在過去五年的經(jīng)濟(jì)周期里，房市已然成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，這一現(xiàn)象是耶非耶，但已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)央行于八月初公布的《7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》來(lái)分析宏觀數(shù)據(jù)，“7月份居民貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元”，這種房貸高漲的趨勢(shì)在信貸緊縮的大背景下尤為顯眼。房貸高漲推動(dòng)了一線城市新一輪的房市“量?jī)r(jià)齊升”，而房地產(chǎn)巨頭們的表現(xiàn)活躍度也不遑多讓，這一廂融創(chuàng)中國(guó)以人民幣110億元的價(jià)格一舉拿下上海靜安區(qū)最近一次出讓的地塊（業(yè)內(nèi)預(yù)估該地塊上可售部分的樓面價(jià)達(dá)143113元/平方米），問鼎“地王”之冠；而那一邊萬(wàn)科就私有化問題召開股東大會(huì)，群雄逐鹿未休；而縱觀整個(gè)七月份的國(guó)內(nèi)A股走勢(shì)，房地產(chǎn)板塊漲幅和資金流入量高踞榜首，可見無(wú)論民間或機(jī)構(gòu)，資本從未放松過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的汲汲追求。

點(diǎn)擊觀看視頻

但是房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于資金需求巨靡，并且土地資源日趨“僧多粥少”，如何迅速增加土地儲(chǔ)備、盤活閑置資源或爛尾項(xiàng)目這一問題？房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購(gòu)是一種非常常見的解決策略，房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)行為，可以迅速獲得其他企業(yè)的品牌資源和技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)。回顧歷史上的經(jīng)典收購(gòu)案例，例如2007年萬(wàn)科對(duì)上海恒大的并購(gòu)，其現(xiàn)實(shí)效用和范例作用，在此已無(wú)需贅述。

從分類來(lái)看，房地產(chǎn)收購(gòu)收購(gòu)屬于企業(yè)收購(gòu)(M&A，Mergers and Acquisitions)的大范疇，但是因?yàn)槭召?gòu)標(biāo)的之特殊性，和其他行業(yè)的并購(gòu)存在天然差異。房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵資產(chǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，并且從實(shí)操角度而言，投資方一般單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目公司去拿地和進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目公司除持有特定開發(fā)項(xiàng)目以外，一般不再持有其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，并在項(xiàng)目開發(fā)完成并銷售完畢后，投資方再將該項(xiàng)目公司注銷。有感于房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)所涉及的部門法律繁雜，實(shí)操性極強(qiáng)，故我們對(duì)幾類房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)模式的特征和法律盡職調(diào)查要點(diǎn)進(jìn)行梳理，以鄉(xiāng)諸位讀者。

房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)主要通過股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）以期實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的控制的行為。這三種收購(gòu)方式的主要特征如下：

1. 股權(quán)收購(gòu)，即收購(gòu)方通過受讓目標(biāo)公司（主要指項(xiàng)目公司股權(quán)，當(dāng)然也可能為項(xiàng)目公司的股東公司）的股權(quán)，從而間接獲得對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)利。股權(quán)收購(gòu)方式既包括全資和絕對(duì)控股型的收購(gòu)，也包括非控股的參股型收購(gòu)，從手段上又可細(xì)分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)和增資擴(kuò)股方式收購(gòu)；

2. 資產(chǎn)收購(gòu)，即以目標(biāo)公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行的收購(gòu)的法律行為；以及

3. 項(xiàng)目收購(gòu)，也被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即收購(gòu)方從已取得有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目所有人處收購(gòu)某一地塊的土地使用權(quán)（或是包含在建工程在內(nèi)的地上附著物），使其直接成為目標(biāo)項(xiàng)目的所有權(quán)人，然后進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的法律行為。項(xiàng)目收購(gòu)，從廣義上講，也是一種資產(chǎn)收購(gòu)，應(yīng)與資產(chǎn)收購(gòu)歸于一個(gè)大類，與股權(quán)收購(gòu)形成二元分立。但是因?yàn)轫?xiàng)目收購(gòu)偏指土地使用權(quán)及/或附屬其上的在建工程的轉(zhuǎn)讓，有一些需要特殊考慮的點(diǎn)，故習(xí)慣上單辟為一類。

    

   鑒于以上三種收購(gòu)方式各擅勝場(chǎng)，各有側(cè)重，故而法律盡職調(diào)查的重點(diǎn)也有所不同，可以用以下一張圖概括：

以下依次詳述：

一、股權(quán)收購(gòu)

