作者簡(jiǎn)介

姚虎明

姚虎明：眾成清泰（濟(jì)南）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，管委會(huì)、律所副主任。山東省優(yōu)秀律師、泉城（濟(jì)南市）第二屆十佳青年律師，現(xiàn)任濟(jì)南民革副主委，山東省政協(xié)法律顧問，濟(jì)南市律師協(xié)會(huì)建筑法專業(yè)委員會(huì)主任，濟(jì)南市、高新區(qū)青年聯(lián)合會(huì)委員、受聘擔(dān)任民政部政策研究中心濟(jì)南基地特約研究員，濟(jì)南及青島仲裁委員會(huì)仲裁員，山東建筑大學(xué)客座教授。

宋慧冬

宋慧冬：律所合伙人、城建房地產(chǎn)一部副主任、物業(yè)管理師。常年擔(dān)任濟(jì)南市市中區(qū)人民政府、濟(jì)南市司法局、濟(jì)南市科學(xué)技術(shù)局、濟(jì)南東部新城中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)、濟(jì)南市歷城區(qū)唐冶新區(qū)管理委員會(huì)等政府部門法律顧問，先后擔(dān)任濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司、濟(jì)寧太白路萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司、山東黃金地產(chǎn)旅游集團(tuán)有限公司、山東文華園住宅開發(fā)建設(shè)有限公司、山東金魯班置業(yè)有限公司、濟(jì)南歷下區(qū)燕山工業(yè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)總公司等多家企業(yè)常年法律顧問。

前言：

隨著土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加之房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度在不斷加強(qiáng)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷的探索和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目取得方式及渠道，即從原來的單純、直接的拿地開發(fā)模式逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)或者通過房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的處置，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目并購、并購模式、盡職調(diào)查

 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的概念

我們通常說的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，泛指涉及房產(chǎn)、土地使用權(quán)的交易，既包括對(duì)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的收購，也包括對(duì)一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權(quán)、在建工程的收購；既包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體收購，也包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分收購；既包括房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也包括項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式多種多樣。房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)不同的房地產(chǎn)并購模式或路徑。目前，普遍采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方式主要有資產(chǎn)收購模式和股權(quán)收購模式兩種。

 二、資產(chǎn)收購模式的利弊分析

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)通常即為土地使用權(quán)或在建工程，故房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)收購模式從本質(zhì)上理解屬于一種土地使用權(quán)或在建工程的轉(zhuǎn)讓行為。

（一）資產(chǎn)收購模式的優(yōu)點(diǎn)：

1、有效的規(guī)避原項(xiàng)目公司隱藏的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)收購模式下，收購方直接收購項(xiàng)目資產(chǎn)，可以有效的將標(biāo)的資產(chǎn)與原項(xiàng)目公司對(duì)外的債務(wù)予以割裂，收購方可以直接對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，原項(xiàng)目公司原有的債權(quán)債務(wù)仍由原項(xiàng)目公司自行負(fù)責(zé)，不隨項(xiàng)目資產(chǎn)的收購而轉(zhuǎn)移，原有債務(wù)仍然留在該項(xiàng)目所在的原項(xiàng)目公司，能較為有效的規(guī)避隱藏的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、收購價(jià)款可以作為項(xiàng)目開發(fā)成本

在資產(chǎn)收購模式下，收購方收購項(xiàng)目資產(chǎn)，收購價(jià)款可以作為項(xiàng)目的開發(fā)成本。

（二）資產(chǎn)收購模式的缺點(diǎn)：

1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件限制。

目前，我國(guó)法律對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件進(jìn)行了明確的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。

 根據(jù)上述法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目必須符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，否則存在無法辦理轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的過戶登記手續(xù)的法律風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致難以通過房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)收購模式進(jìn)行操作。

 2、收購周期長(zhǎng)、產(chǎn)權(quán)變更程序復(fù)雜

除上述項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件限制的要求外，資產(chǎn)收購模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購實(shí)踐中，還存在收購的時(shí)間周期過長(zhǎng)、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的程序復(fù)雜等等不利因素，這導(dǎo)致在操作實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)公司并不經(jīng)常采用該模式。

