南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。

而一個人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的就是有個落腳、棲身之所，或購房，或租房，于是便催生了一個火爆的房地產(chǎn)市場。

《清明上河圖》局部

據(jù)包偉民先生的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000，咸淳年間，可能達(dá)到35000。

今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京與廣州市區(qū)的人口密度為13000，北京約為14000。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導(dǎo)致大城市的商品房供不應(yīng)求，房屋的銷售價與租賃價越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數(shù)十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。

難怪宋人要感慨說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地”。

1

租房族

房價太高，宋又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當(dāng)了“租房一族”，有北宋名臣韓琦的話為證：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”

歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于上議院議長兼國家直訴法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發(fā)牢騷：“鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴?！边@套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

當(dāng)過御史中丞（相當(dāng)于下議院議長）的蘇轍，也買不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達(dá)了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間?！?/span>

晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽?！?/span>

清明上河圖（局部）

在那個時代，連宰相都要租房子。朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋?！彼握孀跁r的樞密副使（相當(dāng)于副宰相）楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時，宋真宗冒雨前往祭拜，發(fā)現(xiàn)巷子狹窄，連馬車都進(jìn)不了，“步至其第，嗟憫久之”。

直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是“僦舍而居”。

2

開發(fā)商

每個月15貫的租金收入還算是少的。南宋建康府“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個投資熱點是放貸業(yè)）?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。

有些貪婪的官員，違規(guī)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)，如徽宗朝的宰相何執(zhí)中，“廣殖貲產(chǎn)，邸店之多，甲于京師”，“日掠百二十貫房錢”，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。北宋“六賊”之一的朱勔更厲害，“田園第宅富擬王室，房緡日掠數(shù)百貫”。

丁謂畫像

但最具商業(yè)頭腦的開發(fā)商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰柜街購置了一塊地皮，冰柜街地勢低洼，經(jīng)常積水，同僚都笑他傻。其實丁謂很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個大水池，既可將積水蓄于一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然后又修建了一座橋，再向朝廷奏請開辟?？甸T為通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁華地段，地價與房價都蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處于商圈的要害位置，“據(jù)要會矣”。

宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動型政府，眼看著房地產(chǎn)市場如此有利可圖，也積極投身進(jìn)去，在都城與各州設(shè)立“店宅務(wù)”，專門經(jīng)營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017年），汴京店宅務(wù)轄下有23300間公租屋；天圣三年（1025年），京師公租屋的數(shù)目又增加到26100間。

宋政府設(shè)“店宅務(wù)”經(jīng)營公租屋，目的有三：

一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入。

二是將公租屋的租金設(shè)為專項基金，用于維持當(dāng)?shù)氐墓媸聵I(yè)。

三是為城市的中低收入者提供基本住房。

相對于私人放租的高檔房屋，“店宅務(wù)”的房租比較低廉，天禧元年開封府一間公租屋，每月租金約為 500文；到了天圣三年，在物價略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當(dāng)時一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，還是負(fù)擔(dān)得起的。

3

房市調(diào)控

房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹，更是居民生存于社會必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價一再飆升，動用行政手段干預(yù)市場是少不了的。

今人見識到的“限購”政策，其實宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內(nèi)外臣市官田宅?！?/span>

即不準(zhǔn)中央及地方官員購買政府出讓的公屋。希望將申購公屋的機會留給一般平民。宋仁宗天圣七年，宋政府又出臺“第二套房限購”政策：“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋?！?/span>

現(xiàn)任高官除了正在居住的房產(chǎn)之外，禁止在京師購置第二套房。

由于宋時期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數(shù)目龐大，宋政府將房市調(diào)控的重點放在房屋租賃價格上，時常發(fā)布法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”；

大中祥符七年（1014年）二月，這里的“官舍”，就是“店宅務(wù)”經(jīng)營的公屋。公屋具有“廉租房”的性質(zhì)，租住者又多為城市的中低收入群體，因而，宋政府在極端天氣時節(jié)（雪寒）或重要節(jié)日免除租戶數(shù)日房租，合情合理。

不過，有時候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”；這里有一個“度”需要政府把握好，否則勢必受到業(yè)主的抵制、市場的報復(fù)。南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出非議：“不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也?！?/span>

官府老是要求業(yè)主將租金打折，那今后誰還愿意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業(yè)主也必不愿意掏錢修葺，最后租戶將“無屋可居”。官府的做法看似是恤民，其實是不知道“貧富相資”的道理。

宋朝畢竟是商品經(jīng)濟很發(fā)達(dá)的時代，人們對市場的定價機制并不陌生，如葉適認(rèn)為，“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”對富人的財產(chǎn)權(quán)，宋人也明確提出要給予保護(hù)，如蘇轍痛罵王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也?！?/span>

才有明白人站出來非議政府的減租政策，強調(diào)“貧富相資”的道理。

有過三次發(fā)展高潮：當(dāng)下房地產(chǎn)熱算一次，民國時代因為工業(yè)化進(jìn)程也出現(xiàn)了一次，而最早的房地產(chǎn)熱潮可能要推到七八百年前的宋朝。

　　最早的城市化

　　宋朝常常被認(rèn)為是中華文明的巔峰時期。許多世界主流學(xué)者甚至斷定，宋代是中國近代化的開端。中國最早的城市化就發(fā)生在宋代，最典型的特征是大量的技術(shù)發(fā)明得到應(yīng)用，工商業(yè)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)，城市經(jīng)濟日益發(fā)達(dá)，大量人口脫離農(nóng)業(yè)，進(jìn)入各種商業(yè)市鎮(zhèn)。從數(shù)量來說，城市越來越多，城市人口出現(xiàn)大的增長。

