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解析：

營改增后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納入增值稅征稅范圍，隨之而來的，所有增值稅一般納稅人的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程所耗用的材料、物資、服務(wù)等的進(jìn)項稅額允許抵扣。在抵扣時需要注意以下實務(wù)探討：

1.不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分為分期抵扣和一次性抵扣兩種情況，具體適用為：

2.分期抵扣時，注意抵扣時點。

分期抵扣以取得扣稅憑證計算抵扣時點，而非固定資產(chǎn)完工計算抵扣時點。

納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額按規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣的，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

【例1】2017年6月5日，A公司（增值稅一般納稅人）購進(jìn)辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公，計入固定資產(chǎn)并于次月開始計提折舊。當(dāng)月該納稅人取得該大樓的增值稅專用發(fā)票并查詢相符，專用發(fā)票注明價款1000萬，增值稅稅額110萬元。請問企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

解析：

（1）2017年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)——辦公大樓        1000萬

    應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅( 進(jìn)項稅額）  66萬

    應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額         44萬

    貸：銀行存款                       1110萬

（2）2018年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）   44萬

    貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額              44萬

3.購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項稅額的40%，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項稅額中扣減，計入待抵扣進(jìn)項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

【例2】2017年6月，A公司為其已經(jīng)使用了20年的辦公樓（賬面原值為1000萬元)進(jìn)行裝飾修繕，將一批原采購生產(chǎn)用材料改變用途用于裝飾工程，該批材料在購進(jìn)時已取得增值稅專用發(fā)票，票面注明價款為600萬元、增值稅額102萬元，企業(yè)已經(jīng)認(rèn)證并進(jìn)行了進(jìn)項稅額抵扣。本次裝飾工程支付設(shè)計費用，取得設(shè)計單位開具的增值稅專用發(fā)票上注明價款10萬元、增值稅額0.6萬元。支付施工單位建筑服務(wù)費用，取得增值稅專用發(fā)票上注明價款200萬元、增值稅額22萬元。款項均已支付。【房企財稅微信：fdccspx】

解析：

由于裝飾修繕支出為810萬元（600+10+200），超過了固定資產(chǎn)原值的50%，需要分期抵扣；而且對于所用的原購進(jìn)的600萬元材料相應(yīng)進(jìn)項稅額的40%（600×17%×40%=40.8萬）需要轉(zhuǎn)入“待抵扣進(jìn)項稅額”中。

（1）企業(yè)2017年6月賬務(wù)處理：

借：在建工程——辦公樓裝修     810萬

    應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 13.56萬

    應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額         49.84萬

                        （22.6×40% +102×40%）

    貸：銀行存款         232.6萬

        原材料           600萬

        應(yīng)交稅費——增（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出） 40.8萬

（2）假設(shè)該企業(yè)2017年10月修繕完工，完工后賬務(wù)處理：

借：固定資產(chǎn)——辦公樓    810萬

    貸：在建工程——辦公樓裝修   810萬

（3）2018年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 49.84萬

    貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額        49.84萬

4.按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額。

可抵扣進(jìn)項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率

【例3】2016年6月5日，納稅人購進(jìn)辦公樓一座共計2220萬元（含稅）。該大樓專用于進(jìn)行技術(shù)開發(fā)使用，取得的收入均為免稅收入，記入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊，假定分10年計提，無殘值。5月20日，該納稅人取得該大樓如下3份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認(rèn)證相符，專用發(fā)票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發(fā)票一份一直未認(rèn)證，專用發(fā)票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，該大樓當(dāng)期進(jìn)項稅額不得抵扣，記入對應(yīng)科目核算。

解析：

（1）購進(jìn)時賬務(wù)處理

借：固定資產(chǎn)——研發(fā)大樓——免稅項目 2220萬

    貸：銀行存款    2220萬

（2）2017年5月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，需按照不動產(chǎn)凈值計算可抵進(jìn)項稅額后分期抵扣。

不動產(chǎn)凈值率=90%

可抵扣進(jìn)項稅額=110×90%=99(萬元)

2017年6月賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）   59.4萬

        應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額          39.6萬

    貸：固定資產(chǎn)——研發(fā)大樓——轉(zhuǎn)應(yīng)稅項目   99萬

5.不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)只有專用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費時，才不允許抵扣進(jìn)項稅額，如果既用于一般計稅項目，又用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費，其進(jìn)項稅額允許全額抵扣。

例如某企業(yè)購進(jìn)一座大樓，1-5層為辦公樓，地下一層為員工餐廳，6層為員工活動區(qū)，則進(jìn)項稅額允許全額抵扣，而無需按比例計算不得抵扣的進(jìn)項稅額。【加微信：fdccspx，關(guān)注更多精彩內(nèi)容】

6.購進(jìn)不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)時，即使目前不允許抵扣進(jìn)項稅額，也一定要取得增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證。因為上述資產(chǎn)使用時間較長，一旦今后改變用途可以抵扣進(jìn)項稅額時，應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證，否則不得抵扣進(jìn)項稅額。

7.納稅人在進(jìn)行不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣時，需要填寫《增值稅納稅申報表附列資料（五）》（不動產(chǎn)分期抵扣計算表）。

根據(jù)例1、2、3，我們填寫的《不動產(chǎn)分期抵扣計算表》如下：

增值稅納稅申報表附列資料（五）

（不動產(chǎn)分期抵扣計算表）

稅款所屬時間：2017年6月1日至2017年6月30日  

納稅人名稱：(公章)                                    金額單位：元至角分

 其中，第2列“本期不動產(chǎn)進(jìn)項稅額增加額”由例1的110萬和例2的13.56與49.84萬構(gòu)成；第3列“本期可抵扣不動產(chǎn)進(jìn)項稅額”由例1 的110×60%和例2的13.56萬和例3的110×60%構(gòu)成。