 3、交易成本高

就項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言涉及的稅費(fèi)包括印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，稅賦負(fù)擔(dān)多，導(dǎo)致交易成本高。

三、股權(quán)并購模式的利弊分析

我們通常說的房地產(chǎn)股權(quán)并購模式，在法律實(shí)質(zhì)上就是通過對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)權(quán)屬的移轉(zhuǎn)來完成并購，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)、建筑物的間接或直接控制，具體模式又可分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、借殼上市等模式。實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在并購房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)較多采取的就是股權(quán)并購模式。

（一）股權(quán)收購模式的優(yōu)點(diǎn)：

 1、交易成本低

就房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言涉及的稅費(fèi)包括印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，而采用股權(quán)收購模式不涉及諸如契稅、土地增值稅等稅賦，交易成本相比較房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，交易成本低。

2、程序簡(jiǎn)單

采用股權(quán)收購方式進(jìn)行交易的程序簡(jiǎn)單，只要交易雙方對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成一致，完善目標(biāo)公司內(nèi)部決議程序，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議既可生效。后續(xù)工商變更登記手續(xù)、項(xiàng)目的交接并非股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定生效要件，其程序的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于資產(chǎn)收購模式下的證照變更過戶程序。

3、合理規(guī)避法律限制

資產(chǎn)收購模式下存在轉(zhuǎn)讓條件的法律限制，而采用股權(quán)收購方式可合理規(guī)避因不具備土地使用權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過戶條件而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓不能的法律限制。

（二）股權(quán)并購模式的缺點(diǎn)：

 1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)款不能作為項(xiàng)目的開發(fā)成本

項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地價(jià)值存在股權(quán)溢價(jià)問題，溢價(jià)款無法作為項(xiàng)目的開發(fā)成本，但在實(shí)踐操作過程中，交易雙方往往可以通過設(shè)計(jì)股權(quán)并購交易方案，在融資、避稅、財(cái)務(wù)賬目、股權(quán)價(jià)值評(píng)估等方面進(jìn)行優(yōu)化等予以處理。

2、存在隱藏債務(wù)和或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

雖然股權(quán)并購模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購過程中較常采用，但并非該模式完美無缺。相反，采用股權(quán)并購模式最大的缺點(diǎn)在于隱藏債務(wù)和或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)難以防范。在股權(quán)收購模式下，收購方是通過收購實(shí)際擁有該房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)公司的股權(quán)方式實(shí)際取得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。但目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)是否存在未披露的債務(wù)，是否存在未披露的為其他公司提供的擔(dān)保等或有債務(wù)，即便是前期做過盡職調(diào)查也未必能完全披露，故隱藏債務(wù)和或有債務(wù)仍是股權(quán)并購模式中重要法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

 四、盡職調(diào)查重點(diǎn)

 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目本身開展盡職調(diào)查，目的是為了讓收購者盡可能詳細(xì)的摸清被收購方的家底，以便對(duì)收購決策、收購模式、收購價(jià)格、收購風(fēng)險(xiǎn)、防范措施等進(jìn)行合理判斷，做出有利的決策。通過總結(jié)多年來為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購的法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)重點(diǎn)針對(duì)盡職調(diào)查重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

（一）目標(biāo)公司主體方面

對(duì)擬收購的房地產(chǎn)企業(yè)主體方面，重點(diǎn)審查目標(biāo)公司設(shè)立、存續(xù)的合法性和從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利能力和行為能力的有效性。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，還需要審查目標(biāo)公司是否具備房地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)。

（二）擬收購的股權(quán)方面

對(duì)擬收購的目標(biāo)公司股權(quán)，重點(diǎn)審查股東是否具備主體資格，是否享有合法的目標(biāo)公司股權(quán)，出資是否到位或是否存在瑕疵，股權(quán)是否存在權(quán)屬限制或其他權(quán)利限制，以確保目標(biāo)公司現(xiàn)有股東持有、處分目標(biāo)公司股權(quán)的合法性和完全性。

