目前土地資源主要集中在以下四種類型的主體

幾種土地資源渠道特點(diǎn)

建立高效的信息渠道

建立項(xiàng)目分級(jí)管理體系

商務(wù)談判階段，經(jīng)常會(huì)面對(duì)形形色色的業(yè)主，紛繁多樣的訴求，關(guān)鍵是要建立標(biāo)準(zhǔn)化投資流程。

 把握談判核心原則

推動(dòng)項(xiàng)目快速落地

商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要就是項(xiàng)目交易整個(gè)流程中的不可控風(fēng)險(xiǎn)，包括交易前提條件、資金通道、交易方式、節(jié)點(diǎn)控制、股東結(jié)構(gòu)等一系列商務(wù)以及談判風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要反映在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，財(cái)務(wù)報(bào)表是并購(gòu)中進(jìn)行評(píng)估和確定交易價(jià)格的重要依據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性對(duì)于整個(gè)并購(gòu)交易也就顯得至關(guān)重要。

法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要反映在目標(biāo)公司對(duì)于與其有關(guān)的合同有可能管理不嚴(yán)，或由于賣方的主觀原因而使買方無法全面了解目標(biāo)公司與他人訂立合同的具體情況；此外還有一些政府違約風(fēng)險(xiǎn)如政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的大市證問題一直未解決，導(dǎo)致項(xiàng)目交付后排水嚴(yán)重的問題；因政府換屆導(dǎo)致原來可行的方案被停滯的問題等。

股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是最主要的兩種方式，其中對(duì)收購(gòu)方式的選擇不僅僅是雙方利益博弈的結(jié)果，而且還有許多的關(guān)注點(diǎn)需要注意。

1、股權(quán)收購(gòu)關(guān)注點(diǎn)

遞延稅款

股權(quán)收購(gòu)中所得稅、土地增值稅等只是延遲繳納并非完全免稅，評(píng)估目標(biāo)公司邊際價(jià)值時(shí)，應(yīng)將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)。

股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

若目標(biāo)公司股東為兩人以上，應(yīng)留意其他股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

土地因素

注重土地權(quán)屬關(guān)系、土地規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估。

收購(gòu)前簽訂合同

不應(yīng)單從金額角度考評(píng)，還應(yīng)看到合作方資信、配合度以及合同潛在風(fēng)險(xiǎn)。

目標(biāo)公司自身合法性

目標(biāo)公司是否依法年檢；股東是否足額繳納注冊(cè)資金；非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)是否合法。

2、資產(chǎn)收購(gòu)關(guān)注點(diǎn)

在建工程

需支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資開發(fā)需完成總投資額的25%。

存量資產(chǎn)

需重點(diǎn)關(guān)注是否取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在法律障礙。

收購(gòu)模式

資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在土地增值稅以及契稅上存在不同，被收購(gòu)方可采用“先資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)再資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的收購(gòu)模式；在被收購(gòu)資產(chǎn)可分割的情況下，可采取部分資產(chǎn)出資并撬動(dòng)融資模式。