在股權(quán)收購(gòu)的情況下，交易方為收購(gòu)方和目標(biāo)公司的原股東，因此不需要征得目標(biāo)公司本身的同意，交易的決策權(quán)在轉(zhuǎn)讓方手里，相對(duì)而言法律程序操作簡(jiǎn)便。股權(quán)收購(gòu)的另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)是稅賦低廉——因?yàn)樵诠蓹?quán)收購(gòu)的情況下，各項(xiàng)目標(biāo)公司的資產(chǎn)無(wú)需作為銷售處理，核心資產(chǎn)諸如房屋、土地等無(wú)需辦理過戶手續(xù)，以避免轉(zhuǎn)讓方因此產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)和所得稅，從而可以讓收購(gòu)方獲得更為優(yōu)惠的收購(gòu)價(jià)格。

但是這種模式下的交易風(fēng)險(xiǎn)也顯而易見：首先是對(duì)或有負(fù)債或先前法律責(zé)任難以預(yù)判，卻必須一攬子承繼。雖然在采取股權(quán)收購(gòu)方式的情況下收購(gòu)方僅在出資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，收購(gòu)方和目標(biāo)公司之間存在著有限責(zé)任公司的防火墻，但目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍然由目標(biāo)公司承擔(dān)，并且可能為各項(xiàng)盡職調(diào)查所無(wú)法徹底查明。此外，被收購(gòu)企業(yè)的其他先前義務(wù)，例如原應(yīng)盡而未盡的合同義務(wù)、新納稅義務(wù)等均由新股東承繼。

此外，還要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，目標(biāo)公司往往是在一宗地塊上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，如商貿(mào)綜合體、寫字樓等，其中預(yù)期盈利可謂良莠不齊，而股權(quán)收購(gòu)相較于資產(chǎn)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)在收購(gòu)對(duì)象上更為囫圇，如果無(wú)法明確識(shí)別和剝離預(yù)期盈利不明朗的資產(chǎn)，就可能導(dǎo)致前期投入的資金無(wú)法收回。

綜上，由于股權(quán)收購(gòu)的交易系通過目標(biāo)公司的股權(quán)實(shí)現(xiàn)，因此與該股權(quán)相關(guān)的內(nèi)容便是法律盡職調(diào)查里首要查明和甄別的對(duì)象。并且縱觀三類收購(gòu)方式，股權(quán)收購(gòu)方式下的法律盡職調(diào)查覆蓋范圍最廣，難度最高，其主要包括：

1. 對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況進(jìn)行查明和甄別：這里需要重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)實(shí)操中較容易成為deal breaker的問題：(a)轉(zhuǎn)讓方是否為目標(biāo)公司依法登記在冊(cè)的股東，是否具備全然的處分該股權(quán)的權(quán)限，比如股東名冊(cè)上的股東是否為他人代持，是否與其他人簽署有關(guān)于處分股權(quán)的限制性協(xié)議；(b)查明目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛，是否存在交易的司法限制，例如股權(quán)處于被司法查封狀態(tài)；(c)轉(zhuǎn)讓方是否依法履行了對(duì)目標(biāo)公司的出資義務(wù)；

2. 房地地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況：這一部分的盡職調(diào)查所關(guān)注的重點(diǎn)和資產(chǎn)收購(gòu)以及項(xiàng)目收購(gòu)中相同，所以筆者將會(huì)在項(xiàng)目收購(gòu)部分中展開；

3. 以目標(biāo)公司為一方、已簽訂生效合同的履行風(fēng)險(xiǎn)：除卻一般的合同債務(wù)，我們需要重點(diǎn)觀察并向客戶提示勞動(dòng)、人事方面風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要原因?yàn)椋簩?duì)收購(gòu)可能導(dǎo)致原有員工、管理層調(diào)整從而產(chǎn)生大量勞動(dòng)合同解除而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)賠償、高級(jí)管理層為獲得個(gè)體高額補(bǔ)償從而妨礙管理權(quán)移交的可能等。【房企財(cái)稅微信：fdccspx 】

二、資產(chǎn)收購(gòu)

