房地產(chǎn)的發(fā)展有兩個(gè)前提，一個(gè)是城市化，一個(gè)是市場(chǎng)化。就歷史而言，中國的房地產(chǎn)曾經(jīng)有過三次發(fā)展高潮：當(dāng)下房地產(chǎn)熱算一次，民國時(shí)代因?yàn)楣I(yè)化進(jìn)程也出現(xiàn)了一次，而最早的房地產(chǎn)熱潮可能要推到七八百年前的宋朝。

最早的城市化

宋朝常常被認(rèn)為是中華文明的巔峰時(shí)期。許多世界主流學(xué)者甚至斷定，宋代是中國近代化的開端。中國最早的城市化就發(fā)生在宋代，最典型的特征是大量的技術(shù)發(fā)明得到應(yīng)用，工商業(yè)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)，大量人口脫離農(nóng)業(yè)，進(jìn)入各種商業(yè)市鎮(zhèn)。從數(shù)量來說，城市越來越多，城市人口出現(xiàn)大的增長(zhǎng)。

宋代之前，以漢唐為盛，漢唐人口最高峰時(shí)曾達(dá)到5000萬到6000萬左右。軍人出身的趙匡胤極其厭惡戰(zhàn)爭(zhēng)，進(jìn)入宋代之后，人民休養(yǎng)生息，長(zhǎng)期的和平環(huán)境，使人口出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。宋仁宗時(shí)代的全國總戶數(shù)為1200萬，到宋徽宗時(shí)，就已經(jīng)超過2000萬戶；按每戶5口人計(jì)算，宋代人口已經(jīng)達(dá)到1億以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越漢唐。汴京人口百萬，“比漢唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的糧食達(dá)600萬石。根據(jù)記載，北宋的汴京和南宋的臨安都是人口逾百萬的國際大都會(huì)，此外還有6個(gè)像泉州這樣的大城市，人口在20萬以上。至于10萬人左右的中等城市則更多。值得一提的是，在宋代人口統(tǒng)計(jì)中，官方將城市中的非農(nóng)業(yè)人口單獨(dú)列為坊郭戶，正式確認(rèn)了城鄉(xiāng)差別。

宋代的城市化進(jìn)程是極其明顯的。在宋之前，中國只有“城”而沒有“市”，所謂的城市其實(shí)都是軍事和政治駐地。宋代城市的標(biāo)志不再是城墻，而是街市。商業(yè)繁榮導(dǎo)致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，廣告滿街，酒樓茶館，勾欄瓦社隨處可見。宵禁的傳統(tǒng)也逐漸消失，北宋的汴梁“夜市直至三更盡，才五更又復(fù)開張，耍鬧去處，通宵不絕”；南宋的杭城“大街買賣晝夜不絕，夜交三四鼓，游人始稀，五更鐘鳴，賣早市者又開店矣”。

宋代的城市化不僅體現(xiàn)在大城市的興起，更主要的是大量小城鎮(zhèn)的涌現(xiàn)。人煙密集的村鎮(zhèn)逐漸形成商業(yè)化的市鎮(zhèn)——“草市”，聚居于市鎮(zhèn)的大量人口已經(jīng)逐步脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以商業(yè)和手工業(yè)為主。這樣的市鎮(zhèn)是如此之多，以至于汴梁城外有十二處市鎮(zhèn)環(huán)繞，形成衛(wèi)星城；臨安城周邊數(shù)十里之內(nèi)，人煙生聚，遍布市井坊陌，就是走上幾日也走不出來。這些遠(yuǎn)郊市鎮(zhèn)的繁榮程度絲毫不遜色于外地的一般州郡，可見都城何等繁勝。這無疑體現(xiàn)了大城市的輻射效應(yīng)，這是現(xiàn)代城市化最常見的現(xiàn)象。

按照歷史學(xué)家趙岡的計(jì)算，臨安城在發(fā)展高峰期人口高達(dá)250萬，的郊區(qū)面積遠(yuǎn)超過城區(qū)的面積，居民人數(shù)也高于城區(qū)。《都城紀(jì)勝》說，臨安“戶口蕃息近百萬余家，城之南西北三處各數(shù)十里，人煙生聚，市井坊陌，數(shù)日經(jīng)行不盡”。稍晚一段時(shí)間的意大利人鮑丁南如此描述杭州：

世界上再也沒有比這座城市更宏大的了，它方圓達(dá)100英里，到處見縫插針般地住滿了人，一所宅院里往往住著十或十二家，而市郊的人口比市內(nèi)還多。該城共有十二座城門，而在距每座城門8英里之外的地方，還有許多比威尼斯更大的城鎮(zhèn)，故一個(gè)人若在任何一處郊區(qū)走上6或8天，仍會(huì)覺得自己仿佛只是走過了很小的一段路。

