重磅：最高院《物權(quán)法司法解釋一》深度詳解！ | 金牌視角

大道無欺 2016-06-18

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2月23日，最高人民法院第一次就物權(quán)法的適用正式發(fā)布了司法解釋，這一新出臺(tái)的司法解釋對(duì)物權(quán)有了哪些新的規(guī)定，又會(huì)對(duì)我們的生活產(chǎn)生怎么樣的影響？

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轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源及作者

作者||扶羽斌律師

海華永泰律師事務(wù)所

內(nèi)容提要：

2016年2月23日，最高人民法院正式發(fā)布了《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》），這是針對(duì)物權(quán)法頒布的又一部重要司法解釋。其主要內(nèi)容包括物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題。囿于條文限制，在上述制度相關(guān)問題的解釋上亦難免有言猶未盡之處。

為什么要出臺(tái)《物權(quán)法解釋》？

孟子曰：“有恒產(chǎn)者有恒心”。物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是社會(huì)每個(gè)人、每個(gè)團(tuán)體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)、創(chuàng)造財(cái)富的基礎(chǔ)。我國《物權(quán)法》于2007年3月由第十屆全國人大第五次大會(huì)審議通過，自頒布實(shí)施以來，已經(jīng)有九年之久。

在這期間，《物權(quán)法》在調(diào)整物權(quán)的歸屬和利用，保障市場主體基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)基本秩序方面無疑發(fā)揮了重大作用。但是《物權(quán)法》中不少條文仍相對(duì)較為原則與抽象，許多理論爭議與實(shí)踐困惑都需要時(shí)間來加以定論。經(jīng)過九年的施行與實(shí)踐，我們一方面可以冷靜地看待這部法律制定當(dāng)初就未解決的各種問題，另一方面，著眼于中國現(xiàn)實(shí)社會(huì)對(duì)該法的需要，我們也發(fā)現(xiàn)了這部法律在實(shí)踐中暴露出了更多的亟須相關(guān)司法解釋加以完善的問題。

《物權(quán)法解釋》的主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記確權(quán)糾紛的民事訴訟程序

《物權(quán)法》第六條第一款及第十四條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為其公示手段，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載為準(zhǔn)。關(guān)于負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記部門，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第六條明確確定為行政機(jī)關(guān)，而非司法機(jī)關(guān)。長期以來，我國實(shí)務(wù)部門將不動(dòng)產(chǎn)登記理解為國家行政機(jī)關(guān)對(duì)民事權(quán)利確權(quán)的干預(yù)，錯(cuò)誤地理解和歪曲了不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應(yīng)啟動(dòng)行政訴訟程序，而不是民事訴訟程序。這種觀點(diǎn)在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，不僅徒增當(dāng)事人訴累，也對(duì)司法的公信力造成了較大的損害。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)具有雙重性，第一重為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，第二重才是行政行為，而第二重也主要是為第一重服務(wù)的。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有排他性，其發(fā)生變動(dòng)必須要有足由外部可以辨認(rèn)的表征，才能透明其所涉及的法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受損害，以保護(hù)交易安全。這才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要登記確權(quán)的最重要的原因。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤的原因

不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，造成不動(dòng)產(chǎn)登記薄上公示出來的物權(quán)歸屬信息與真實(shí)信息不一致的現(xiàn)象，時(shí)常有之。

原因不外乎是兩種：

第一種是登記機(jī)關(guān)的登記疏漏或者登記錯(cuò)誤，如張三將房屋出賣給李四，但是在不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過戶登記的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)交易中心錯(cuò)誤地將李四登記為了王五，此時(shí)王五便會(huì)與不動(dòng)產(chǎn)交易中心產(chǎn)生爭議。

第二種是因?yàn)楫?dāng)事人自己或者第三人的原因?qū)е碌?，如出賣人與買受人訂立房屋買賣合同，因?yàn)橘I受人拒絕支付價(jià)款，出賣人解除了房屋買賣合同，此時(shí)買受人便不能依法取得已經(jīng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)；或者由于房屋所有權(quán)人未能保管好相關(guān)證件，房屋被他人無權(quán)處分，過戶登記到了惡意的買受人名下；或者出賣人與買受人之間簽訂的房屋買賣合同為通謀的法律行為，后被確認(rèn)為無效；或者因?yàn)榘l(fā)生了繼承，但是繼承人沒有及時(shí)辦理變更登記。

