伴隨著龐氏騙局的大規(guī)模破產(chǎn)和一座座鬼城、爛尾樓的井噴式爆發(fā)，高價房必將成為埋葬炒房集團的巨大墳場及萬人坑。任何阻撓房價大幅回落的對抗性舉措都要被嚴酷的市場規(guī)律無情的粉碎?？梢灶A見，2013年將是千千萬萬個房產(chǎn)投機客的世紀末日。其背負的巨額債務最終會演變成一場可怕的噩夢，絞殺一切財富。

　　我要跟大家講的也就是內(nèi)幕，就是如何用新建的樓盤，去把房子賣給銀行，然后用銀行的錢進行下一步的樓盤開發(fā)，然后推動了整個房地產(chǎn)如癌細胞一樣的擴散。

　　我們的銀行，充當?shù)木褪情_發(fā)商的提款機，在07-10年間，開發(fā)商通過騙貸，一下子透支了人民未來30年的收入，將未來30年的錢拿到今天一起使用，如此海量的貨幣暴增，物價豈有不漲的道理，這些增發(fā)的貨幣實時的推高了全社會的平均物價水平，房地產(chǎn)商貸款呢，那增加的不只是幾十萬這么簡單了。

　　中國的地產(chǎn)商在開盤之前，都會弄一個內(nèi)部認購，超過一半以上的房子都被內(nèi)部認購掉。這樣的過程其實就是開發(fā)商找人向銀行貸款買房，本質(zhì)是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。只要產(chǎn)權(quán)一變換，銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了。

　　騙貸在地產(chǎn)圈其實已是一個潛規(guī)則，假按揭騙貸的歷史與中國房地產(chǎn)開發(fā)的歷史一樣長，只不過以往市場紅火，它常表現(xiàn)為一種“空手套白狼”的游戲，一種撬動資本的杠桿，而沒有表現(xiàn)為騙貸；然而在目前這一系列退房潮背后，房地產(chǎn)市場的騙貸黑幕正在逐漸被揭開。據(jù)調(diào)查，騙貸已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風險之一。

　　　　步驟一：開發(fā)商借用關聯(lián)人士身份證辦理按揭貸款

　　開發(fā)商找自己的員工或一些關聯(lián)人士作為虛假的購房者，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發(fā)商來提供，并會給他們幾千元的“好處費”。

　　步驟二：偽造收入證明 聯(lián)系律師證實其還款能力

　　開發(fā)商偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。

　　步驟三：利用虛假貸款材料 聯(lián)系銀行獲取貸款

　　開發(fā)商會把貸款材料遞到銀行，銀行內(nèi)部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工，他們對這些開發(fā)商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款，因為開發(fā)商會給他們“好處”。

　　步驟四：獲取貸款之后通過兩種方式最終獲利

　　開發(fā)商獲取貸款后，通常他們會采取兩種方式。

　　一種方式是賣二手房。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據(jù)熱賣假象，適當提高房價，因此開發(fā)商在賣二手房時又能賺錢了。

　　另外的一種情況是，開發(fā)商在獲得80%的貸款后，不準備繼續(xù)還月供，就等著銀行申請拍賣。再通過安排形式上的拍賣獲利。

　　比如一棟100戶的樓盤，每個戶型價值50萬，通過內(nèi)部認購，房子還在自己手里，開發(fā)商就可以從銀行得到50X70%=35萬，開發(fā)商只需要拿出5萬，每年的按揭1萬多，自己慢慢還，足夠還4年。而開發(fā)商卻能拿著30萬X50=1500萬的現(xiàn)金。而這些現(xiàn)金足夠他們?nèi)|付各種成本，甚至可以滾動進入下一個樓盤的建設。

　　內(nèi)部認購的房子，必須找到普通的群眾來接手，否則，開發(fā)商的資金鏈將徹底斷裂，

　　　　國五條細則的出現(xiàn)，徹底斷裂了從內(nèi)部認購這條利益鏈的出尾工作，從而將房子逼向退房潮，

　　2010年曾經(jīng)出現(xiàn)過

　　北京的退房率逾4%，西安的一手房退房率為6.7%，南京4月以來退房總量高達183套。此外，深圳、長沙、杭州、成都等一些地區(qū)也相繼出現(xiàn)了各種名義下的“退房潮。

　　退房潮的出現(xiàn)，將更加收緊開發(fā)商的資金鏈，同樣，騙貸的真相，將慢慢的出現(xiàn)在人民大眾的心理，部分開發(fā)商將面臨被起訴，追回貸款的危險。