　　宋代之前，以漢唐為盛，漢唐人口最高峰時曾達(dá)到5000萬到6000萬左右。軍人出身的趙匡胤極其厭惡戰(zhàn)爭，進(jìn)入宋代之后，人民休養(yǎng)生息，長期的和平環(huán)境，使人口出現(xiàn)快速增長。宋仁宗時代的全國總戶數(shù)為1200萬，到徽宗時，就已經(jīng)超過2000萬戶;按每戶5口人計算，宋代人口已經(jīng)達(dá)到1億以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越漢唐。汴京人口百萬，“比漢唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的糧食達(dá)600萬石。根據(jù)記載，北宋的汴京和南宋的臨安都是人口逾百萬的國際大都會，此外還有6個像泉州這樣的大城市，人口在20萬以上。至于10萬人左右的中等城市則更多。值得一提的是，在宋代人口統(tǒng)計中，官方將城市中的非農(nóng)業(yè)人口單獨列為坊郭戶，正式確認(rèn)了城鄉(xiāng)差別。

　　宋代的城市化進(jìn)程是極其明顯的。在宋之前，中國只有“城”而沒有“市”，所謂的城市其實都是軍事和政治駐地。宋代城市的標(biāo)志不再是城墻，而是街市。商業(yè)繁榮導(dǎo)致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，廣告滿街，酒樓茶館，勾欄瓦社隨處可見。宵禁的傳統(tǒng)也逐漸消失，北宋的汴梁“夜市直至三更盡，才五更又復(fù)開張，耍鬧去處，通宵不絕”;南宋的杭城“大街買賣晝夜不絕，夜交三四鼓，游人始稀，五更鐘鳴，賣早市者又開店矣”。

　　宋代的城市化不僅體現(xiàn)在大城市的興起，更主要的是大量小城鎮(zhèn)的涌現(xiàn)。人煙密集的村鎮(zhèn)逐漸形成商業(yè)化的市鎮(zhèn)——“草市”，聚居于市鎮(zhèn)的大量人口已經(jīng)逐步脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以商業(yè)和手工業(yè)為主。這樣的市鎮(zhèn)是如此之多，以至于汴梁城外有十二處市鎮(zhèn)環(huán)繞，形成衛(wèi)星城;臨安城周邊數(shù)十里之內(nèi)，人煙生聚，遍布市井坊陌，就是走上幾日也走不出來。這些遠(yuǎn)郊市鎮(zhèn)的繁榮程度絲毫不遜色于外地的一般州郡，可見都城何等繁勝。這無疑體現(xiàn)了大城市的輻射效應(yīng)，這是現(xiàn)代城市化最常見的現(xiàn)象。

　　按照歷史學(xué)家趙岡的計算，臨安城在發(fā)展高峰期人口高達(dá)250萬，的郊區(qū)面積遠(yuǎn)超過城區(qū)的面積，居民人數(shù)也高于城區(qū)?！抖汲羌o(jì)勝》說，臨安“戶口蕃息近百萬余家，城之南西北三處各數(shù)十里，人煙生聚，市井坊陌，數(shù)日經(jīng)行不盡”。稍晚一段時間的意大利人鮑丁南如此描述杭州：

　　世界上再也沒有比這座城市更宏大的了，它方圓達(dá)100英里，到處見縫插針般地住滿了人，一所宅院里往往住著十或十二家，而市郊的人口比市內(nèi)還多。該城共有十二座城門，而在距每座城門8英里之外的地方，還有許多比威尼斯更大的城鎮(zhèn)，故一個人若在任何一處郊區(qū)走上6或8天，仍會覺得自己仿佛只是走過了很小的一段路。

　　漆俠在《宋代經(jīng)濟史》中指出：“這種現(xiàn)象不但出現(xiàn)在名城大邑中，在各地州縣也有類似的表現(xiàn)，只不過是草市規(guī)模有所不同罷了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商業(yè)的發(fā)展?！笔墟?zhèn)現(xiàn)象其實就是今天所說的“小城鎮(zhèn)”，這是中國城市化進(jìn)程中的最值得關(guān)注的特點。據(jù)研究者統(tǒng)計，兩宋時期見于史載的市鎮(zhèn)多達(dá)3600個以上，其中相當(dāng)一部分市鎮(zhèn)，不論是人口數(shù)量，還是經(jīng)濟水平，都超過了一般州縣。很多州縣都是政府建設(shè)和管理的，而市鎮(zhèn)完全是因為商業(yè)活動而由民間自然形成的，四方輻輳，并至而會，后者更加繁榮和有活力。宋孝宗時發(fā)生的鄂州大火中，南草市被燒毀的人家達(dá)萬戶，可見其市鎮(zhèn)之大。

　　趙岡先生的《中國城市發(fā)展史論集》中列出了一個中國城市化發(fā)展歷史統(tǒng)計表。從中可以看出，中國從戰(zhàn)國時代起就已經(jīng)進(jìn)入一個相當(dāng)高的城市化狀態(tài)，并且在其之后的1500年里不斷提高，北宋城市化率為20%，到南宋時期達(dá)到了中國歷史時期的城市化最高水平22.0%，這大約相當(dāng)于1980年的中國城市化水平。從南宋以后，中國城市化進(jìn)程陷于停滯，城市化率迅速下降，到19世紀(jì)中葉達(dá)到最低點6%左右;在19世紀(jì)中葉之后，隨著通商口岸的開通和近代工業(yè)的興