這兩種造成登記錯(cuò)誤的原因，性質(zhì)有所不同。

前者在真實(shí)權(quán)利人與行政機(jī)關(guān)之間存有爭議，真實(shí)權(quán)利人向人民法院提起訴訟的，請(qǐng)求人民法院依法撤銷登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤的登記信息，再另行登記，并且要求損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)通過行政訴訟程序解決。《物權(quán)法》第二十一條第二款對(duì)此明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。而后者并非不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)造成的，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人向登記名義人提起的訴訟，當(dāng)事人與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并無實(shí)質(zhì)爭議，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟加以解決。

2、民事訴訟的救濟(jì)途徑

此次《物權(quán)法司法解釋（一）》第一條明確規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。除非是當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)解決上述民事爭議，且人民法院一并做了審理。這對(duì)于矯正過去幾年當(dāng)中出現(xiàn)的錯(cuò)誤司法實(shí)踐，進(jìn)一步理順因登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的相關(guān)確權(quán)的法律關(guān)系，無疑具有重大裨益。

２

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示與真實(shí)權(quán)利人的救濟(jì)

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。但是不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的信息，也會(huì)發(fā)生錯(cuò)誤，此即不動(dòng)產(chǎn)登記薄的記載與真實(shí)權(quán)利不符的錯(cuò)誤情形，前已所述。而一旦發(fā)生物權(quán)表征的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利不一致的情形，法律就必須盡早結(jié)束這種登記的錯(cuò)誤狀態(tài)，允許真實(shí)權(quán)利人推翻不動(dòng)產(chǎn)登記薄的登記的錯(cuò)誤信息并對(duì)其提供救濟(jì)。

1、物權(quán)法對(duì)真實(shí)權(quán)利人的救濟(jì)途徑

物權(quán)法對(duì)真實(shí)權(quán)利人的救濟(jì)主要有：

第一，真實(shí)權(quán)利人可以依據(jù)《物權(quán)法》第十九條第二款之規(guī)定申請(qǐng)異議登記，減損害錯(cuò)誤登記的公信力，阻卻善意取得的發(fā)生。然而，異議登記的時(shí)間非常有限。物權(quán)法規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

第二，真實(shí)權(quán)利人可以依據(jù)《物權(quán)法》第十九條第一款之規(guī)定申請(qǐng)更正登記。符合更正登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，涂銷錯(cuò)誤登記的信息，并以更正后的登記確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬與內(nèi)容。更正登記終止了原登記權(quán)之正確性推定及原登記權(quán)利公信則之適用，可謂是徹底保護(hù)了真實(shí)權(quán)利人的真實(shí)物權(quán)。

第三，真實(shí)權(quán)利人可以依據(jù)《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。此次《物權(quán)法司法解釋（一）》第二條重申，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！段餀?quán)法司法解釋（一）》第三條進(jìn)一步規(guī)定，即便當(dāng)事人提出過異議登記，但異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，人民法院仍舊應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。問題是，真實(shí)權(quán)利人如何證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，且其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人？

2、舉證相關(guān)

第一，真實(shí)權(quán)利人可以舉證證明其系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼承人?！段餀?quán)法》第二十九條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。因此，真實(shí)權(quán)利人若可以舉證證明其為繼承人，則可以按照法律規(guī)定依法取得遺產(chǎn)，而無需進(jìn)行登記。繼承可以分為法定繼承和意定繼承。被繼承人如果立有遺囑，則作為遺產(chǎn)的歸屬將按照被繼承人所立下的合法有效遺囑進(jìn)行確定。在被繼承人沒有對(duì)其遺產(chǎn)的處理立有遺囑的情況下，法律直接規(guī)定了繼承人的范圍、繼承的順序以及遺產(chǎn)分配的原則?！独^承法》第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時(shí)發(fā)生效力。在被繼承人死亡時(shí)，遺產(chǎn)即歸屬于繼承人，即便尚未辦理登記，也是如此。

第二，真實(shí)權(quán)利人可以舉證作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同等存在效力性瑕疵，未曾發(fā)生或者已經(jīng)消滅，且其為出賣人、贈(zèng)與人或者抵押人?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。這便是我國物權(quán)法所確立的區(qū)分原則。應(yīng)該說，相較于德國及臺(tái)灣法而言，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)是否需要一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)行為，我國學(xué)界存在較大爭議。最高院《買賣合同司法解釋》起草小組在起草買賣合同司法解釋時(shí)，傾向于認(rèn)為我國《合同法》第五十一條的處分應(yīng)為處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為，這樣可以使我們更正確地認(rèn)識(shí)債權(quán)與物權(quán)之間的差別。盡管如此，學(xué)界及司法實(shí)務(wù)界還是普遍認(rèn)可了物權(quán)行為的有因性理論。也就是說，物權(quán)行為的效力為其原因行為所左右，即債權(quán)行為不成立、被撤銷或無效者，其物權(quán)行為亦同其命運(yùn)。簡單地說，就是買受人要想取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同等債權(quán)行為，必須有效，否則買受人便不能實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，出賣人、贈(zèng)與人或抵押人等債權(quán)人仍舊為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。