　　實例1

　　京城最大假按揭騙貸案森豪公寓案

　　在15.5億元的詐騙大案中，鄒慶等人虛構(gòu)森豪公寓、華慶公寓銷售事實，騙取銀行貸款的事實引起廣泛關注。

　　虛構(gòu)該公司開發(fā)的森豪公寓、華慶公寓商品房銷售事實，采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購房人名義與中行北京市分行簽訂個人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，先后兩次騙取中行北京分行6.44億元、1.07億元。

　　一位律師告訴記者，開發(fā)商、銀行、律師、虛假購房人四方串通合謀騙取房貸的“空手道”手法，曾廣泛地運用在房地產(chǎn)界：開發(fā)商先人為抬高房價，然后以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。開發(fā)商以虛高的房價為按揭的基準比例，把高于實際房價的現(xiàn)金套入自己囊中。

　　開發(fā)商等人騙貸的套路分為以下3個步驟：第一步，華運達公司虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實。從購房者的身份、銷售合同，到首付款證明和收入證明，均有假。第二步，兩家律師事務所出具嚴重失實的法律意見書，證明貸款申請人具備償還貸款本息的能力。第三步，握有實權(quán)的銀行“內(nèi)鬼”在內(nèi)部作呼應，貸款審批毫無障礙，騙貸得以順利實施

　　憑借與銀行積累的良好關系，鄒慶設計了驚心動魄的跳躍。停工兩年的森豪公寓突然對外高調(diào)開盤，并一度創(chuàng)出當時的銷售紀錄，很快，森豪公寓宣布銷售一空。

　　但銷售一空的真相卻是，鄒慶通過一系列運作，調(diào)動200多人進行虛假購房，共計從中國銀行北京市分行獲取6.45億元按揭貸款。森豪案中公訴機構(gòu)在起訴前3個主要責任者的同時，對虛假購房人網(wǎng)開一面?！八泻炗喌馁徺I合同共199份，賣出的房屋是250套，沒有一例購房是真實的。

　　很多房產(chǎn)網(wǎng)站上的成交信息，非常的不真實，有人做過一個統(tǒng)計，一個普通的三四線，人口不到三百萬，每天成交的房子有數(shù)百套，每年賣出去的房子加起來都有上萬套了，還不包括二手房，每年都這么多，你不覺得可疑嘛？知道原因了吧。

　　持有 危機終于出現(xiàn)了，看看新的國五條細則，是不是跟香港的印花稅非常的像。

　　　　　　接下來，講述為什么出現(xiàn)二手拋房潮。

　　真正的原因是炒房者要開始套現(xiàn)了。

　　08年 09年的房子到現(xiàn)在有多少年了呢，06年房地產(chǎn)崛起，0708年迅猛發(fā)展，09年高潮，10年11年拖尾，這期間蓋了多少房子呢，你們統(tǒng)計過嗎？

　　那幾年有多少實體經(jīng)濟的企業(yè)，開始涉足房地產(chǎn)，大量的資金用于炒房，也就是說大部分的資金在很多二手房之中。

　　5年是一個分割線，09年的房子在2013年將達到五年，五年后的二手房，最簡單的就是過戶稅要少太多太多，5年是一棟房子的交易黃金時期，0809年的房子將天量的呈現(xiàn)在二手市場，這個勢頭，誰也擋不住。

　　房子不值錢，值錢的只是土地，而房屋本身，每天在變得陳舊，顯然每天都在貶值。這和一般的商品是沒有區(qū)別的，只不過陳舊的速度慢得多，但畢竟在不斷變舊，三百年前的故宮肯定比現(xiàn)在的新?，F(xiàn)在我們看到的長城其實是明代長城，無數(shù)象孟姜女丈夫那樣的苦命人修的秦代長期絕大部分已經(jīng)不存在了。

　　并且房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上，新房子采用新的技術(shù)，更實用的房型，也會讓舊房子相對貶值。中國房屋建筑技術(shù)含量是非常低的：中國一立方 米房子的耗能、耗電是日本的3倍。另外有些方便生活居住的設計，也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置，可以用來接凈化的水，可是新的房子，這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。

　　一棟房子，從買下來的那一天開始，就是舊的了，就像一個手機，一臺電視機，只要接觸人的手。

　　這個房子就是舊的，要開始貶值了，一棟新的房子，每一年就要貶值百分之5，

　　是在未來的一年之內(nèi)，09年10年炒房者的所有的房子將一下子出現(xiàn)在整個市場上。而080910三年是房地產(chǎn)飛速發(fā)展，全民炒房的時代，這個數(shù)字，將是天量。