漆俠在《宋代經(jīng)濟(jì)史》中指出：“這種現(xiàn)象不但出現(xiàn)在名城大邑中，在各地州縣也有類似的表現(xiàn)，只不過是草市規(guī)模有所不同罷了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商業(yè)的發(fā)展?！?/span>市鎮(zhèn)現(xiàn)象其實(shí)就是今天所說的“小城鎮(zhèn)”，這是中國城市化進(jìn)程中的最值得關(guān)注的特點(diǎn)。據(jù)研究者統(tǒng)計(jì)，兩宋時(shí)期見于史載的市鎮(zhèn)多達(dá)3600個(gè)以上，其中相當(dāng)一部分市鎮(zhèn)，不論是人口數(shù)量，還是經(jīng)濟(jì)水平，都超過了一般州縣。很多州縣都是政府建設(shè)和管理的，而市鎮(zhèn)完全是因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)而由民間自然形成的，四方輻輳，并至而會(huì)，后者更加繁榮和有活力。宋孝宗時(shí)發(fā)生的鄂州大火中，南草市被燒毀的人家達(dá)萬戶，可見其市鎮(zhèn)之大。

趙岡先生的《中國城市發(fā)展史論集》中列出了一個(gè)中國城市化發(fā)展歷史統(tǒng)計(jì)表。從中可以看出，中國從戰(zhàn)國時(shí)代起就已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相當(dāng)高的城市化狀態(tài)，并且在其之后的1500年里不斷提高，北宋城市化率為20%，到南宋時(shí)期達(dá)到了中國歷史時(shí)期的城市化最高水平22.0%，這大約相當(dāng)于1980年的中國城市化水平。從南宋以后，中國城市化進(jìn)程陷于停滯，城市化率迅速下降，到19世紀(jì)中葉達(dá)到最低點(diǎn)6%左右；在19世紀(jì)中葉之后，隨著通商口岸的開通和近代工業(yè)的興起，城市化進(jìn)程開始復(fù)蘇，城市化率也逐漸恢復(fù)，直到1949年的10.6%乃至目前的51%。

戰(zhàn)國（公元前300年）：15.9% 　　
西漢（公元2年）：17.5%
唐（公元745年）：20.8%
南宋（公元1200年）：22.0%
清（公元1820年）：6.9%
清（公元1893年）：7.7%
現(xiàn)代（公元1949年）：10.6%

城市的土地

近代化的一個(gè)特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)模式的改變，城市經(jīng)濟(jì)超過鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)，商業(yè)比重超過農(nóng)業(yè)比重。北宋神宗元豐八年（1085年），汴梁城的商業(yè)利稅達(dá)到55萬緡；南宋中期，臨安一年的商業(yè)稅收高達(dá)120萬緡。日本學(xué)者波義信通過對(duì)臨安城市規(guī)劃的研究發(fā)現(xiàn)，城市中心為資本和商業(yè)集中地，皇宮反倒偏居一隅，這與現(xiàn)代城市的空間結(jié)構(gòu)非常類似，無疑是宋代城市革命的結(jié)果。

“陶盡門前土，屋上無片瓦；十指不沾泥，鱗鱗居大廈?！边@是梅堯臣的詩《陶者》。這首詩一方面說明宋朝的手工業(yè)已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，另一方面也說明當(dāng)時(shí)貧富懸殊也很嚴(yán)重。毫無疑問，這正是城市化的結(jié)果。作為城市建設(shè)的主要基礎(chǔ)，建筑業(yè)的專業(yè)化不僅是經(jīng)濟(jì)上的，也是技術(shù)上的。除過預(yù)浩的《木經(jīng)》，李誡修訂了很多前人的建筑著作，編撰了一本巨細(xì)無遺的《營造法式》。崇寧二年（公元1103年），宋徽宗將《營造法式》頒發(fā)施行，并以此作為全國建造樓房的標(biāo)準(zhǔn)和建筑施工手冊(cè)。同時(shí)，宋代的土木技術(shù)已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)多層建筑。“臨安城郭廣闊，戶口繁夥，民居屋宇高森，接棟連檐，寸尺無空?！卑凑挣U丁南的說法，杭州甚至出現(xiàn)了10層建筑。