３

債務(wù)人預(yù)告登記后再為處分行為的類型

《物權(quán)法》第二十條第一款第一句規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。實(shí)務(wù)中辦理預(yù)告登記的情形通常以合同上的請(qǐng)求權(quán)最為常見，如現(xiàn)房買賣、商品房預(yù)購、預(yù)購商品房抵押、在建工程抵押等，買受人或者債權(quán)人都可以辦理預(yù)告登記。

房屋買受人辦理預(yù)告登記，主要有兩個(gè)目的：

第一個(gè)目的是可以阻止出賣人的一房二賣行為?！段餀?quán)法》第二十條第一款第二句規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！斗课莸怯涋k法》第六十八條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！锻恋氐怯涋k法》第六十二條第四款規(guī)定，預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。由此可見，由于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的存在，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，登記薄上記載的物權(quán)人，是無法通過處分行為使得不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的。然而，實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些法院裁判的案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。此次《物權(quán)法司法解釋一》第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)《物權(quán)法》第二十條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了大大的限縮。

第二個(gè)目的是保障自己將來可以順利辦理房屋的過戶登記。《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。原因在于，預(yù)告登記并非本登記，其旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，本身不具有終局、確定的效力，并不足以導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，因此并不具有確權(quán)性質(zhì)。實(shí)務(wù)中，買受人之所以會(huì)選擇辦理預(yù)告登記，多數(shù)情形下是因?yàn)檗k理本登記遇到障礙，而選擇的臨時(shí)保全措施，以便于在本登記到來日后辦理本登記，終局地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

需注意的是，針對(duì)司法實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的第二十條所稱的債權(quán)消滅的理解，此次《物權(quán)法司法解釋一》第五條明確可以包括買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)等情形。

４

關(guān)于引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的法律文書范圍

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。法律文書是法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出的，其本身就有確定的、終局的法律效力。當(dāng)某一物權(quán)的變動(dòng)是因法律文書引發(fā)時(shí)，法律文書一旦生效，物權(quán)變動(dòng)效力立即發(fā)生，此時(shí)，不管當(dāng)事人是否登記或交付，均不影響物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)。但是，究竟哪些法律文書可以直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，在實(shí)務(wù)中存在不小的爭議。一般認(rèn)為，能引起物權(quán)直接發(fā)生變動(dòng)的法律文書僅限于形成判決及裁決，即可以變更或消滅當(dāng)事人之間原來存在的沒有爭議的民事法律關(guān)系的判決，如分割共有物的判決、撤銷買賣合同的判決，但不包括給付判決、裁決。

基于此，人民法院基于買賣合同判令出賣人為買受人辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，還有待于出賣人根據(jù)該確定判決辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記后，買受人才能取得所有權(quán)。

關(guān)于具體的法律文書的范圍，最大的爭議在于調(diào)解書、拍賣裁定書以及以物抵債裁定書究竟是否屬于《物權(quán)法》第二十八條所規(guī)定的法律文書。此前，最高院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條就已明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。這一規(guī)定被認(rèn)為不符合《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)范意旨，加速了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的進(jìn)程，飽受學(xué)界批評(píng)。但是此次最高院出臺(tái)新的物權(quán)法司法解釋，并未改變之前的做法，而是對(duì)其作了進(jìn)一步的強(qiáng)化?！段餀?quán)法司法解釋一》第七條明確規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。因此，今后調(diào)解書以及拍賣裁定書、以物抵債裁定書，這三種文書，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為能夠直接引起物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律文書。

需注意的是，基于生效法律文書引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)，為避免第三人信賴登記簿的記載而發(fā)生善意取得的風(fēng)險(xiǎn)，所有權(quán)人要及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的登記，如宣示登記、更正登記，以便更好地保護(hù)和行使自己的物權(quán)。