　　什么東西一旦多了，必將不值錢。而現(xiàn)在，神州大地上一排排水泥籠子，將是中國最大的敗筆。

　　就因為房子會貶值，所以所有企業(yè)都對房屋提折舊，根據(jù)中國的《企業(yè)會計準則》，折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值？不該提折舊？

　　還有的就是一個質(zhì)量問題

　　北京媒體報道說：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房屋建筑壽命較短，北京尤其明顯，平均下來還不到30年，僅為設計壽命(50年到70年)的一半。半官 方的建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任童悅仲說：“我國城市住宅壽命低于50年的情況相當普遍”，“使用年限短已成為我國住宅的突出問題”。

　　由此可見，中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年，它的壽命多半在土地使用權(quán)期限到期之前就已經(jīng)結(jié)束了，所以恐怕并不存在土地使用權(quán)期限到期后房子怎么辦的問題。

　　有興趣的人，可以在網(wǎng)上查一查，房屋的建筑設計壽命標準，以及實際的中國民居壽命。

　　看看最近的23年的寧波倒塌樓，過多的房子在30年后出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問題，

　　也就是你買了這套水泥籠子，真正屬于你的時間也就只有25年。傾盡你大半生以及你父母養(yǎng)老的錢的房子也就只值25年，更苦逼的是，你還要每年還銀行貸款，每個月的房貸竟然比租金還高。

　　假如你苦逼得買了10年的房子，20年的房子，恭喜你，你的使用權(quán)只有10年到20年，

　　為什么二手房貸20年以上的房子不容易貸款，自己冷靜下好好想想吧。

　　二手市場的火爆會持續(xù)很久很久，2013年5月將到達高潮。

　　因果循環(huán)，什么果，皆為因，天作孽，猶可存，自作孽，不可活。

　　而前景不明的房產(chǎn)稅，已不懷好意地在遠處盯著我們笑了。

　　簡單明了。二手炒房者面對的風險越來越大。

　　1.房子折舊，日益貶值。

　　2.房產(chǎn)稅開征，地方政府的債務龐大，一旦開始，或許會越來越重。

　　3.房價未來的不明朗，2012年，開發(fā)商，金九銀十夢的破滅帶來的憂慮。

　　4.溫州，貴陽，鄂爾多斯，房產(chǎn)一旦崩盤，這些東西必將爛再炒房者的手里。

　　有人說，房產(chǎn)稅會嫁接到房租上，會引起房租的上漲。

　　有一點你要明白，炒房者的房子有2種，一種是毛坯，一種是裝修

　　很少有人看房的時候，里面住著出租客。

　　這兩種要把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變成租金，這兩種都不劃算，毛坯要裝修，少說5-6萬，多則10-20萬，

