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《不動產(chǎn)登記暫行條例》已于2015年3月1日正式施行。作為全國首批不動產(chǎn)統(tǒng)一登記示范點的瀘州、徐州、青島等15個城市已于2015年3月1日在全國率先發(fā)放了不動產(chǎn)權(quán)證書。從試點實施情況看，對不動產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)進行清理整合是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施過程中的最大難點。在此，本人結(jié)合實際，談?wù)勛约簩Σ粍赢a(chǎn)歷史數(shù)據(jù)進行清理整合的一些思路和方法(以下主要以房地數(shù)據(jù)清理整合為例)。 不動產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)清理整合工作總體上可分為歷史檔案數(shù)字化、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)質(zhì)檢入庫三個階段共十個步驟。 一、歷史檔案數(shù)字化 在數(shù)據(jù)清理整合工作正式開始前，首先需要將土地和房屋歷史檔案中未完成圖像掃描和數(shù)據(jù)錄入的紙質(zhì)檔案進行數(shù)字化，為進一步進行數(shù)據(jù)清理做準備。 1、圖像掃描 掃描方式：高拍儀拍照。 圖像處理：對通過拍照取得的檔案圖像進行處理，如：旋轉(zhuǎn)、去噪、去邊、去污、調(diào)整亮度和對比度等，確保數(shù)字化圖像資料不重復(fù)、不遺漏、清晰無邊、不傾斜、無污點、與實物檔案保持實質(zhì)性一致，適合屏幕顯示和原樣打印的清晰識讀。 存儲及壓縮方式：存儲格式為JPEG(采用中度壓縮)或TIFF(G4壓縮)。 掃描完成后，將掃描的檔案圖像，逐一檢查，將檢查完成后需要補掃的檔案逐一補掃，補掃檔案必須達到成品品質(zhì)要求，并記錄補掃信息(對漏掃、不合品質(zhì)規(guī)定的掃描圖像需重新補掃)。 圖像核查：按照要求，將高速掃描完成的檔案圖像，逐一檢查，去除掃描軟件沒能自動處理的黑邊、糾斜、臟點，記錄補掃信息(對漏掃、不合品質(zhì)規(guī)定的掃描圖像要求重新補掃)。 圖像補掃：按照要求，將檢查完成后需要補掃的檔案逐一補掃，補掃檔案必須達到成品品質(zhì)要求。 2、數(shù)據(jù)錄入 根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)標準和數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)需要，制定統(tǒng)一的錄入規(guī)范，參照已掃描完成的檔案圖像，使用錄入工具軟件進行數(shù)據(jù)錄入，從而保證數(shù)據(jù)的完整性。 二、數(shù)據(jù)處理 1、數(shù)據(jù)采集 采集相關(guān)土地、房屋登記數(shù)據(jù)、測繪數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)、地圖數(shù)據(jù)等，為數(shù)據(jù)清理做好準備。 具體內(nèi)容包括：①選擇某一時點，對各單位現(xiàn)有業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進行全庫備份。②統(tǒng)計、整理現(xiàn)有存儲設(shè)備中的各類檔案圖像數(shù)據(jù)。③搜集整理各個時期測繪機構(gòu)提交的各類紙質(zhì)、電子測繪成果數(shù)據(jù)(如測繪報告)。④準備GIS基礎(chǔ)圖形數(shù)據(jù)。 2、數(shù)據(jù)抽取 在當(dāng)前進行土地登記和房屋登記的管理工作中，由于各單位在建設(shè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)時，所采用的業(yè)務(wù)系統(tǒng)不盡相同，使用的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)也各有差異，從而導(dǎo)致當(dāng)前各部門的數(shù)據(jù)在結(jié)構(gòu)上具有一定的差異性，為了實現(xiàn)在線業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)與即將建設(shè)完成的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)保持一致，需要參照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進行標準化處理，而首先需要完成的工作就是從當(dāng)前的在線業(yè)務(wù)系統(tǒng)中將數(shù)據(jù)抽取出來。 導(dǎo)出數(shù)據(jù)：從當(dāng)前各部門的業(yè)務(wù)系統(tǒng)中將數(shù)據(jù)導(dǎo)出。 建立清理庫：建立數(shù)據(jù)清理庫，此中間庫的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫在結(jié)構(gòu)上和內(nèi)容上保持一致，為進一步的數(shù)據(jù)預(yù)處理做準備。 