千億企業(yè)點評之十 | 萬達(dá)：不進(jìn)則退

快讀書館 2017-02-08

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2017年是萬達(dá)的選擇之年，談不上生存還是毀滅，但發(fā)展還是退步將是放在王健林面前的選擇題。

2016年突飛猛進(jìn)的市場中，萬達(dá)是千億房企中唯一業(yè)績下滑的企業(yè)，同比下滑33%。由于萬達(dá)商業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，在2015年提出輕資產(chǎn)運營模式，導(dǎo)致企業(yè)在2015年、2016年投資拿地上出現(xiàn)大幅下滑。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，相比2014年耗資342億元拿地，2015年萬達(dá)拿地資金降至282億元，2016年僅有145億元，除此，2015年、2016年企業(yè)新增土地儲備分別為1827萬方、592萬方，遠(yuǎn)不及2014年2699萬方。企業(yè)投資力度突然降溫致使2016年整體市場火熱情況下業(yè)績不升反降，與其他房企高歌猛進(jìn)形成鮮明反差，是一家典型的由于戰(zhàn)略實施造成銷售下滑的案例。

萬達(dá)可以說是千億房企中最有特色的一家，企業(yè)的開發(fā)銷售與商業(yè)運營都占到比較大的比重，特別是近幾年商業(yè)運營收入快速增長，最近三年租金收入復(fù)合增長率達(dá)33%。在整體銷售下滑情況下，商業(yè)運營取得比較好的成績，對于一家傳統(tǒng)的房企而言，如果不在開發(fā)銷售上有所突破，還是有很大壓力的。

萬達(dá)最大的優(yōu)勢在于整體綜合開發(fā)，千億房企中唯一一家業(yè)態(tài)布局中商辦比重大于住宅的企業(yè)，這樣一種模式特別受到地方政府歡迎（原來是一線和二線城市地方政府認(rèn)可，近兩年由于萬達(dá)低價拿地原因，其模式更容易為三四線城市地方政府接受）。同樣，問題也出在這樣的模式，原先的一線和強二線城市，即使有大體量的商業(yè)和辦公，也不影響整體的去化，特別是辦公直接銷售或改為類住宅銷售，在強二線城市銷售中并不受太大影響，但在三四線城市中，辦公的去化明顯受阻。好在商業(yè)是萬達(dá)強項，規(guī)模效應(yīng)使得萬達(dá)的商業(yè)運營在國內(nèi)房企中一枝獨秀。

在2016年萬達(dá)年會上，董事長王健林表示萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤大于地產(chǎn)收入，2016年服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)，以此論證萬達(dá)已成功轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)，不是一家單純的地產(chǎn)公司。我覺得這個邏輯不成立，他是基于萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)績減少造成比重下滑來做的判斷，進(jìn)步肯定談不上，至少從地產(chǎn)角度來說，還是出現(xiàn)比較明顯的退步。

另外，萬達(dá)產(chǎn)品2016年表現(xiàn)搶眼，相比萬達(dá)廣場來說，萬達(dá)城得到各地追捧，文旅項目也遍地開花。除了最早投資的長白山、西雙版納稍有壓力外，其他文旅項目取得比較好的成績，萬達(dá)在這個方面有其獨特優(yōu)勢。

2017年，從戰(zhàn)略角度，萬達(dá)不能只是守住千億，而是應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況更加積極應(yīng)對。隨著整體市場調(diào)控，對萬達(dá)來說反而帶來更多市場空間和機遇，可以在投資上更加積極，采取合作、兼并策略，進(jìn)入更多的一二線城市，而不是如過去的兩三年主要在三四線城市布局。除此，在產(chǎn)品線上應(yīng)該有更多的創(chuàng)新，特別是萬達(dá)城模式應(yīng)該開發(fā)2.0、3.0版本。

萬達(dá)是一家非常優(yōu)秀的地產(chǎn)集團，過去很多年都處于中國房企的領(lǐng)先行列，2016年的調(diào)整相信主要是基于戰(zhàn)略上的因素，萬達(dá)自身的團隊、產(chǎn)品線及體系都決定了這家房企的基礎(chǔ)和底蘊是非常深厚的。2017年是萬達(dá)的選擇之年，談不上生存還是毀滅，但發(fā)展還是退步將是放在王健林面前的選擇題。