　　還有家具等設備。裝修房出租客入住，你的房子每年貶值再加百分之2。而這真正炒房的人有幾個會把自己的房子出租。

　　其次，高房價逼著人口遠離城市，人口日益縮少的今天，它的漲有多少底氣。

　　這種跟風馬上就要結(jié)束。

　　　　10年以上城市

　　1營口 約20年 2南通 約13年 3鄂爾多斯 約10年4大連 約10年

　　5武漢約10年 6淮安約10年 7寧波約10年 8秦皇島 約10年9泰州約10年 10哈爾濱 約10年

　　11太原約10年12泉州約10年 13徐州約10年14濟南約10年 15馬鞍山約10年16日照約10年17天津約10年

　　8年以上城市

　　18邯鄲19嘉興20惠州21連云港22鎮(zhèn)江23佛山24西寧25青島26常州27貴陽28蘭州29無錫30宿遷

　　綜上所述：

　　廣大三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨

　　價格下行風險。三四線城市與二線城市表現(xiàn)類似，成交回升的更晚，如東莞11 月成交72 萬平方米，

　　處于近年來最高水平。從庫存量來看，三四線代表城市可售面積較 2011 年末高出 3%，由于近年來

　　供應量過大，今年以來價格表現(xiàn)不及一二線城市。部分三四線城市近四年土地累計成交量的消化時間

　　過長，供應量遠超當?shù)厝丝凇⒔?jīng)濟和市場規(guī)模的承載能力，如三線城市南通近四年土地累計成交量超

　　過7500 萬平方米，消化時間接近15 年，其目前人均住房建筑面積達到40.9 平方米/人，遠遠超過北

　　京、上海等地（30 平方米左右），住宅供應過剩風險值得關注。預計在2013 年，在供應充足但潛在

　　需求相對較弱的背景下，三四線城市價格不具備上漲動力，仍將繼續(xù)盤整，部分城市存在嚴重供應

　　過剩風險，值得格外關注。長遠來看，盡管城鎮(zhèn)化為全國戰(zhàn)略，此次中央經(jīng)濟工作會議也提出“積

　　極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”， 但三四線城市很難再吸引到外來人口的進入，

　　單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應，新區(qū)建設、土地經(jīng)營等三四線城

　　市最傳統(tǒng)的經(jīng)營策略，可能在經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)、增速下臺階的過程中遭遇巨大的挑戰(zhàn)

　　已經(jīng)出現(xiàn)鬼城的城市

　　鄂爾多斯 ， 溫州，貴州 ，營口 ，南通，常州 鄭州

　　即將面臨鬼城危機的幾個三四線城市有

　　唐山 、丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林 ,鞍山 ，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州。北海、江陰、中山、洛陽、蕪湖，三亞、?？凇⒊芜~、瓊海、陵水、文昌，淮安。

　　根據(jù)熱心網(wǎng)友提供，哈爾濱江北新區(qū)，以及黃山市，具體城市，希望大家去關注

　　關于中國三四線鬼城見我的帖子http://bbs.tianya.cn/post-develop-1205703-1.shtml。

　　曾經(jīng)有個三四線的朋友曾經(jīng)跟我有過這樣的談話，當時他租的是一個20年左右的老房子，租金1年5000，我就問他，你覺得你租的這個房子值多少錢，他說，至少15萬吧，我才猜房東還不一定愿意賣給我，那我問他你15萬能租多少年，30年，那30年后，這房子還在嗎？他說，不一定，估計連15年都撐不了，我接著問，那你這15萬值嗎？

　　再說，你把這15萬，存銀行，或者投資，就算最簡單的定期一年吧，每年的利息是多少，大約4500元吧，你只要一年只支付500元，就能住一年的房子。 他沉默了，陷入深思中。

　　1種情況是這樣，花很少的錢， 住一年的房子，銀行為你打工，

　　2種情況是這樣，你給別人百分之30的首付，每月支付著比房租高的房貸，為銀行打工20幾年，這期間你不敢生病，不敢亂花錢，不敢給孩子買最好的奶粉。

　　買房：15年后擁有房產(chǎn)

　　在設定了房產(chǎn)的價值之外，為了便于計算，分析師還假定打算解決住房問題的該人士手上有20.4萬元現(xiàn)金，而且每個月可以自由支配3606元的閑錢。如果直接向開發(fā)商買房的話，購房者需首付18萬元，并辦理商業(yè)性貸款42萬，分15年還清。依據(jù)現(xiàn)有的利率7.38%并優(yōu)惠15%計算，房貸的實際利率為6.273%，每月月供為3606元，15年利息總額為22.9萬元。加上買入時支付的2%契稅和2%的物業(yè)維修基金(以多層住宅為例)，稅費共要支出2.4萬。

　　將上述費用合計起來，買這套房子的成本包括現(xiàn)金20.4萬(含首付18萬、稅費2.4萬)，每月投入3606元，15年后便是64.9萬(相當于貸款42萬、利息22.9萬)。換言之，15年后，購房者花了85.3萬元擁有了一套住宅房齡20年的住宅。

　　租房：15年后可擁資金76萬

　　如果用同樣的資金來租同一套房產(chǎn)的話，為便于計算，將租房人手上的20.4萬元用作儲蓄，并將每月3606元閑錢拆開，假設月租金為1706元，剩下的1900元仍然用作儲蓄。其中，20.4萬元用于15次1年期的定期存款，按復利算，新存款利率為3.33%，15年的利潤為12.9萬元。此外，每月1900元仍按銀行存款，按單利計算，取平均的利率3.33%，15年下來，實際上存款利息約為8.5萬元。

　　歸結(jié)起來，租房者花費的總資金仍為85.3萬元不變，實際支出為每月房租1706元，15年后總額為30.7萬元，而增加的利潤為12.9萬加8.5萬等于21.4萬。換言之，租房者在15年后的資產(chǎn)為85.3萬-30.7萬+21.4萬=76萬