拍賣的。

除此之外，房地產(chǎn)公司在地價(jià)飛漲的時(shí)期，還會(huì)買下土地使用權(quán)等漲價(jià)后再轉(zhuǎn)讓，獲取轉(zhuǎn)讓收益。我判斷題目的重點(diǎn)不在這里，就帶過好了。

上面所說的是單一的項(xiàng)目，就是建一個(gè)樓盤的凈利潤。集團(tuán)公司還需要加上集團(tuán)其他收益并扣除集團(tuán)的費(fèi)用（管理、宣傳、公關(guān)等費(fèi)用）。

利潤率和收益率有什么區(qū)別？

這一部分是后來加的，因?yàn)楹枚嗳硕寂磺宄?。簡單點(diǎn)說：

利潤率，通常指凈利潤率，= 凈利潤 / 銷售收入

收益率，就是投資回報(bào)率，= 凈利潤 / 股東實(shí)際投入資金 / 年數(shù)

10% 在國內(nèi)什么水平？算暴利行業(yè)嗎？

大部分傳統(tǒng)行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)，利潤率 5~6% 左右，甚至更低。在《2?0?1?2? 年?中?國?企?業(yè) 5?0?0 ?強(qiáng)的利潤排名》中，制造業(yè)企業(yè)利潤率為 2.90% 上下。

排名靠前的基本是互聯(lián)網(wǎng)、壟斷、能源、金融（包括銀行），也就是「非一般行業(yè)」。

房地產(chǎn)行業(yè)的公司：

華潤：排名 52，利潤率 22.47%；

世茂：排名 53，利潤率 21.97%；

恒大：排名 70，利潤率 18.24%……等等 

房地產(chǎn)企業(yè)超過 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。

平均看來，就是「比起一般行業(yè)，利潤高一些」的水平。10% 確實(shí)高于很多「一般行業(yè)」。但稱不上暴利，最多可以說是「微暴利」吧。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)的門檻很高。不論是資金門檻、政治門檻、技術(shù)門檻（運(yùn)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力）都很高。在房價(jià)平穩(wěn)的今天，風(fēng)險(xiǎn)較之前大大提升。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目有較高的利潤率，也是合情合理的。

題主、以及有的人覺得房地產(chǎn)行業(yè)很暴利，為什么？

大眾對(duì)一個(gè)行業(yè)產(chǎn)生「暴利」印象，一般會(huì)覺得：「??！這個(gè)某某產(chǎn)品賣 100 塊一個(gè)，成本其實(shí) 10 塊錢都不到！暴利！」。如果從這個(gè)角度，我認(rèn)為房地產(chǎn)稱不上暴利。

之所以他們會(huì)認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都暴利，可能的原因：

1. 最掙錢的個(gè)案（20% 以上），甚至是謠言，容易被媒體宣傳或口口相傳。傳到大眾耳中的更多的是「暴利」的案例；

2. 有「房價(jià)高所以一定高利潤，一定暴利」的誤解；

3. 對(duì)高房價(jià)的宣泄；

4. 把利潤率和回報(bào)率搞混了，回報(bào)率確實(shí)高，但是利潤率沒那么高；

5. 確實(shí)有一些不合法合規(guī)的暴利個(gè)案存在；

6. 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)還停留在曾經(jīng)的黃金時(shí)期。

很多答主用了上市公司了數(shù)據(jù)，可以說明問題嗎？

上市公司數(shù)據(jù)能反映平均值，能展現(xiàn)行業(yè)的常態(tài)，正常運(yùn)營方法。但是也有不足。因?yàn)榇箝_發(fā)商和小開發(fā)商的運(yùn)營模式很不同。大開發(fā)商的融資成本低，但運(yùn)營成本高，例如為了打品牌拿「地王」。排名靠前的開發(fā)商，有時(shí)候，地拍下來的時(shí)候就知道是賠錢的。

我們看過大公司既平均水平，接著看看比較掙錢的項(xiàng)目，具體的盈利情況。

比較暴利的項(xiàng)目應(yīng)該是什么樣的呢？

例如，該項(xiàng)目每平方米售價(jià) 4900，拿地成本 建筑成本 融資成本約為 2000-2200每平方米（按照 2100 計(jì)）。

毛利潤=4900-2100=2800

① 扣除 營業(yè)稅及附加=4900*5.6%=274.4

② 扣除 行政及銷售費(fèi)用=4900*(3% 3%)=294

③ 加計(jì)扣除=2100*20%=420

④ 所有扣除總額=274.4 294 420=988.4 （營業(yè)稅及附加 行政銷售 加計(jì)扣除）

⑤ 土地增值額度=2800-988.4=1811.6

⑥ 土地增值稅=988.4/2*30% 988.4/2*40% (1811.6-988.4)*50%=757.54

⑦ 企業(yè)所得稅=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515

⑧ 凈利潤=4900-2100-274.4-294-757.54-368.515=1105.545≈1105.5 

項(xiàng)目凈利潤率=1105.5/4900=22.56%

這里不能除以時(shí)間，答案就是22.56%

那我們再看看資金效率：

2100 的成本，杠桿 2:1，所以自有資金 700 就夠了，1400靠融資。時(shí)間也按照 2.5 年（但實(shí)際上會(huì)比這個(gè)短，根據(jù)各地政策不同，在房屋完工前就可以預(yù)售，此時(shí)的資金已經(jīng)回籠，資金的效率應(yīng)算到此時(shí)為止）。

自有資金投資回報(bào)=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是說每投入 100 元，一年的收益為 63.17 元。

這些公司怎么做到如此高的利潤率的？

1. 地價(jià)便宜。通過各種方法（此處省略，別問我，我不會(huì)說噠！）拿到價(jià)格比較低的地。地價(jià)成本少了，利潤當(dāng)然就高了。

2. 利用財(cái)務(wù)方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值稅和企業(yè)所得稅。據(jù)說（不是我說的哦！不要來查我?。┖芏喙径甲隽艘欢ǔ潭鹊氖帜_。

3. 融資成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都要借錢，有人借錢 8% 利息，有人 30% ，差別是很大的。

每個(gè)行業(yè)都有賺錢的和賠錢的，賺得多和賺的少的。了解一個(gè)行業(yè)的利潤組成和經(jīng)營方法，了解「為什么」之后，或許很難得出「暴利」或「非暴利」的概括性結(jié)論了。

利益關(guān)系：資金方。

祝愿各位能買到便宜的房子！

（本文內(nèi)容整理自知乎）