《物權(quán)法》第20條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”第179條第一款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”抵押登記和預(yù)售登記都具有公示公信的效力，因此，抵押登記和預(yù)售登記的效力并無絕對(duì)的先后之分，而是要看登記的先后順序。即抵押登記和預(yù)售登記，先登記的效力優(yōu)先。

    抵押登記之后可能會(huì)涉及司法拍賣，如果抵押登記發(fā)生在前，預(yù)售登記發(fā)生在后，但是司法拍賣發(fā)生在預(yù)售合同簽訂之后，那么，是司法拍賣的買賣合同效力優(yōu)先還是預(yù)售合同的效力優(yōu)先呢？根據(jù)上海市第一中級(jí)人民法院（2007）滬一中民二（民）初字第148號(hào)判決和上海市高級(jí)人民法院（2009）滬高民一（民）終字第15號(hào)判決的觀點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單將拍賣時(shí)間和預(yù)售時(shí)間進(jìn)行比較，由于拍賣形成的特殊買賣合同是抵押權(quán)人的抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的條件和必然結(jié)果，因在先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于在后的預(yù)售登記，因此，司法拍賣的合同效力優(yōu)先于預(yù)售合同的效力【此種合同效力指的是履行順序上的優(yōu)先】。

附：鄭瑞華與上海交通大學(xué)房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：建設(shè)銀行與新華房產(chǎn)的抵押在前，新華房產(chǎn)與鄭瑞華的預(yù)售登記在后。但是，建設(shè)銀行申請(qǐng)拍賣（上海交大參與競(jìng)拍）的時(shí)間在新華房產(chǎn)與鄭瑞華簽訂預(yù)售合同之后。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2007）滬一中民二（民）初字第148號(hào)】上海交大與新華房產(chǎn)間因司法拍賣而形成的特殊房屋買賣合同同新華房產(chǎn)與鄭瑞華間簽訂的并顯示為已進(jìn)行了預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同哪一個(gè)合同優(yōu)先，應(yīng)該繼續(xù)履行。原審法院認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單將拍賣時(shí)間和預(yù)售時(shí)間進(jìn)行比較，拍賣實(shí)現(xiàn)的是抵押權(quán)，而抵押的時(shí)間是早于預(yù)售登記的時(shí)間，故抵押權(quán)的效力優(yōu)于預(yù)售登記的效力。上海交大參與系爭(zhēng)房屋的拍賣是因?yàn)樾氯A房產(chǎn)不能履行到期債務(wù)而被抵押權(quán)人起訴判決償還債務(wù)，并被查封、拍賣抵押物（也即本案系爭(zhēng)的房屋）。系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)設(shè)定時(shí)間早于新華房產(chǎn)與鄭瑞華之間的商品房預(yù)售合同，雖然在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)顯示系爭(zhēng)房屋已進(jìn)行了預(yù)售登記，預(yù)售登記權(quán)利人為鄭瑞華，但鄭瑞華仍然只能通過預(yù)售合同向新華房產(chǎn)主張合同上的債權(quán)，不能主張物權(quán)。上海交大與新華房產(chǎn)間因拍賣而形成特殊買賣合同，該買賣合同雖然從時(shí)間上晚于新華房產(chǎn)與鄭瑞華之間的商品房預(yù)售合同，但由于拍賣形成的上述特殊買賣合同是系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的抵押中抵押權(quán)人的抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的條件和必然結(jié)果，因抵押權(quán)優(yōu)先于鄭瑞華對(duì)新華房產(chǎn)由于商品房預(yù)售合同而享有的債權(quán)，從而作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而成立的上海交大與新華房產(chǎn)之間的因拍賣而形成的特殊買賣合同優(yōu)先于鄭瑞華與新華房產(chǎn)之間的商品房預(yù)售合同，上海交大與新華房產(chǎn)之間的合同應(yīng)該繼續(xù)履行下去。因此，上海交大的陳述符合客觀事實(shí)，于法有據(jù)。因鄭瑞華僅是預(yù)售權(quán)利人，沒有取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，并未實(shí)際取得系爭(zhēng)房屋，故鄭瑞華稱其是善意取得的觀點(diǎn)因與事實(shí)及法律不符而不予支持。鄭瑞華與新華房產(chǎn)之間的商品房預(yù)售合同不能繼續(xù)履行的問題，可以另行按雙方的約定及相關(guān)的法律規(guī)定予以處理。

二審【案號(hào)：上海市高級(jí)人民法院（2009）滬高民一（民）終字第15號(hào)】關(guān)于就系爭(zhēng)房屋買賣現(xiàn)有的兩份合同，哪一份優(yōu)先受法律保護(hù)的問題，本院認(rèn)為，上海交大參與司法拍賣與新華房產(chǎn)間的特殊房屋買賣，是系爭(zhēng)房屋上抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)階段，考察該合同的效力應(yīng)以抵押權(quán)的設(shè)立為基礎(chǔ)。根據(jù)查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋上抵押登記的時(shí)間先于鄭瑞華購(gòu)買系爭(zhēng)房屋預(yù)售登記的時(shí)間，依據(jù)物權(quán)登記在先效力優(yōu)先的原則，系爭(zhēng)房屋上的預(yù)售登記不能對(duì)抗之前已經(jīng)存在的抵押權(quán)，抵押權(quán)項(xiàng)下的特殊買賣合同應(yīng)優(yōu)先得到法律保護(hù)。故原審法院判決系爭(zhēng)房屋歸上海交大所有，并判令新華房產(chǎn)將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶至上海交大名下，并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。至于鄭瑞華關(guān)于房地產(chǎn)交易中心內(nèi)部規(guī)定有抵押登記的情況下不予辦理預(yù)售登記及拍賣程序中競(jìng)拍人必須先通過司法途徑撤銷拍賣物上已有預(yù)售登記方符合拍賣程序的相關(guān)主張，無法律依據(jù)，本院不予采信。