宋代的城市與工業(yè)技術(shù)支撐的現(xiàn)代城市仍然有著天壤之別。首先大多數(shù)建筑都屬低層土木結(jié)構(gòu)；其次，房屋主要都是自建，與其說是房地產(chǎn)，不如說是地產(chǎn)。換句話說，古代的城市其實(shí)就是大型的鄉(xiāng)村。林語堂曾說：“中國人對(duì)于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片飼育家禽的場(chǎng)地，和幾株柿棗之屬的樹，要可以相當(dāng)寬舒的互相配列著，因?yàn)橐沟匚粚捠妫谥袊艜r(shí)，以及現(xiàn)代的農(nóng)村里頭，房屋的本身在全部家宅庭園的配置里，退處于比較將要的地位。”《清明上河圖》中有這樣一個(gè)場(chǎng)景：在城門樓外沿河柳蔭下，有五六頭正在覓食的豬。市民家里還要養(yǎng)豬，這對(duì)現(xiàn)代城市人來說是不可思議的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮銳對(duì)中國城市文化的特點(diǎn)有過這樣的論斷：

廣義上說來，每個(gè)中國人都是農(nóng)民，因?yàn)榧幢阆髲V州這樣擁有九十萬人口的繁忙都市，都處處養(yǎng)著雞。而擁有七十七萬七千人口的南京，當(dāng)時(shí)的首都，它所擁有的農(nóng)田面積也要超出商用和住宅面積。除作物和牲畜之外，漁塘和肥堆在城中也是隨處可見。每個(gè)中國人在他的日常生活中都有干些農(nóng)活，事實(shí)上，每個(gè)中國家庭，無論貧富，都在生產(chǎn)著一些農(nóng)產(chǎn)品。農(nóng)耕似乎是中華民族的本能。

正因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的這種特點(diǎn)，中國歷代政府都對(duì)土地市場(chǎng)有嚴(yán)格的管制。唐玄宗時(shí)期明文規(guī)定：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝……諸買地者不得過本制。”即每戶宅基地不得超過一畝。四合院是宋代城市的主要建筑形式，但對(duì)建筑形制有嚴(yán)格的限制?！端问?/span>·輿服志》記載，“庶人舍屋許五架，門一間兩廈而已?！?/span>

雖然說“普天之下，莫非王土”，但事實(shí)上，中國歷來都承認(rèn)土地的私有產(chǎn)權(quán)。即使皇帝，理論上也不應(yīng)當(dāng)任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗幾次想擴(kuò)建宮城，但想到浩大的拆遷工程，又都放棄了：“內(nèi)城偏隘，誠合開展，拆動(dòng)居人，朕又不忍。”在北宋時(shí)期，曾有過幾次大的城市擴(kuò)建工程，如：雍熙二年（985年），宋太宗改建楚王府；景德四年（1007年），宋真宗建造凱旋亭；景佑二年（1035年），宋仁宗為百官新建住房；元豐五年（1082年），宋神宗為列祖營造神殿；元豐六年（1083年），楊景擴(kuò)建內(nèi)城；崇寧五年（1106年），蔡京擴(kuò)建外城。這些擴(kuò)建都需要占用周邊的土地，大量的民居被拆遷，宋朝政府為此特別制定了拆遷補(bǔ)償方法。如元豐六年（1083年）的開封外城擴(kuò)建工程，按照規(guī)劃，新修城墻占用120戶居民的住宅，開封府呈報(bào)的報(bào)告中記錄，總共支付補(bǔ)償款20600緡，平均每戶可拿到171緡。

用171緡補(bǔ)償款作為房屋建造費(fèi)用或許還可以，如果用來買地就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。當(dāng)時(shí)開封的地價(jià)非常昂貴。王禹偁在《李氏園亭記》中，有“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)”的感慨。買房就是買地，高昂的地價(jià)使很多人買不起房。南宋一直將杭州作為臨時(shí)“行在”（臨安），所以一直沒有修建正式的皇宮，“兩座主要的建筑物，高只有60英尺，寬則不超過80英尺?？偲饋碚f，它們并不比一所大的縣衙富麗和奢侈多少。”（謝和耐《蒙古入侵前夜的中國日常生活》）

城市的房子

雖然宋朝的官員薪俸較高，但大多數(shù)官員都租住在政府提供的公屋中?！?/span>自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至連宰相也不例外，《朱子語類》中說：“百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋。”甚為宰相的寇準(zhǔn)曾感嘆說：“歷富貴四十年，無田園邸舍，入謹(jǐn)則住僧舍或僦居。”他也因此被稱為“無地起樓臺(tái)”的宰相。

蘇東坡的兒子結(jié)婚，沒有新房，只好借朋友的房子辦喜事。他的弟弟蘇轍在官場(chǎng)上比他要成功得多，竟然也沒有買汴梁的房子，直到七十歲時(shí)才許昌置買了一份房產(chǎn)。蘇轍為此感慨萬千，“我生發(fā)半白，四海無尺椽”。