抽取數(shù)據(jù)：根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和不動產(chǎn)登記內(nèi)容要求，將從在線業(yè)務(wù)系統(tǒng)導(dǎo)出的數(shù)據(jù)中，抽取不動產(chǎn)登記所需的數(shù)據(jù)，并導(dǎo)人到中間庫中。 3、數(shù)據(jù)預(yù)處理 在數(shù)據(jù)抽取完成后，按照事先制定的清理整合數(shù)據(jù)標準對清理庫中非法、重復(fù)、遺漏、不一致的案例信息進行規(guī)范化、補漏、去重、一致化等預(yù)處理，對檔案數(shù)據(jù)本身的準確性、完整性進行驗證。保證每一宗土地和每一套房屋在數(shù)據(jù)庫中的唯一性和真實性。同時，可根據(jù)需要，對宗地圖形數(shù)據(jù)進行坐標轉(zhuǎn)換和格式轉(zhuǎn)換。 4、劃宗組幢 (1)土地劃宗 根據(jù)清理數(shù)據(jù)庫中整合完成的土地登記信息，結(jié)合土地測繪數(shù)據(jù)，對土地進行分宗，在劃宗完成以后，為每一宗土地編制唯一的編號，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)中，通過管理每一宗土地，實現(xiàn)對土地附著物(如房屋、林地、海洋等)的管理。 (2)房屋組幢 房屋組幢是將清理庫中的房屋數(shù)據(jù)按照一定規(guī)則組建為邏輯幢樓盤表。具體分為：①系統(tǒng)組幢。利用分詞、分形技術(shù)，對業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的房屋信息進行技術(shù)處理，使之組建為統(tǒng)一的樓盤表。②人工組幢。對業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中未建立樓盤的案例數(shù)據(jù)，根據(jù)測繪報告等信息手工組建樓盤表。 5、案例掛接 (1)房屋案例掛接 將清理庫中的房屋登記數(shù)據(jù)按房屋對應(yīng)關(guān)系關(guān)聯(lián)到組建好的物理幢樓盤表上，建立準確的案例上下手關(guān)系。以清理完成的樓盤表為基礎(chǔ)，對存在于數(shù)據(jù)庫的登記數(shù)據(jù)按照登記的前后手順序進行清理，建立起房屋與登記業(yè)務(wù)之間的唯一對應(yīng)關(guān)系。 案例掛接工作內(nèi)容包括兩部分：即系統(tǒng)掛接和人工掛接。 系統(tǒng)掛接是將來源于不同數(shù)據(jù)庫中的業(yè)務(wù)案例按照時間先后順序利用系統(tǒng)工具掛接到相應(yīng)的物理幢樓盤表上。 人工掛接是對于無法掛接到房屋樓盤表上的或房屋權(quán)屬系統(tǒng)掛接錯誤的業(yè)務(wù)案例，由人工分析判斷并將這些案例掛接到正確的物理幢樓盤表上。 (2)土地案例掛接 將清理庫中的土地登記業(yè)務(wù)歷史信息掛接到每一宗土地上，準確建立土地登記業(yè)務(wù)的上下手關(guān)系。進而實現(xiàn)通過查詢每一宗土地即可查詢到該宗土地的歷史業(yè)務(wù)信息。 6、建立房地關(guān)聯(lián) 通過房屋登記與土地登記中的權(quán)利人、坐落等元素，將組幢形成的房屋樓盤表與劃宗后宗地圖上的幢單元進行一一對應(yīng)，建立土地與房屋的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)房屋落地，最終建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記單元。 三、數(shù)據(jù)質(zhì)檢入庫 1、質(zhì)量檢查 按照清理整合數(shù)據(jù)標準，對完成清理整合后形成的不動產(chǎn)登記單元數(shù)據(jù)進行一致性檢查，確保數(shù)據(jù)庫屬性數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)、圖像數(shù)據(jù)的準確關(guān)聯(lián)和內(nèi)容一致；對數(shù)據(jù)的完整性進行檢查，確保清理整合后的數(shù)據(jù)能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求；對數(shù)據(jù)的唯一性進行檢查，確保土地與房屋的唯一關(guān)聯(lián)；對數(shù)據(jù)庫的準確性進行檢查，確保清理后數(shù)據(jù)的準確。 2、數(shù)據(jù)裝載 將通過質(zhì)量檢查的清理成果數(shù)據(jù)裝載到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中，實現(xiàn)成果利用。 【來源】《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》2015年第3期 【作者】瀘州市不動產(chǎn)登記中心 劉正興 |
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