由于資產(chǎn)收購(gòu)鎖定的目標(biāo)不是目標(biāo)公司股權(quán)，而是特定資產(chǎn)，故而對(duì)目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)需進(jìn)行全面調(diào)查。此外，由于資產(chǎn)收購(gòu)一般為非承債式收購(gòu)，不會(huì)受到目標(biāo)公司自身的負(fù)債情況影響、并購(gòu)后的整合難度較小，因此資產(chǎn)收購(gòu)尤其適用于目標(biāo)公司資產(chǎn)優(yōu)秀但管理不規(guī)范的情況。在資產(chǎn)收購(gòu)的情況下，收購(gòu)雙方必須對(duì)擬收購(gòu)資產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)的清產(chǎn)核資和評(píng)估。收購(gòu)方也可以在收購(gòu)時(shí)剔除某些負(fù)債，以避免被收購(gòu)方向收購(gòu)方“嫁禍”。但是資產(chǎn)收購(gòu)的弊端也很顯著，被收購(gòu)方需要繳納高額的稅費(fèi)，主要包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，這些交易產(chǎn)生的稅負(fù)往往轉(zhuǎn)嫁到收購(gòu)方身上，從而抬高了收購(gòu)價(jià)格；并且由于資產(chǎn)收購(gòu)非股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)方無(wú)法承繼被收購(gòu)方的稅收優(yōu)惠，收購(gòu)前開發(fā)成本和資金占用利息也無(wú)法計(jì)入此后項(xiàng)目總成本，于是無(wú)法降低今后項(xiàng)目處置的土地增值稅。。

鑒于資產(chǎn)收購(gòu)的以上特征，收購(gòu)方必須對(duì)擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行全面、細(xì)致的盡職調(diào)查，包括對(duì)既往稅負(fù)和潛在稅負(fù)的核查。這一點(diǎn)和項(xiàng)目收購(gòu)中的觀察切入點(diǎn)比較相似，故請(qǐng)見以下詳述。

三、項(xiàng)目收購(gòu)

相較于股權(quán)收購(gòu)，中國(guó)法律對(duì)于出讓土地上的房屋在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有一些額外的前提要求，例如按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；出讓方按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上等。當(dāng)然，對(duì)于未滿足上述前提條件而簽署的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力以及轉(zhuǎn)讓行為的效力，因?yàn)榇嬖谥煌膶W(xué)理解釋以及未能一統(tǒng)的審判實(shí)踐，故在此不再做深入分析。但顯然違背上述法律規(guī)定，會(huì)給項(xiàng)目收購(gòu)的順利交割帶來(lái)障礙，因此需要關(guān)注和分析。

因此，項(xiàng)目收購(gòu)中法律盡職調(diào)查主要圍繞項(xiàng)目展開，項(xiàng)目層面的法律風(fēng)險(xiǎn)是收購(gòu)方做出收購(gòu)決定所依賴的關(guān)鍵因素，它還是衡量收購(gòu)對(duì)價(jià)的決定性因素。以下類別的法律風(fēng)險(xiǎn)甄別是重中之重：

1. 轉(zhuǎn)讓方的適格性，需要核查轉(zhuǎn)讓方是否是項(xiàng)目的合法權(quán)利人，是否存在合作開發(fā)方；若項(xiàng)目為合作開發(fā)的，則應(yīng)查閱合作開發(fā)協(xié)議，確保轉(zhuǎn)讓方有權(quán)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目；

2. 轉(zhuǎn)讓方的資信情況、項(xiàng)目地塊出讓金的支付等狀態(tài)，尤其需要密切注意土地出讓金的繳納情況，因?yàn)檫@是項(xiàng)目收購(gòu)發(fā)生的前提；

3. 項(xiàng)目的立項(xiàng)文件及四證（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等）是否俱全，在建工程是否存在查封、抵押情況，是否存在歷史上土地閑置的遺留問題（土地閑置的遺留問題可能導(dǎo)致土地應(yīng)被繳回或負(fù)有罰款義務(wù)）等；

4. 項(xiàng)目施工進(jìn)度、工程款支付進(jìn)度以及項(xiàng)目預(yù)銷售情況：因?yàn)槭召?gòu)方獲得項(xiàng)目后，將會(huì)代替原項(xiàng)目所有人的地位參與到合同債權(quán)債務(wù)的履行和承繼中，所以項(xiàng)目施工進(jìn)度及工程款支付進(jìn)度，將直接影響項(xiàng)目的定價(jià)；若待轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可且已經(jīng)就其與買受讓簽訂部分預(yù)售合同的，則轉(zhuǎn)讓方和受讓方還需與買受人協(xié)商是否繼續(xù)履行合同及相關(guān)事宜；以及

5. 由于項(xiàng)目收購(gòu)下的納稅稅負(fù)和資產(chǎn)收購(gòu)下的稅負(fù)基本相同，較為高額，所以稅務(wù)盡職調(diào)查中對(duì)此特別關(guān)注。

   
   

囿于篇幅之限，以上僅僅對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)的幾種模式和法律盡職調(diào)查重點(diǎn)做簡(jiǎn)單梳理和淺析，以申芹獻(xiàn)。在合同起草和談判中所應(yīng)注意的技術(shù)關(guān)隘，我們將在以后的篇幅中做介紹。

轉(zhuǎn)載：普華永道