不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，系指為保全一項(xiàng)基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

一、預(yù)告登記的效力及其法律屬性

關(guān)于預(yù)告登記的效力，根據(jù)物權(quán)法第二十條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@里的不發(fā)生物權(quán)效力，是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此即預(yù)告登記的保全效力。也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，可以排除其他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分。比如：甲購(gòu)買開(kāi)發(fā)商乙的一套預(yù)售商品房并辦理了預(yù)告登記，則之后乙將房屋另行銷售的行為將不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，房屋建成符合轉(zhuǎn)本登記條件后，甲可排除其他受讓人的請(qǐng)求而要求乙將不動(dòng)產(chǎn)登記至自己名下。

預(yù)告登記可保全對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，但究其實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)預(yù)告登記并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，也就是說(shuō)預(yù)告登記后不會(huì)創(chuàng)設(shè)物權(quán)，只是預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)后才會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。還是以上例說(shuō)明：甲設(shè)立預(yù)告登記后，未轉(zhuǎn)本登記前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)還是屬于原權(quán)利人乙，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。

預(yù)告登記在《物權(quán)法》中僅為一條法律規(guī)則，然而“這么一個(gè)簡(jiǎn)短的法律規(guī)則在實(shí)踐中會(huì)呈現(xiàn)出豐富的樣態(tài)，會(huì)產(chǎn)生如此多的富有挑戰(zhàn)性的法律問(wèn)題。預(yù)告登記制度跨越物權(quán)法和債權(quán)法，司法實(shí)踐中又常常涉及強(qiáng)制執(zhí)行和訴訟兩個(gè)領(lǐng)域，相關(guān)的實(shí)體法和程序法問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜?！雹倬筒粍?dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記因其法律屬性的特殊性，登記客體的特殊性，登記程序、收取要件的特殊性等，也常常給登記實(shí)務(wù)操作帶來(lái)困擾。

二、關(guān)于預(yù)告登記相關(guān)實(shí)務(wù)操作的問(wèn)題及建議

（一）純土地抵押、在建工程抵押后能否辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記問(wèn)題。

由于以前房地分開(kāi)登記，且房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與土地管理未有效銜接，實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段已辦理了純土地抵押或在建工程抵押，取得預(yù)售許可后將房屋預(yù)售給購(gòu)房人，現(xiàn)與購(gòu)房人申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告及抵押預(yù)告登記的情形，基于《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)要么不允許辦理，要么要求抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)讓的承諾后辦理，但是不允許辦理預(yù)購(gòu)預(yù)告登記將影響房屋銷售，也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能回籠資金清償之前貸款，而要求抵押權(quán)人出具同意辦理的承諾，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往也不會(huì)辦理。

從本文第一部分分析可知，預(yù)告登記并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，已抵押財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，僅是在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了將來(lái)房屋轉(zhuǎn)讓的請(qǐng)求權(quán)，自然不能適用物權(quán)法第191條關(guān)于抵押期間禁止轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，故對(duì)于已辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)辦理預(yù)購(gòu)預(yù)告登記并不違反物權(quán)法規(guī)定。

但在處理此類問(wèn)題時(shí)需考慮兩個(gè)問(wèn)題：

一是關(guān)于購(gòu)房人的告知問(wèn)題。盡管土地抵押、在建工程抵押情況已在登記簿上有所記載，起到了公示的作用，但實(shí)務(wù)中因公示的形式、范圍、開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信、購(gòu)房人的關(guān)注點(diǎn)等原因，此種公示僅是登記意義上的公示，并未達(dá)到購(gòu)房人知曉的效果，而購(gòu)買存在抵押的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)際存在的，若未充分告知風(fēng)險(xiǎn)而后期出現(xiàn)債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)極易引發(fā)群體性上訪等客觀性風(fēng)險(xiǎn)，基于此，筆者建議：在登記機(jī)構(gòu)辦理類似業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)將抵押情況是否知曉作為詢問(wèn)事項(xiàng)予以記載，或者要求開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在預(yù)告登記約定中對(duì)之前抵押情況予以明確。

二是在后的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)會(huì)不會(huì)對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先受償權(quán)造成影響？

此問(wèn)題關(guān)系登記風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)顧慮，銀行擔(dān)心，筆者試從3個(gè)方面對(duì)此問(wèn)題加以分析：一是抵押權(quán)物權(quán)設(shè)定在先，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)設(shè)定在后，預(yù)告登記權(quán)利人絕無(wú)善意取得的條件，若抵押權(quán)不消滅或抵押權(quán)人不同意，即使房屋建成符合轉(zhuǎn)本登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)亦不得行使（此時(shí)可適用物權(quán)法191條）；二是債務(wù)人不清償債務(wù)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可依據(jù)物權(quán)法第191條的規(guī)定行使滌除權(quán)，代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，再行使請(qǐng)求權(quán)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；三是若抵押人債權(quán)得不到清償，需拍賣抵押物時(shí)，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)能否對(duì)抗對(duì)抵押物的處分，因“在建工程抵押權(quán)登記（應(yīng)包括純土地抵押）在先，買受人基于商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記在后，則在建工程抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)，商品房預(yù)售合同請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記僅能排除其登記之后的物權(quán)變動(dòng)，在預(yù)售商品房確定地不能建成（爛尾樓）、或者建成后由于抵押權(quán)行使導(dǎo)致買受人不能取得商品房所有權(quán)，是買受人正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！雹?/span>

