世界商業(yè)開發(fā)速度，我說是第二，沒人敢說是第一

各位爺好，這里是：每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。

中國企業(yè)家中個人品牌最牛、其家公子輿論最牛、其企業(yè)品牌最牛的——萬達老板王健林，萬達將退出地產(chǎn)開發(fā)。

像“先實現(xiàn)一個小目標，比如一個億”一樣，退出地產(chǎn)開發(fā)的言論一出各媒體嘩然，叨主也頓感震驚。

雖說，此前萬達一直強調(diào)的企業(yè)轉(zhuǎn)型要從”重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)”，盡管喊了很多年，但宣布直接退出地產(chǎn)開發(fā)還是不僅令人浮想聯(lián)翩？

是對中國房地產(chǎn)未來走勢不予看好，覺得房地產(chǎn)即將走入低谷？

還是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略確有調(diào)整，以尋求更好、更快發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)？

抑或，掌舵者王健林英雄垂暮，無力指揮大船前行、急于收縮業(yè)務？

據(jù)王健林在2016年底年會上稱，2016年萬達集團服務業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)；服務業(yè)凈利潤(未經(jīng)審計)占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤，萬達提前一年實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型階段目標。

叨語：從以上數(shù)據(jù)看出，萬達其轉(zhuǎn)型以來，服務業(yè)的營業(yè)收入和利潤均在很短的周期內(nèi)完超地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)作為其企業(yè)經(jīng)營中投資大、回報周期長、利潤低的產(chǎn)品，顯然已不符合萬達的快周期和高利潤模式。

2016年對萬達極其重要，具有標志意義。王健林稱，特別是轉(zhuǎn)型的核心企業(yè)萬達商業(yè)，雖然地產(chǎn)收入仍大于租金等業(yè)務，但預計租賃業(yè)務凈利潤占比約55%，以租金等為主的非地產(chǎn)凈利潤超過了地產(chǎn)開發(fā)凈利潤。

叨語：2016年作為萬達的轉(zhuǎn)折點，也是整個中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點，隨著全國各地商業(yè)體的陸續(xù)開發(fā)供應，各大小城市人均商業(yè)面積，均已到達歷史高點，且由于當?shù)厝丝诘囊?guī)模不足和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，實體商業(yè)的銷售速度很慢、價格優(yōu)勢已不同于往年，為此，購買商業(yè)的需求在減弱，更多是租賃的需求在激增，所以大家看到萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入占比雖高，但利潤卻與收入倒掛，不及租金收入。

萬達商業(yè)是集團轉(zhuǎn)型的重點公司，力爭2018年提前兩年完成轉(zhuǎn)型目標，成為商業(yè)服務型企業(yè)。王健林在年會上稱，萬達將逐步減少地產(chǎn)投資。2017年新開業(yè)50個萬達廣場，因為前期投資開工的原因，今年還有11個重資產(chǎn)項目，39個是輕資產(chǎn)項目，以后每年重資產(chǎn)項目要減到5個左右。2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上也不再新增住宅開發(fā)。

叨語：憑借萬達的品牌號召力，以及萬達近30年的“城市中心”占位的深耕，萬達在哪也即意味著中心在哪，脫離開重資產(chǎn)的開發(fā)，轉(zhuǎn)向服務于優(yōu)秀的地產(chǎn)項目，同時，以萬達品牌輸出和管理模式輸出的方式實現(xiàn)盈利，肯定比大投入的地產(chǎn)開發(fā)來的痛快和直接。

而企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，但這個空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。

王健林解釋，萬達從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對中國房地產(chǎn)看空，主要在于兩點：“首先是中國房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強，這個周期性可以說全球罕見。我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來次。中國地產(chǎn)好年景沒有持續(xù)四五年的時候，基本上三年左右來一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。其次更重要的是萬達已經(jīng)可以靠品牌掙錢了，過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達廣場，現(xiàn)在設(shè)計運營就可以分得很大一杯羹，何樂而不為？”

叨語：雖說王健林說不是看空地產(chǎn)，但這段話說出了一位地產(chǎn)老英雄的痛處，確實，中國的房地產(chǎn)是政策型的，而不是市場驅(qū)動型的，三年左右的一個周期輪換，換做再牛逼的企業(yè)家也無法一一押寶押對，形勢一旦錯判，有其帶來的收益減損、利潤變薄甚至虧損，那是必然，而且對于萬達這種全國擴張的企業(yè)來說，一旦出錯，很可能就是傷筋動骨、大傷元氣、風險極大。

從這點來講，未來受國家調(diào)控的房地產(chǎn)局面仍會存在，且價格基本受這輪強調(diào)控影響，逐步會走向穩(wěn)定健康的通道。

萬達轉(zhuǎn)型已是必然之勢，可以想象，未來房地產(chǎn)的競爭格局中，顯然不會再有萬達的身影，但萬達品牌和旗幟在的地方，叨主相信，其帶來的購買號召力和城市區(qū)域價值的提升也定然不會少。

好了，本期就叨到這，有無道理，純屬叨主個人觀點，歡迎來噴。