蘇軾一生宦海起伏，四處漂泊，不置房產(chǎn)倒也罷了，歐陽修長(zhǎng)期在京城生活，竟然沒有買房子。他為此頗為苦惱，“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達(dá)，幸家無貯儲(chǔ)。”他還寫過一首《買宅》詩：“我老未有宅，諸子以為言。東家欲遷去，余積尚可捐。”歐陽修在他42歲時(shí)終于在潁州置了一套房產(chǎn)，后來還把空房子租出去，當(dāng)起了房東。一生淡泊的江休復(fù)在《江鄰幾雜志》一詩中，這樣寫租客的感受：“望月初請(qǐng)料錢，覺日月長(zhǎng)；到月終供房錢，覺日月短?！?/span>

作為官商云集的京城，汴梁的住宅無疑是特別緊張的。早在北宋初年，大學(xué)士陶轂就談起這種“蝸居”境況，“四鄰局塞，半空架板，疊垛箱籠，分寢兒女”。到了北宋末期，城市人口增長(zhǎng)了將近一倍，住房和土地的短缺狀況更加嚴(yán)重。御史中丞翁彥國指出：“京師戶口日滋，棟宇密接，略無容隙?？v得價(jià)錢，何處買地？”

宋代的城市化和商業(yè)化徹底破除了中國傳統(tǒng)的重農(nóng)輕商習(xí)俗，城市空間的緊俏自然創(chuàng)造了房地產(chǎn)商機(jī)，很多官紳和富豪都偏向于投資地產(chǎn)，通過商鋪收取租金。蔡襄曾說：“昔年從商者，莫不避人為之，今諸王邸多置產(chǎn)市井，日取其資。”咸平七年（1004年），宋真宗下發(fā)圣旨，“禁內(nèi)外臣市官田宅”；天圣七年，宋仁宗“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋”。皇帝親自過問住房問題，可見其影響之大。這兩份圣旨對(duì)京城官員置業(yè)做出規(guī)范，一是不能禁止買賣公屋，二是不得購買兩套以上住房。

北宋滅亡后，大量城市難民攜家南渡，江南一帶的住房需求極其旺盛，帶動(dòng)“富家巨室，竟造房廊”，甚至連“軍前諸司，駢置鋪席”?？梢姰?dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。

宋朝雖然在商業(yè)化方面走得很遠(yuǎn)，但并沒有放松政治的救濟(jì)功能。針對(duì)大量流離失所的底層民眾，朝廷建設(shè)了大量的安置場(chǎng)所和福利設(shè)施，幾乎是傾國之力。這些福田院、安濟(jì)坊、漏澤園、施藥局和居養(yǎng)院遍及全國各地。（福田院用來收容乞丐，安濟(jì)坊用來收容孤兒，漏澤園用來埋葬無力買墓地買棺材的窮苦逝者，施藥局用來給看不起病的窮人提供免費(fèi)醫(yī)療，而居養(yǎng)院則主要用來養(yǎng)老。）對(duì)于一些戶絕屋，政府將其收歸國有，用作居養(yǎng)院。

宋朝政府建設(shè)了大量公租房（類似廉租房），專設(shè)樓店務(wù)管理，并將房屋租金分為三個(gè)等級(jí)，如遇雨雪、慶典等特殊情況，房租可減免和緩交?！肮偎境霭癯欧康劐X，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未經(jīng)減者，遇大禮明堂赦文條劃，謂一貫為減除三百，止令公私收七百?！?/span>

宋朝非常重視商業(yè)稅，房地產(chǎn)交易中的契稅被列為主要稅種。開寶二年（969年），宋太祖趙匡胤“令民典賣田宅輸錢印契，租契限二月”。就是說，房屋買賣必須在交易后兩個(gè)月內(nèi)，到政府部門辦理合同，繳納契稅。早期的房屋交易稅只有2%，慶歷（1041~1048年）年間漲到4%。進(jìn)入南宋后，“人戶典買田宅，每百收勘合錢十文”，契稅高達(dá)10%。

中國一般將官方認(rèn)可并加蓋紅色官印的合同叫做“紅契”，未經(jīng)“見官”的私下交易合同稱為“白契”。紅契一般為官方統(tǒng)一印制的格式合同，比白契多了一筆不菲的契稅。為了省錢，民間多選擇白契。這與如今的小產(chǎn)權(quán)房類似。白契雖然可以省下契稅，但它最大的麻煩是，一旦買賣雙方發(fā)生糾紛，就很難得到政府的支持。紹興十三年（1143年），南宋政府下令，“民間典買田產(chǎn)，赍執(zhí)白契因事到官，不問出限，并不收使，據(jù)數(shù)投納入官”。

（本文首發(fā)于《企業(yè)觀察家》雜志2014年第4期。感謝李開周先生對(duì)本文的幫助。）