（二）預(yù)告登記后預(yù)查封能否辦理？預(yù)查封后能否辦理預(yù)告登記？

1、預(yù)告登記后預(yù)查封。預(yù)查封作為人民法院對(duì)于未建成不動(dòng)產(chǎn)的保全措施，無(wú)論其所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系是否理清，法律事實(shí)是否查明，根據(jù)司法最終原則，只要人民法院下達(dá)了查封及協(xié)助執(zhí)行裁定，登記機(jī)構(gòu)必須辦理，且無(wú)權(quán)做實(shí)質(zhì)性審查。在實(shí)務(wù)中，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后的預(yù)查封按照查封被申請(qǐng)人的不同應(yīng)當(dāng)包括針對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人即開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)查封和針對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人即購(gòu)房人的預(yù)查封，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)查封措施，盡管該在建不動(dòng)產(chǎn)已辦理了預(yù)告登記，但該預(yù)告登記僅能排除對(duì)其他針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分即物權(quán)的變動(dòng)行為，預(yù)查封并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)將來(lái)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，比如查封申請(qǐng)人有可能在民事案件中敗訴，執(zhí)行案件中被駁回等，最終預(yù)查封會(huì)被解除。如最終預(yù)查封申請(qǐng)人取得執(zhí)行依據(jù)，預(yù)告登記權(quán)利人亦可通過(guò)提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行。另外，預(yù)告登記權(quán)利人亦可發(fā)生合同無(wú)效、解除而導(dǎo)致退房的情況，使預(yù)告登記歸于消滅措施或注銷預(yù)告登記，則此時(shí)執(zhí)行申請(qǐng)人即可執(zhí)行。

對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)查封，根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》 法發(fā)[2004]5號(hào)第十五條“對(duì)于被執(zhí)行人購(gòu)買的已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋人民法院可以預(yù)查封?！?，登記機(jī)構(gòu)自然應(yīng)當(dāng)予以辦理。

2、預(yù)查封后辦理預(yù)告。預(yù)查封設(shè)定在先的，此時(shí)的查封被申請(qǐng)人只能是開(kāi)發(fā)企業(yè)，人民法院預(yù)查封文書(shū)一般是限制不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、抵押等實(shí)質(zhì)處分行為，而預(yù)告登記僅是物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的登記，當(dāng)不在限制之列，況且結(jié)合本文之前的分析，被預(yù)查封的房屋盡管存在權(quán)利瑕疵，但其權(quán)利仍屬被申請(qǐng)人，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，物權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)并不影響權(quán)利人與購(gòu)房人簽訂的房屋銷售合同效力，依據(jù)合法有效的購(gòu)房合同申請(qǐng)的預(yù)告登記自然有效，之前的預(yù)查封不能阻止預(yù)告登記的辦理，因查封已經(jīng)登記公示，購(gòu)房人愿意購(gòu)買并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的系其意思自治的范疇，公法不應(yīng)干涉，故不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）15.1.4審查要點(diǎn)第5項(xiàng)“不動(dòng)產(chǎn)被查封的，不予辦理”值得商榷。

（三）預(yù)告抵押不具有優(yōu)先受償性，如何保障銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)？ 

根據(jù)預(yù)告登記法律特性，抵押權(quán)預(yù)告登記并不是抵押權(quán)登記，不具有優(yōu)先受償性，實(shí)務(wù)中大多數(shù)法院也不認(rèn)可其優(yōu)先性，這一點(diǎn)已有不少司法判例，特別是載于《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期的中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案認(rèn)定“房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)”，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)、引導(dǎo)意義。

由于司法裁判規(guī)則基本否定了抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償性，實(shí)務(wù)中抵押預(yù)告登記權(quán)利人在購(gòu)房人辦理了抵押預(yù)告登記后即發(fā)放貸款，為了保證貸款的安全性，往往要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保，并預(yù)存保證金，開(kāi)發(fā)商預(yù)售的目的就是盡快回籠資金投入后期的項(xiàng)目建設(shè)，如要求開(kāi)發(fā)商對(duì)已預(yù)售房屋提供保證金則失去了預(yù)售制度的意義。如何能既讓購(gòu)房人按揭貸款，也讓銀行的債權(quán)有所保障，同時(shí)也不至于讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)較大的資金壓力，筆者根據(jù)本文對(duì)相關(guān)制度的分析，提供以下思路：可在購(gòu)房人和銀行辦理抵押預(yù)告登記后，由開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人所購(gòu)房屋向銀行辦理在建工程抵押，擔(dān)保的主債權(quán)為購(gòu)房人的購(gòu)房貸款。也就是說(shuō)，此時(shí)在建工程抵押的抵押權(quán)人為銀行，借款人為購(gòu)房人，抵押人為開(kāi)發(fā)商，主債權(quán)合同就是購(gòu)房人的購(gòu)房借款合同，另需特別說(shuō)明的是，此時(shí)的在建工程抵押是在預(yù)告登記后設(shè)立，根據(jù)物權(quán)法二十條的規(guī)定，須預(yù)告登記權(quán)利人即購(gòu)房人同意，故辦理此類在建工程抵押需由預(yù)告登記權(quán)利人即購(gòu)房人出具同意的意見(jiàn)。在房屋建成具備本登記條件的，可由購(gòu)房人轉(zhuǎn)本登記后向銀行設(shè)定現(xiàn)房抵押，替換開(kāi)發(fā)商之前設(shè)立的在建工程抵押。

①引自：佘瓊圣 預(yù)告登記制度：?jiǎn)⑹九c探討——與姜強(qiáng)法官探討

 ②引自：姜  強(qiáng) 預(yù)告登記制度的幾個(gè)重要法律實(shí)務(wù)問(wèn)題（全文之二及2015年典型案例梳理）

十堰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 胡錦秋

2016年12月27日