５

完善按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的具體制度

優(yōu)先購買權(quán)，就是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

《物權(quán)法》第一百零一條明文確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，從文義上看，這一規(guī)定包含了兩層含義：一方面，按份共有人可以自由轉(zhuǎn)讓其共有份額的權(quán)利；另一方面，它限定了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍———僅在按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有財(cái)產(chǎn)的份額的情形下，其他共有人才享有優(yōu)先購買權(quán)。如果按份共有人內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)份額，則并無優(yōu)先購買權(quán)的適用余地。不過，《物權(quán)法》第一百零一條的表述還是過于簡單，存在較多的問題，如按份共有人在什么情況下可行使、怎樣判斷同等條件、侵害優(yōu)先購買權(quán)的法律后果如何等等，在理論和實(shí)務(wù)上均莫衷一是。

實(shí)務(wù)中各地法院對(duì)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮。此次《物權(quán)法司法解釋一》根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的，對(duì)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進(jìn)行了細(xì)化，通過第九條至第十四條共計(jì)六個(gè)條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的制度架構(gòu)，使得這一制度從法律的原則規(guī)定成為走入現(xiàn)實(shí)的具有高度可操作性的鮮活制度。

６

關(guān)于善意取得制度的適用

善意取得，指無處分權(quán)人將其占有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，或?yàn)樯埔獾谌嗽O(shè)定他物權(quán)，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據(jù)法律規(guī)定取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的制度。就法律政策而言，善意取得以犧牲所有權(quán)之靜的安全為代價(jià)，保障財(cái)產(chǎn)交易之動(dòng)的安全，表現(xiàn)了法律上的利益衡量和價(jià)值判斷。

《物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了善意取得制度的適用條件。

第一，無處分權(quán)人處分了他人的物權(quán)。法律行為可分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為，這一區(qū)分已為我國民法學(xué)界所廣泛運(yùn)用。無權(quán)處分，就是說處分權(quán)人沒有處分權(quán)，擅自以自己名義處分他人所有的標(biāo)的物的行為。

第二，受讓人善意地受讓了動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。所謂善意，是指買受人在受讓標(biāo)的物時(shí)，不知或非因重大過失不知轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分人。此次《物權(quán)法司法解釋一》第十五條第一款明確規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。受讓人是否具有過失，判斷標(biāo)準(zhǔn)為第三人是否違背其合理注意義務(wù)，具體應(yīng)當(dāng)斟酌當(dāng)事人、標(biāo)的物價(jià)值、登記薄查閱信息及推銷方式等因素綜合加以判斷。就不動(dòng)產(chǎn)而言，《物權(quán)法司法解釋一》第十六條規(guī)定，登記簿上存在有效的異議登記；預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。就動(dòng)產(chǎn)而言，《物權(quán)法司法解釋一》第十七條規(guī)定，受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。關(guān)于善意判斷的時(shí)點(diǎn)，通常應(yīng)以交付及不動(dòng)產(chǎn)登記的最后時(shí)間點(diǎn)為限。善意的證明，在沒有相反證據(jù)證明第三人明知或者應(yīng)當(dāng)知道出讓人并非真正權(quán)利人時(shí)，應(yīng)當(dāng)推定第三人為善意。但是依客觀形勢，在交易經(jīng)驗(yàn)上，一般人皆可認(rèn)定讓與人無讓與之權(quán)利者，即應(yīng)認(rèn)定為惡意。

第三，已經(jīng)完成了公示。也就是說，動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人，不動(dòng)產(chǎn)也已經(jīng)辦理完過戶登記。

第四，第三人必須是有償受讓，且受讓價(jià)格合理，但是否實(shí)際支付不影響。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第十九條規(guī)定，受讓價(jià)格是否合理，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。具體應(yīng)立足個(gè)別交易的具體情況，深刻體察社會(huì)一般交易認(rèn)知感受，綜合權(quán)衡各種因素加以準(zhǔn)確判斷?？傊舜挝餀?quán)法司法解釋的相關(guān)條文進(jìn)一步完善了對(duì)善意取得的規(guī)則體系。

“

附：《解釋》全文

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）

（2015年12月10日最高人民法院審判委員會(huì)第1670次會(huì)議通過，自2016年3月1日起施行）

為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第三條異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第十九條第二款：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十條第一款：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十條第二款：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

第六條轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十四條：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”

第七條人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

第八條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第二十九條：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十四條：無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第三十五條：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第三十六條：造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第三十七條：侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第九條共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第十一條優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。

第十二條按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

第十三條按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

第十五條受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。

真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

第十六條具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十七條受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十五條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

第二十六條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

第十九條物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

第二十條轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第二十四條：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第二十一條具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第一百零六條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

來源||海華永泰律師事務(wù)所

編輯||金牌法律服務(wù)網(wǎng)

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來自：大道無欺 > 《物權(quán)法》

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