（三）公司內(nèi)部決策和審批程序

對(duì)達(dá)成股權(quán)收購意向的相對(duì)方，需要股東及目標(biāo)公司按照《公司法》等法律規(guī)定，完善內(nèi)部決策程序及相應(yīng)的批準(zhǔn)程序。審查重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司章程中對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在限制，是否合法召開股東會(huì)，其他股東是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，是否存在國(guó)有資產(chǎn)需要批準(zhǔn)程序等等。

（四）目標(biāo)公司資產(chǎn)及負(fù)債方面

通過股權(quán)并購模式最大的缺點(diǎn)在于隱藏債務(wù)和或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)難以防范，所以在盡職調(diào)查過程中需要重點(diǎn)對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行詳盡調(diào)查。資產(chǎn)方面重點(diǎn)調(diào)查土地、房產(chǎn)、車輛、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，債權(quán)債務(wù)方面重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)公司的重大債權(quán)債務(wù)、重大合同、擔(dān)保責(zé)任、欠繳稅費(fèi)等方面。

在此建議盡職調(diào)查過程中務(wù)必與審計(jì)、評(píng)估、稅務(wù)等中介機(jī)構(gòu)同時(shí)展開工作，并建立密切良好的溝通關(guān)系，做到資源共享、信息互通，有利于發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)的隱藏債務(wù)和或有債務(wù)。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方面

收購目標(biāo)公司的根本目的是通過目標(biāo)公司控制其名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。盡職調(diào)查重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目開展，如項(xiàng)目立項(xiàng)及審批，項(xiàng)目規(guī)劃，土地取得，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售等方面的手續(xù)、進(jìn)度、權(quán)證，與開發(fā)建設(shè)相關(guān)的合同等等重點(diǎn)調(diào)查。

（六）訴訟、仲裁及行政復(fù)議及其他法律程序

重點(diǎn)調(diào)查涉及目標(biāo)公司、股東的已經(jīng)發(fā)生的、正在進(jìn)行的或已有明顯跡象表明可能要發(fā)生的訴訟、仲裁或者行政復(fù)議情況和文件。目標(biāo)公司、股東的財(cái)產(chǎn)存在任何行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)的查封、凍結(jié)及其他強(qiáng)制執(zhí)行的措施或程序。同時(shí)，對(duì)目標(biāo)公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭(zhēng)議事項(xiàng)或存在尚未進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛也要有所掌握。

（七）目標(biāo)公司勞資關(guān)系方面

對(duì)于目標(biāo)公司勞資關(guān)系的盡職調(diào)查主要落實(shí)公司的人員情況、勞動(dòng)合同及社會(huì)保險(xiǎn)等繳納情況，避免在公司收購后產(chǎn)生勞資糾紛。同時(shí)，也為收購方是否接收目標(biāo)公司人員提供決策依據(jù)。

盡職調(diào)查的范圍及深度應(yīng)滿足收購方據(jù)以判斷目標(biāo)公司股權(quán)及目標(biāo)項(xiàng)目有無瑕疵、繼續(xù)收購有無法律上的風(fēng)險(xiǎn)之需要，這意味著盡職調(diào)查應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的概括及歷史沿革、股東及各自持股比例、公司治理結(jié)構(gòu)及有關(guān)情況、主要資產(chǎn)及重大債權(quán)債務(wù)情況、公司涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并對(duì)盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的可能影響股權(quán)收購、影響目標(biāo)項(xiàng)目的取得、開發(fā)、建設(shè)或銷售等的問題進(jìn)行法律分析和論證、提示法律風(fēng)險(xiǎn)。

以上是作者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購模式的簡(jiǎn)要分析，同時(shí)結(jié)合多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)盡職調(diào)查的重點(diǎn)進(jìn)行了闡述。相信隨著土地市場(chǎng)的不斷鎖緊，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購大戰(zhàn)將會(huì)愈演愈烈，這無疑需要律師具備更加專業(yè)、全面的技能，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購提供法律服務(wù)、規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，真正起到保駕護(hù)航的作用。